Pres. A. Amodio, est. R. Ianigro
Marco Illiano (Avv. Domenico Santonastaso) c. Comune di Casagiove (Avv. Maria Della Valle)

sul concetto di opera pertinenziale realizzata in adiacenza ad una attività commerciale

1. Edilizia ed Urbanistica – Abusi edilizi – Struttura in metallo infissa al suolo posta in essere in adiacenza di esercizio commerciale – Qulifcazione di una veranda – Conseguenze urbanisitche – Demolizione – Legittimità – Sussiste – Ragioni

2. Edilizia ed urbanistica – Realizzazione di una veranda dove in origine sorgeva un area di accesso ad una attività commerciale – Qualificazione – Opera pertinenziale dell’attività commerciale – Esclusione – Ragioni

3. Edilizia ed Urbanistica – Istanza di permesso a costruire – Richiesta avanzata dal conduttore di un immobile – Inammissibilità – Sussiste – Deroghe

1. È legittimo il provvedimento di diniego di permesso di costruire – con contestuale ordine di demolizione, di una struttura realizzata con intelaiatura metallica con pannelli in vetro ed posta in essere in adiacenza di una attività commerciale, struttura stabilmente infissa al suolo, atteso che tale opera rivestendo i requisiti di una veranda non possiede i caratteri della temporaneità, precarietà ed amovibilità che la possano inquadrare quale opera pertinenziale (1)

2. La realizzazione di una veranda con intelaiatura metallica con pannelli in vetro e posta in essere in adiacenza ad un esercizio commerciale dove in origine sorgeva un area di accesso allo stesso, deve essere qualificata non opera pertinenziale della suddetta attività bensì quale nuova opera attesa la circostanza che tale nuova volumetria rappresenta il mutamento di destinazione di uso della corte esclusiva che originariamente costituiva un’area di accesso all’esercizio commerciale (2)

3. L’istanza di permesso di costruire non può essere presentata dal conduttore – o altro titolare di divieto di natura obbligatoria – di un immobile a meno che non via sia per contratto o per procura l’autorizzazione del proprietario al quale debbono essere notificati alla pari tutti i provvedimenti emessi dalle Amministrazioni Comunali.

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1. cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, 8.4.1999; n. 394; TAR Lazio – Roma, Sez. II, 17.7.1986, n. 1156; TAR Campania – Napoli, Sez. III, 9.9.2008, n. 10059; TAR Veneto, Sez. II, n. 1674 del 2008;

2. cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, n. 419/2003;

3. cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 3027/07; id. 3553/2002; id. Sez. V, n. 1507/2001 id. n. 1227/97; id. 1200/94; id. 956/93; TAR Parma n. 2882/2001; Consiglio di Stato, Sez. V, 2882/2001; id. Sez. IV, n. 1057/2011; id. Sez. VI, n. 4557/2010

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 142 del 2009, proposto da:

Marco Illiano, rappresentato e difeso dall’avv. Domenico Santonastaso, con domicilio eletto presso Carlo Cagnazzi in Napoli, via N. Nisco N. 11;

Comune di Casagiove, rappresentato e difeso dall’avv. Maria Della Valle, con domicilio eletto presso Filippo Brunaccino in Napoli, p.zza Municipio,64c/Osegreteria Tar;

diniego permesso di costruire e demolizione opere realizzate – ord. n. 80/08

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di Casagiove;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 5 giugno 2012 il dott. Renata Emma Ianigro e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

1. Con ricorso iscritto al n. 142/2009 Illiani Marco, quale conduttore in locazione, a far data dal 29.09.2007, di un’unità immobiliare ad uso commerciale ubicata al piano terra del fabbricato sito in Casagiove al viale Europa n. 83/85, impugnava, chiedendone l’annullamento, il diniego di sanatoria oppostogli dal Comune di Casagiove con atto conosciuto il 14.10.2008 e la connessa ordinanza di demolizione n. 80 del 20.11.2008 delle opere di delimitazione della corte esclusiva prospiciente il predetto locale commerciale, realizzate tramite installazione di una struttura costituita da profilati metallici e vetri infissa al suolo tramite bulloni, dell’estensione di m.q. 17,02, per un’altezza di m.l. 3.70 ed una volumetria di m.c. 62.90.

A sostegno del ricorso deduceva i seguenti motivi di diritto:

1) Violazione e mancata applicazione dell’art. 3 comma 1 lett. e del d.p.r. n. 380/2001, violazione e mancata applicazione dell’art. 36 del d.p.r. n. 380/2001, carenza di motivazione, eccesso di potere;

La superficie occupata dal manufatto è di m.q. 15,90 in luogo dei m.q. 17.02 indicati dal Comune e la volumetria è di mc. 62,40 in luogo dei m.c. 62,90 indicati dal Comune.

L’opera in oggetto sviluppa una volumetria pari al 10,50% del locale commerciale per cui non eccede nemmeno il 20% di quest’ultimo. Di qui consegue che l’opera in questione si configura senza dubbio come pertinenziale, poiché rientra nella fattispecie astratta prevista dall’art. 3 comma 1 della lette. E.6) d.p.r. n. 380/2001 (cfr relazione tecnica giurata geom Fabrizio Daniele del dicembre 2008)

Il manufatto inoltre rientra in proprietà privata catastalmente costituente porzione di corte esclusiva annessa al locale commerciale, ed è stata occupata solo per metà.

Le opere pertinenziali giammai possono considerarsi nuove costruzioni, a meno che non realizzino un volume superiore al 20% del fabbricato principale, cosa che non è nella specie.

2) Violazione e mancata applicazione degli artt. 29 e 58 del regolamento edilizio del Comune di Casagiove, difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, illogicità manifesta, impropria e o carente motivazione, eccesso di potere;

Il locale in questione ricade in zona di completamento B1 che, ai sensi dell’art. 29 del regolamento edilizio, essendo di urbanizzazione recente, caratterizzata da un’edilizia minuta ma piuttosto fitta, è priva di particolari caratteri ambientali.

Inoltre ai sensi dell’articolo 58 dello stesso regolamento le mostre dei negozi, le vetrine, le insegne, le targhe devono essere studiate in funzione dell’insieme dei prospetti degli edifici e devono inserirsi in questi con materiali, colori e forme in relazione al carattere dell’edificio e dell’ambiente. La zona ove è ubicato il locale commerciale in parola non ha alcuna peculiarità architettonica, urbanistica o artistica, l’edificio ai piani superiori è costituito da muratura in tufo completamente esposta, priva di intonacatura e tinteggiatura. Sicchè l’opera realizzata dal ricorrente è perfettamente compatibile con l’insieme dei prospetti degli immobili circostanti, e non si configura quale innovazione. Essa, quindi, ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cc., non può alterare il decoro architettonico dello stabile in cui è inserito il locale predetto.

Il provvedimento impugnato è manifestamente carente sul piano istruttorio e chiaramente illogico e affetto da impropria e carente motivazione, nonché eccesso di potere.

3) Violazione del giusto procedimento, violazione e mancata, ovvero falsa applicazione dell’art. 11 comma 1 d.p.r. n. 380/2001, violazione e mancata applicazione dell’art. 6 del regolamento edilizio del Comune di Casagiove, difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e conseguente carenza di motivazione, eccesso di potere, illogicità e ingiustizia manifesta;

Il contratto di locazione costituisce titolo idoneo al rilascio in favore del conduttore di un permesso di costruire funzionale all’esercizio di un’attività commerciale. A ciò si aggiunga che l’art. 6 del regolamento edilizio prevede che chi si trovi nella giuridica disponibilità di un’unità immobiliare è abilitato ad eseguire opere edilizie e/o a richiedere le autorizzazioni o i permessi per l’esecuzione delle stesse. Il Comune ha inoltre la potestà di verificare l’esistenza in capo al richiedente del requisito della legittimazione soggettiva al rilascio del permesso di costruire mercè un’adeguata istruttoria.

Inoltre in termini civilistici ex art. 1583 c.c.l’opera realizzata si configura quale mera addizione suscettibile di rimozione al termine del rapporto locatizio, senza nocumento alcuno alla cosa locata. Il consenso del proprietario si appalesa necessario nel caso di opere ancora da realizzare e non anche nel caso in cui, come nella specie, le opere siano già realizzate, mentre i rapporti tra locatore e locatario attengono alla sfera strettamente privatistica cui resta estranea la pubblica amministrazione.

Per tali ragioni concludeva per l’accoglimento del ricorso con vittoria di spese giudiziali.

Il Comune di Casagiove si costituiva per opporsi al ricorso chiedendone il rigetto.

Alla pubblica udienza di discussione del 5.06.2012 il ricorso veniva introitato per la decisione.

2. Il ricorso è infondato e va respinto come di seguito argomentato.

Nella specie si controverte in ordine alla legittimità del provvedimento prot. n. 13328 del 2.10.2008 con cui il Comune di Casagiove respingeva l’istanza presentata dal ricorrente in data 6.08.2008, nella qualità di conduttore in locazione di un immobile commerciale sito in viale Europa n.n. 83/85, per la sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.p.r. n. 380/2001 di una struttura chiusa costituita da elementi metallici e vetro eseguita su spazio aperto al pubblico.

Il diniego gravato risulta motivato dal Comune per la non conformità dell’intervento allo strumento urbanistico vigente, comportando esso un aumento di volumetria e di superficie su lotto la cui possibilità edificatoria è stata già utilizzata dal fabbricato esistente, nonché, poiché, dalla documentazione allegata all’istanza, non risultava prodotto il consenso dei proprietari per la realizzazione delle predette opere.

Il presente gravame risulta incentrato principalmente sulla dedotta natura pertinenziale delle opere oggetto di sanatoria, inglobanti un’area esterna annessa al locale commerciale, asseritamente esclusiva, mediante installazione di una struttura vetrata metallica infissa al suolo ed al soffitto tramite bulloni.

2.1 Parte ricorrente sostiene che illegittimamente il Comune avrebbe denegato la sanatoria per un intervento che, per la sua natura pertinenziale, contrariamente a quanto sostenuto nel diniego gravato, non sarebbe suscettibile di determinare incremento di superficie utile né di volumetria anche in considerazione delle minime dimensioni di ingombro del manufatto inglobante una superficie di estensione inferiore al 20% di quella occupata dal locale commerciale cui è annessa.

L’assunto non convince.

A ben vedere, le opere in questione, contrariamente a quanto dedotto in atti, non rivestono né natura precaria né natura pertinenziale.

Nella specie, come ricavabile dalle riproduzioni fotografiche allegate in atti dallo stesso ricorrente, la struttura oggetto di sanatoria presenta delle caratteristiche in tutto assimilabili ad una struttura verandata trattandosi di un’intelaiatura metallica con pannelli in vetro con cui si è inglobata una corte esterna all’ingresso del locale commerciale del ricorrente, e stabilmente infissa al suolo ed al solaio soprastante del fabbricato.

Evidentemente la struttura in questione, addossata al fabbricato esistente, riveste natura permanente, dal momento che la sua funzione è strettamente connessa all’attività commerciale svolta dal ricorrente e quindi destinata ad un uso tutt’altro che temporaneo e contingente. Per tale ragione deve intendersi indubbiamente priva del carattere della precarietà ed amovibilità.(cfr., ex multis, Consiglio Stato, sez. V, 8 aprile 1999, n. 394; T.A.R. Lazio, sez. II, 17 luglio 1986, n. 1156; TAR Campania, Napoli, III, 9 settembre 2008, n. 10059; TAR Veneto, II, n. 1674 del 2008).

2.2 Va altresì esclusa la dedotta natura pertinenziale del manufatto in questione. Ciò in quanto l’intervento realizzato costituisce una nuova opera entrata a far parte integrante di una costruzione preesistente, e che, per effetto di congiunzione con l’immobile principale, ne ha ampliato la superficie utile e la relativa volumetria. A nulla rileva sotto tale profilo la dedotta assenza di autonomia della struttura rispetto all’immobile principale, dal momento che essa determina un ampliamento di superficie e volume dell’immobile cui è annessa nonché il mutamento di destinazione d’uso della corte esclusiva che originariamente costituiva un’area di accesso all’immobile medesimo aperta al pubblico. (Consiglio di Stato sez.V n.419/2003).

Nemmeno può attribuirsi rilievo alla natura dei materiali utilizzati dal momento che anche quando le opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, possono determinare un incremento del carico urbanistico laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio.

Alla luce di quanto esposto risulta quindi smentita la qualificazione giuridica dell’intervento come ricostruita in ricorso, e resta pertanto confermata la legittimità del diniego opposto dal Comune di Casagiove poiché l’intervento eccede il limite di volumetria massima assentibile già integralmente utilizzata dal fabbricato esistente, circostanza quest’ultima peraltro nemmeno contestata dal ricorrente.

2.2 Inoltre in presenza di un intervento suscettibile di trasformare ed ampliare l’organismo edilizio preesistente, legittimamente il Comune ha opposto al ricorrente, quale conduttore in locazione dell’immobile in oggetto, la mancanza del previo consenso del proprietario, in assenza di alcuna preventiva autorizzazione concessa in tal senso nel contratto di locazione del 29.08.2007 allegato in atti, o in altra documentazione. La legittimazione del titolare di un diritto obbligatorio al rilascio del permesso di costruire è riconosciuta in giurisprudenza solo quando, per effetto del dedotto rapporto obbligatorio, l’interessato sia autorizzato in base ad un contratto o abbia documentato il previo consenso da parte del proprietario (Cons. Stato, sez. IV, n. 3027/2007; id, n. 3253/2002; id., sez. V, n. 1507/2001; id., n. 1227/1997; id. n.1200/1994; id., n. 965/1993; Tar Parma, n. 338/2008; Tar Napoli, n. 8243/2006; Cons. Stato, sez. V, n. 2882/2001; Cons. Stato, sez.IV, n. 1057/2011; Cons. Stato, sez. VI, n. 4557/2010).

Per le ragioni esposte il ricorso va respinto, e le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali sostenute dal Comune di Casagiove nella misura di complessive euro 2.000,00 (duemila).

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 5 giugno 2012 con l’intervento dei magistrati:

Antonino Savo Amodio, Presidente

Paolo Corciulo, Consigliere

Renata Emma Ianigro, Consigliere, Estensore

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 03/07/2012

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