Pres. Severini – Est. Carella
Perin Angelo (Avv. Perin) c/ Comune di Vicenza (Avv. Checchinato)

sull’inammissibilità della quantificazione dell’oblazione in tema di condono edilizio basata sul parametro della superficie convenzionale

Edilizia ed urbanistica – Condono edilizio – Diniego – Illegittimità – Ragioni – Oblazione – Determinazione – Superficie convenzionale – Parametro – Applicabilità – Non Sussiste

La superficie convenzionale è considerata come base di computo per l’individuazione del godimento di alloggio familiare adeguato nell’assegnazione di case popolari, per la fissazione del costo di costruzione di immobili a metro cubo e metro quadrato, per le transazioni private quale unità di misura della consistenza e del valore venale o del valore di locazione dell’immobile. Ne consegue che il diniego di condono non basato su parametri previsti dalla legge 47/1985 risulta immotivato e basato su un’oblazione quale conseguenza dell’innovativo parametro convenzionale applicato per un risultato di un fittizio incremento della consistenza dei metri quadrati da condonare.

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8870 del 2013, proposto da:
Perin Angelo, rappresentato e difeso dall’avv. Angelo Perin, con domicilio eletto presso Fabio Scatamacchia in Roma, via XX Settembre, 98/G;

Comune di Vicenza, nella persona del sindaco in carica, rappresentato e difeso dall’avv. Loretta Checchinato, con domicilio eletto presso Fabio Francesco Franco in Roma, via P. Luigi da Palestrina, 19;

della sentenza breve del T.A.R. VENETO – VENEZIA: SEZIONE II n. 00460/2013, resa tra le parti, concernente diniego sanatoria edilizia

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio del comune di Vicenza;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 20 maggio 2014 il Cons. Vito Carella e uditi per le parti gli avvocati Perin e Checchinato;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

1.- Risulta dalla sentenza appellata che il Tribunale amministrativo regionale per il Veneto ha respinto il ricorso proposto dal ricorrente avverso il diniego di condono edilizio manifestato dal comune di Vicenza (atto prot. n. 89859 del 4 dicembre 2012 in esito a preavviso di rigetto riscontrato dall’interessato) relativamente a due domande di sanatoria (1136/Con e 1137/Con): questi condoni concernono rispettivamente cambio di destinazione d’uso da annesso rustico ad abitazione e modifica dell’imposta del primo impalcato (istanze che sono state unificate dall’Ufficio tecnico comunale nel citato provvedimento di rigetto per ragioni di economicità procedimentale in quanto inerenti alla stessa unità immobiliare).
Il primo giudice precisa in sentenza che, con nota del febbraio 2008 è stata data comunicazione dell’assentibilità delle due richieste, salvo l’assolvimento dell’onere di versare le somme ivi indicate a titolo di oblazione; che, in esito a specifica richiesta del tecnico incaricato dal ricorrente, con nota del 3 aprile 2008 è stato specificato da parte dell’amministrazione che per l’abuso di cui alla domanda n. 1136/CON, tipologia 1, non vi era contestazione circa il dovuto, mentre per l’altra istanza di condono, n. 1137/CON, si era determinata una diversa quantificazione, implicante una maggiorazione del dovuto, per effetto della diversa classificazione dell’intervento (da tipologia 6 a 1); che a dette note parte ricorrente non aveva opposto alcuna contestazione, astenendosi dal versare la differenza del dovuto, così come ricalcolato dall’amministrazione.
Detta pronuncia conclude quindi che, per quanto riguarda la riconducibilità dell’abuso n. 1337/CON alla tipologia 1 o 6, le contestazioni di parte ricorrente sono tardive, in quanto della diversa classificazione operata dall’amministrazione il ricorrente risultava già edotto alla data della comunicazione della nota del 3 aprile 2008 e che, in ogni caso, ai sensi degli artt. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e dell’art. 48 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il mancato versamento dell’oblazione dovuta, nella sua integralità, comporta necessariamente il diniego della sanatoria.
2.- Con l’appello, fondato su tre motivi di censura, il ricorrente, dopo aver precisato in punto di fatto la questione di causa e della contestata tardività, critica la sentenza nei diversi assunti della carenza di motivazione del provvedimento impugnato e degli atti amministrativi ad esso presupposti, che non avrebbero mai spiegato i motivi della qualificazione dell’abuso in colonna 1 anziché 6 come richiesto; per l’erronea, contraddittoria ed illogica pretesa, confondendo il comune la cubatura con la superficie; a causa della manifesta contraddittorietà ed illogicità del provvedimento di diniego del condono, non essendo stata modificata la superficie utile dei locali.
Resiste in giudizio il comune appellato che, con la memoria depositata il 16 gennaio 2014, richiama i chiarimenti dati nel 2008 e la circostanza affermata che la maggior altezza del piano terra e del solaio avrebbe “comportato un aumento della superficie cosiddetta convenzionale di cui non si poteva non tener conto in sede di condono”.
Alla pubblica udienza del 20 maggio 2014 la causa è stata trattenuta in decisione.
3.- Osserva in linea preliminare il Collegio che nella fattispecie si discute solo del condono circa la vicenda edilizia n. 1137/CON. Infatti, quanto alla domanda n. 1136/CON, per stessa ammissione comunale l’interessato ha comunque effettuato il pagamento della somma dovuta a titolo di oblazione,nella misura dovuta alla stregua dei parametri stabiliti dalla legge. Il relativo cumulo provvedimentale è dettato da semplici ragioni di economia procedimentale e non può alterare la spettanza, l’an e il quantum della pretesa dell’obbligazione gravante sull’interessato.
Relativamente all’istanza di condono n. 1137/CON va rilevato che le conclusioni della sentenza impugnata non sono da condividere. Infatti i chiarimenti dati al tecnico nel 2008 non sono suscettibili di anticipare o superare il preavviso di rigetto e il collegato diniego di condono qui in questione, che sono pertinenti alla corretta entità dell’oblazione dovuta.
L’appello va perciò accolto e la sentenza deve essere riformata, avuto riguardo ai parametri di legge, dai quali non si può prescindere.
4.- In relazione alla tabella di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47, il comune resistente assume per l’intervento di specie (modifica dell’imposta del primo impalcato), sussistere la diversa tipologia di abuso n. 1 (Opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici) anziché quella n. 6, come classificato e quantificato dal ricorrente (Opere di restauro e di risanamento conservativo, come definite dall’articolo 31, lettera c), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa), nell’assunto che la maggior altezza del piano terra e del solaio ha “comportato un aumento della superficie cosiddetta convenzionale di cui non si poteva non tener conto in sede di condono”.
E’ però pacifico in atti che è controverso il recupero a fini abitativi di un annesso rustico e non appare contestabile che la predetta tabella esprima le misure dell’oblazione dovuta in unità di superficie e non per unità di volume (tranne che per l’abuso n. 7 a misura fissa “Opere di manutenzione straordinaria, come definite dall’articolo 31, lettera b), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa. Opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume e varianti di cui all’articolo 15 della presente legge”).
Orbene, dovendo avere riguardo all’art. 15 all’epoca vigente (Varianti in corso d’opera) della legge n. 47 del 1985, va rilevato che il ricorrente non ha modificato la sagoma dell’immobile né le superfici dell’unità immobiliare o il numero di abitazioni, e che ha domandato per il cambio di destinazione d’uso il condono.
Segue da ciò che egli, per la tipologia di abuso che ha fatto oggetto di domanda di condono (modifica dell’imposta del primo impalcato), non ha dato luogo a incrementi né della superficie dell’abitazione, né del volume complessivo dell’immobile. Invece l’amministrazione comunale, in luogo della commisurazione dell’oblazione secondo il parametro legale previsto per unità di superficie, ha assunto a riferimento della classificazione un criterio in realtà non preveduto dalla legge n. 47 del 1985 (la superficie convenzionale).
4.- Per concludere, l’appello va accolto, con riforma della sentenza gravata: il criticato diniego di condono, per la diversa tipologia di abuso applicata e la conseguente pretesa a una maggior oblazione, è invero illegittimo e si risolve in un’imposizione non prevista dalla legge n. 47 del 1985 e perciò non dovuta nei termini assunti dal comune resistente.
La superficie convenzionale (che è costituita dalla superficie utile più le pertinenze accessorie ovvero “la superficie commerciale”), rappresenta invero un parametro di riferimento proporzionale (in relazione ai previsti coefficienti percentuali) alla superficie delle varie componenti dell’unità immobiliare (ad es. le autorimesse singole, il posto auto, il balcone, le terrazze, le cantine, gli altri accessori simili, le superfici scoperte in godimento esclusivo, le aree a verde condominiale, e quant’altro).
Tale superficieconvenzionale o commerciale è usualmente considerata dalle leggi di settore, ma non già dalla legge n. 47 del 1985, come base di computo (c.d. standard abitativo) per la determinazione dell’equo canone, per l’individuazione del godimento di alloggio familiare adeguato nell’assegnazione di case popolari, per la fissazione del costo di costruzione di immobili a metro cubo e metro quadrato, per le transazioni private quale unità di misura della consistenza e del valore venale o del valore di locazione dell’immobile rilevata anche ai fini dell’inserimento dei relativi dati nella banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curata dall’Agenzia del Territorio.
È invece alla tipologia di superficie prevista dalla l. n. 47 del 1985 che occorreva fare riferimento. Così non avendo fatto l’Amministrazione, consegue che il diniego di condono risulta immotivato e comunque non coerente con la tipologia effettiva dell’abuso; e che la maggior misura dell’oblazione indicata a suo fondamento è conseguenza dell’innovativo parametro convenzionale applicato rispetto a quello corretto e legale, per un risultato di un fittizio incremento della consistenza dei metri quadrati da condonare.
Le spese di lite relative al doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello come in epigrafe proposto (ricorso numero: 8870 del 2013), accoglie l’appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, accoglie il ricorso di primo grado.
Condanna il comune di Vicenza al pagamento delle spese di lite relative al doppio grado di giudizio, che si liquidano a favore del ricorrente appellante nella misura complessiva di € 3.000,00 (eurotremila/oo).
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 maggio 2014 con l’intervento dei magistrati:
Giuseppe Severini, Presidente
Maurizio Meschino, Consigliere
Vito Carella, Consigliere, Estensore
Roberta Vigotti, Consigliere
Carlo Mosca, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 05/01/2015

L'articolo Consiglio di Stato – Sezione VI – Sentenza – 5/1/2015 n.10 proviene da Giustamm.

Pres. Caracciolo – Est. Contessa
M.P.Versace (Avv. Scrivano) c/Comune di Polistena (Avv. Rugolo)

sulla inidoneità delle risultanze catastali a rendere legittimo l’ordine di demolizione

1. Edilizia ed urbanistica – Proprietà del bene – Riconoscimento – Condizioni – Risultanze catastali – Valore probatorio – Non sussiste – Ragioni – Conseguenze – Atto traslativo – Necessità

2. Edilizia ed urbanistica – Aree pubbliche – Accertamento delle proprietà – Giurisdizione amministrativa – Esclusione – Conoscenza in via incidentale – Presupposto atti amministrativi -Ammissibilità

1. Ai fini della determinazione dell’effettiva proprietà del bene, alle risultanze catastali non può essere riconosciuto un definitivo valore probatorio, bensì una valenza meramente sussidiaria rispetto a quanto desumibile dagli atti traslativi in quanto contenenti utili indicazioni in ordine all’estensione dei fondi confinanti. Ne consegue che in caso di discordanze tra risultanze catastali e gli atti traslativi della proprietà del privato, è necessario coinvolgere il privato nella fase procedimentale, risultando in caso contrario illegittimo l’ordine di demolizione basato solo su dati catastali.

2. . L’accertamento in ordine all’assetto dominicale di un’area ritenuta pubblica dalla P.A., pur essendo in via di principio sottratto alla giurisdizione del giudice amministrativo, può nondimeno essere conosciuto in via incidentale ai sensi del comma1 dell’art.8 cod. proc. amm, trattandosi di questione pregiudiziale al fine di stabilire la legittimità dei provvedimenti con la P.A., dispone la demolizione dei manufatti e la revoca dell’autorizzazione all’installazione di segnali di “passo carrabile”.

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6946 del 2013, proposto dalla signora Maria Pia Versace, rappresentata e difesa dall’avvocato Fernando Scrivano, con domicilio eletto presso Gianluca Savino in Roma, via Monte Santo, n. 14

Comune di Polistena, in persona del sindaco, legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Giuseppe Rugolo, con domicilio eletto presso Ermanno La Marca in Roma, via Spallanzani, n. 22/A;
Comune di Polistena – Sportello unico per l’edilizia

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di Polistena;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 28 ottobre 2014 il Cons. Claudio Contessa e uditi per le parti gli avvocati Scrivano e Rugolo;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue

FATTO

Con ricorso proposto dinanzi al T.A.R. per la Calabria – Sezione staccata di Reggio Calabria la signora Maria Pia Versace odierna appellante – premesso di essere proprietaria di un immobile sito in Polistena, via Lombardi, 34, impugnava l’ordinanza dell’11 ottobre 2011 con cui il Comune le aveva ingiunto di rimuovere un cancello in ferro, posto sul Vico I Gorizia la cui larghezza (pari a quella dell’intero Vicolo) impediva per intero l’accesso al pubblico transito alla porzione del medesimo Vicolo posto al di là del cancello (porzione che, nella tesi del Comune, era anch’essa di carattere pubblico).
Con successivo ricorso per motivi aggiunti, la signora Versace impugnava il successivo provvedimento del 21 gennaio 2012 con cui il Comune aveva revocato l’autorizzazione ad installare in loco il segnale di ‘passo carrabile’ (autorizzazione già rilasciata in data 1° ottobre 2010).
Con la sentenza in epigrafe il Tribunale amministrativo adito ha respinto il ricorso. ritenendolo infondato.
La sentenza in questione è stata impugnata in sede di appello dalla signora Versace la quale ne ha chiesto la riforma articolando i seguenti motivi:
1) Error in iudicando – Sulla qualificazione di suolo pubblico, destinato alla strada comunale, del giardino-cortile di proprietà della signora Versace.
I primi Giudici avrebbero erroneamente concluso nel senso della natura pubblica della porzione di suolo posta oltre il cancello realizzato in corrispondenza del ciVico n. 15 del Vico I Gorizia, avendo male interpretato le risultanze di cui alla relazione tecnica versata agli atti del primo grado di giudizio e di cui alla verificazione disposta con ordinanza n. 15/2012.
In particolare, il T.A.R. si sarebbe erroneamente limitato ad enfatizzare soltanto alcuni fra i dati emergenti dalla richiamata relazione (i) i confini indicati nell’atto di compravendita del 24 aprile 1937, il quale indicava l’esistenza in loco di una ‘stradella di tre metri’; ii) il fatto che il Vico I Gorizia sia incluso nell’elenco delle strade comunali; iii) le risultanze dei rogiti notarili successivi a quello del 1939 – nel cui ambito, invece, si dava ancora atto dell’esistenza di un ‘viottolo non in catasto’ -).
In tal modo decidendo, i primi Giudici avrebbero omesso di considerare una serie di circostanze certamente rilevanti ai fini del decidere, e in particolare:
– il fatto che il cancello per cui è causa insista in loco da tempo immemorabile (e comunque da data non successiva al 1978, per come accertato dalla richiamata relazione di verificazione);
– il fatto che, comunque, il cancello in questione non ‘chiude’ una porzione di territorio qualificabile come ‘pubblica via’ atteso che, nel corso degli anni, il preesistente ‘viottolo’ o ‘stradella’ era stato “inglobato nella prop
– il fatto che la parte di territorio interclusa dal cancello: i) non presenta le caratteristiche di una pubblica via; ii) non è servita dalla pubblica illuminazione; iii) si limita ad introdurre verso la proprietà della sola appellan
– il fatto che l’area posta all’interno del cancello si presenta con caratteristiche del tutto unitarie rispetto all’area afferente la p.lla 383 (giardino di proprietà esclusiva della signora Versace).
Il complesso delle circostanze appena richiamate avrebbe dovuto indurre i primi Giudici a concludere nel senso dell’insussistenza di una strada pubblica nella porzione di Vicolo I Gorizia al di là del cancello per cui è causa.
Al contrario, i primi Giudici si sarebbero erroneamente limitati a prendere in considerazione solo gli aspetti della relazione di verificazione i quali deponevano nel senso della (insussistente) presenza in loco di una pubblica via abusivamente occupata e annessa dall’odierna appellante.
2) Error in procedendo et in iudicando in ordine alla violazione dell’art. 35 del d.P.R. 380/2001 e degli artt. 3 e 7 della l. 241/1990.
I primi Giudici avrebbero erroneamente omesso di annullare i provvedimenti impugnati in primo grado in relazione ai motivi di ricorso con cui si era lamentata in primo luogo la violazione ed errata applicazione degli articoli 35 e 37 del d.P.R. 380 del 2001 e, in secondo luogo, la violazione della l. 241 del 1990 in relazione agli articoli 3 e 7.
Quanto al primo aspetto, i primi Giudici avrebbero erroneamente disatteso il motivo con cui si era osservato che non vi fosse ragione per applicare al caso in esame le previsione di cui all’articolo 35 del d.P.R. 380, cit. (in tema di ‘Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di Enti pubblici’) in luogo del successivo articolo 37 (‘Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio di attività e accertamento di conformità’), il quale – al contrario – risultava sicuramente applicabile in considerazione della consistenza dell’intervento per cui è causa.
Laddove fosse stato applicato il (più favorevole) regime di cui al richiamato articolo 37, non sarebbe stato possibile applicare la sanzione demolitoria, bensì – e a tutto concedere – una mera sanzione pecuniaria.
Quanto al secondo aspetto, i primi Giudici avrebbero erroneamente disatteso il motivo di ricorso con cui si era lamentato che il Comune di Polistena avesse violato le previsioni di legge in tema di comunicazione di avvio del procedimento finalizzato alla rimozione del cancello per cui è causa.
In particolare, non sussisterebbe nel caso di specie alcuna esigenza di particolare celerità del procedimento che avrebbero potuto in astratto giustificare l’omessa comunicazione di avvio, anche in considerazione della pluridecennale permanenzain loco del manufatto per cui è causa.
Allo stesso modo, il richiamato stato di diuturnitas avrebbe onerato l’amministrazione comunale ad offrire una motivazione particolarmente approfondita in ordine alla (tardiva) scelta di chiedere la rimozione del manufatto.
3) Error in procedendo et in iudicando in ordine alla violazione degli artt. 3 e 21-quinquies della l. 241/1990 di cui ai motivi aggiunti.
I primi Giudici avrebbero erroneamente omesso di annullare il provvedimento in data 21 gennaio 2011 (rectius: 21 gennaio 2012), impugnato con motivi aggiunti, con cui il Comune di Polistena aveva annullato in autotutela l’autorizzazione per passo carrabile rilasciata nell’ottobre del 2010 per l’ingresso del cancello posto in Vico I° Gorizia.
In particolare, la sentenza in epigrafe sarebbe meritevole di riforma per la parte in cui si è affermato che, indipendentemente dalle particolarissime circostanze che avevano indotto nel 2010 al rilascio del ‘passo carrabile’, la vicenda non assumerebbe rilievo ai fini del decidere in quanto il segnale in parola non avrebbe più alcuna ragion d’essere.
Contrariamente a quanto ritenuto dai primi Giudici, invece, la vicenda relativa al rilascio e alla successiva (illegittima) revoca del passo carrabile confermerebbe ancora una volta: i) che la situazione per cui è causa era ampiamente consolidata e che il Comune di Polistena ne era ampiamente a conoscenza; ii) che la stessa richiesta di un passo carrabile confermerebbe lo stato di buona fede dell’odierna appellante la quale non avrebbe avuto ragione alcuna di chiedere il rilascio di un passo carrabile se fosse stata davvero consapevole del carattere abusivo della propria condotta.
Si è costituito in giudizio il Comune di Polistena il quale ha concluso nel senso della reiezione dell’appello.
Alla pubblica udienza del 28 ottobre 2014 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO