REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio
(Sezione Seconda Quater)

FATTO e DIRITTO

III)- L’articolata, e gravata, ordinanza comunale è strutturata in più parti e presenta pluralità di contenuti, parte dei quali – come di seguito si avrà modo di appurare – estranei all’odierna contesa.
L’atto si compone di una prima parte (A) in cui sono sintetizzati e/o richiamati gli atti e gli eventi (tutti riportati nel precedente par. II) che hanno preceduto l’adozione dell’Ordinanza n.79 del 18.12.2012 e che hanno successivamente condotto alla sua revoca ed al rilascio della certificazione di agibilità.
Vi è quindi una seconda parte (B) che descrive, a partire dalla diffida del 25.6.2013 (ved. supra n.17 par. II), le vicende (anch’esse riportate nel precedente paragrafo) successive al citato rilascio includendo le risultanze degli accertamenti in loco dell’1 luglio e del 17 dicembre 2013. In detto contesto espositivo si accenna anche al Piano di lottizzazione “San Martino 2” che è quello relativo alla costruzione del complesso composto da 12 suites distribuite sui corpi di fabbrica “C” e “D” di cui si è detto nella parte iniziale del par. II): complesso, al momento di redazione dell’atto, allo stato di “rustico strutturale” non completato ed in ordine al quale, nella parte “G” del provvedimento si attesta l’insussistenza delle condizioni accertate nel Corpo “B” così come di alcun frazionamento e vendita delle singole unità di cui verrà a comporsi.
Vi è poi una terza scansione ( C) dell’atto che attiene agli accertamenti ( non in loco, ma) di natura urbanistica curati dal comune dopo l’ispezione del 17.12.2013; mentre la parte (E), che si raccorda con la parte (F), è dedicata all’analisi del P.di L. “San Martino” che è quello che interessa gli interventi eseguiti nel corpo di fabbrica “B”, composto da 29 suites. Come si è già anticipato, rispettivamente, nella parte iniziale ed al nr.2 del precedente par. II):
– il progetto lottizzatorio comprende una superficie dell’estensione complessiva di metri quadri 157102 ricadente, nel vigente piano regolatore generale, fra l’altro, in parte in zona C2-3 insediamenti turistici, in in zona agricola archeologica paesaggis
– per effetto del rinvenimento di reperti archeologici nell’area interessata, venne adottata il 20/1/1998 una variante funzionale all’originario PdL; variante ri-adottata con deliberazione n. 26 del 2000 a seguito della accertata natura di variante sostan
Orbene in questa articolazione (parte “E” ed “F”) del provvedimento, l’amministrazione sostiene che il parere favorevole rilasciato dalla Regione Lazio è stato circoscritto alla zona C2-3 escludendo dalla sua portata la zona F2 (unitamente ad altre zone); e poiché quest’ultima è interessata da un vincolo archeologico storico (che impone un fascia di rispetto di 100 mt) e da un vincolo paesaggistico ex lege (per la presenza del corso d’acqua corrente nel fosso di Valdiano, che non è stato declassificato, e dunque è assoggettato alla relativa fascia di rispetto anche ai sensi del P.t.p. – ambito nr.3 – approvato con L.r. Lazio nr.24 del 1998), la variante al P.d.L. originario (per la sua riconosciuta natura sostanziale e non meramente formale) andava anche in parte qua preceduta, al pari del permesso di costruire successivamente rilasciato, dal parere favorevole della competente autorità. Ne consegue che il p.di c. n.10358/2004, relativo al corpo di fabbrica “B” deve, in forza di tanto, ritenersi illegittimo; e tale illegittimità inficia, quale logico corollario, tutti i titoli edilizi successivi rilasciati successivamente al 2010 (inclusa la variante al p.di c. del 18.5.2010) per i quali in ogni caso il comune si riserva di avviare, con separato percorso, analoga procedura in autotutela previo avviso dell’avvio del relativo procedimento.
Per quanto attiene invece al Corpo “A”, destinato ad albergo ed il relazione al quale era stato rilasciato il p.di c. n.10357/2004, il Comune dà atto che – pur essendo i servizi offerti da tale albergo destinati ad essere fruiti dalle 29 suites di cui al Corpo “B” il cui p. di c. è stato rilasciato contemporaneamente in data 24.12.2004 – la costruzione non risulta ancora realizzata ed il relativo titolo è da considerarsi decaduto e privo di effetti per decorrenza dei termini.
Nelle conclusioni del provvedimento si accenna anche alla comunicazione della Provincia di VT del 24.12.2013 ( ved. supra n. 21 del par. II), all’avvenuto m.d.u. operato in contrasto con lo strumento pianificatorio vigente e con variazione dei parametri urbanistici di cui al d.m. n.1444/1968; e quindi si ordina la sospensione della lottizzazione abusiva accertata con riferimento al corpo “B”, la sospensione dei relativi lavori ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere eseguite.

III.1)- Alla luce della ricostruzione appena operata è possibile enucleare i contenuti dell’atto sui quali incentrare la delibazione di cui la Sezione è stata investita, dovendosi riconoscere che lo stesso atto:
– ha natura provvedimentale laddove ordina la sospensione della lottizzazione e dei lavori non completati con accessivo divieto di disporre dei suoli e delle opere eseguite (nel suo dispositivo non risultano altre prescrizioni);
– ha natura informativa laddove anticipa la conoscenza della futura adozione, previo avviso di avvio del relativo procedimento, dell’annullamento in autotutela dei titoli abilitativi rilasciati o assentiti successivamente al 2010 (inclusa la variante al p
Orbene, poiché il ricorso interposto estende l’ambito dell’impugnativa anche nei confronti degli atti comunali ( sempre in data 21.1.2014) con cui è stato, rispettivamente, partecipato l’avvio procedimentale di cui sopra, nonché l’avvio del procedimento relativo all’annullamento in autotutela del certificato di agibilità del 23.4.2013, può, sin d’ora, statuirsi la inammissibilità dei relativi profili censori indirizzati avverso atti privi di idonea e concreta attitudine lesiva (si tenga, peraltro, conto che, in data 18.4.2014, i ricorrenti hanno depositato la memoria in data 15.4.2014 di trasmissione al comune di Sutri delle proprie osservazioni di replica agli avvisi ricevuti).
Quanto alle residue doglianze, le stesse saranno oggetto di analisi e scrutinio nel successivo paragrafo; mentre torna utile, nel presente contesto, soffermarsi sui seguenti accadimenti successivi alla data di adozione dell’Ordinanza impugnata (21.1.2014) ed al deposito, avvenuto il 17.2.2014, del ricorso introduttivo del giudizio:
a) la Provincia di VT partecipa al Comune, in data 13.2.2014, che, di seguito alla documentazione esibita dai ricorrenti non sussistono le condizioni per l’avvio di un procedimento di revoca delle classificazioni quali R.t.a. già rilasciate per 18 delle 29 unità del complesso; ulteriormente specificando che gli immobili dei proprietari Quaglia/Mastrogiacomo, Fabbrici/Vicentini e Biava non sono ricompresi nell’atto di classificazione citato;
b) in data 4.3.2014 vengono depositati gli atti, del 26.11.2012, di rettifica, tramite scrittura privata, dei rogiti di compravendita stipulati con i tre appena citati proprietari in data, rispettivamente, 27.6.2011, 20.6.2011 e 4.7.2011;
c) il 10.3.2014 si costituisce in giudizio il Comune di Sutri contestando, con articolata memoria, le deduzioni avversarie e eccependo la parziale inammissibilità delle stesse laddove indirizzate avverso le comunicazioni di avvio sopra ricordate;
d) la Sezione, con propria Ordinanza n.1238/2014 assunta nella camera di consiglio del 13.3.2014, rileva la natura endoprocedimentale dei preavvisi di avvio del procedimento gravati e fissa sotto la data del 29.5.2014, in considerazione della delicatezza della lite, l’udienza per la discussione del merito della stessa;
e) il 17.4.2014 interviene nel giudizio, in opposizione alle ragioni dedotte dei ricorrenti, la A.I.C.;
f) il 26.4.2014 i ricorrenti depositano copia della scrittura privata, con firme della sig.a M.L. Zorzoli e del l.r. della C.i.a. autenticate il 22.11.2012, di rettifica dei meri “errori materiali” presenti nel “regolamento di condominio e d’uso” a rogito Notar Di Gioia rep. 84846/22157 del 20.06 2011 (non è specificata la data di registrazione della rettifica in questione).
Segue il deposito di memorie difensive e rispettive note di replica.
All’udienza del 29.5.2012, le parti antagoniste dei ricorrenti si sono opposte al deposito del documento contenente pronuncia della competente A.g.o. che, a detta della Difesa dei ricorrenti, avrebbe annullato il sequestro del complesso “B” inizialmente disposto. Quindi, esaurita la fase dibattimentale, la causa è stata trattenuta e spedita in decisione.

IV)- Prima di procedere allo scrutinio del gravame è opportuna una notazione.
Si è detto dell’opposizione al deposito, nel corso dell’udienza pubblica del 29.5.2012, della decisione dell’Ago che, a detta dei ricorrenti, avrebbe annullato il disposto sequestro del corpo di fabbrica “B”. Di tale documento e della relativa motivazione, che il Collegio non conosce, non è consentito tenerne conto. Peraltro, le esigenze e le premure prospettate dai ricorrenti, e condivise dalla Sezione in sede cautelare, ai fini di una sollecita definizione del merito della controversia, rendono inopportuno (per i ritardi che inevitabilmente comporterebbe) un intervento volto all’acquisizione in via istruttoria di tale documento. E ciò anche perché, a tacer d’altro, spetta comunque al Giudice amministrativo, in libero convincimento e pienezza di cognizione, dare qualificazione giuridica ai fatti accertati in sede penale, potendo, conseguentemente, pervenire anche a soluzione diversa da quella cui è pervenuto il giudice penale (cfr., Cons. di Stato, VI, 10 dicembre 2010, n. 8705), e ciò ai soli effetti, nel caso di specie, della sussistenza, o meno, di una illegittima fattispecie lottizzatoria.

IV.1) – Tanto premesso e fermo quanto già rilevato nel precedente par. III.1) in ordine alla parziale inammissibilità del gravame, nello scrutinio delle residue doglianze logica precedenza va riservata al motivo, dedotto con secondo mezzo di gravame, inteso a contestare la violazione della garanzia partecipativa di cui agli artt. 7 e seguenti della Legge n.241 del 1990.
A tal riguardo, al Collegio non è certamente ignoto l’indirizzo in sintonia al quale il provvedimento che contesta una lottizzazione abusiva, fattispecie che comporta l’accertamento di una serie di elementi indiziari, va emanato all’esito di un procedimento in cui sia assicurata agli interessati la possibilità di partecipazione in contraddittorio a norma dell’art. 7 cit. (in tal senso, ex plurimis, Cons. St. VI^,17-12-2013, n. 6033; III^, 11.9. 2012, n. 4801 e 10.9.2012 n. 4795; sez. V, 3 agosto 2012, n. 4429). Ma non va trascurato che, per pacifica giurisprudenza, già radicata da prima dell’entrata in vigore dell’art. 21 octies comma 2, l. n. 241 del 1990, poiché la comunicazione ex art. 7, non costituisce un adempimento fine a sé stesso, ma è volta a consentire un’effettiva partecipazione attiva al procedimento da parte dei destinatari dell’attività amministrativa, deve ritenersi operante il principio del raggiungimento dello scopo della norma violata, in forza del quale, laddove sia provato che l’interessato è stato comunque posto in condizione di partecipare al procedimento amministrativo, questi non può dolersi dell’omessa comunicazione dell’avvio del procedimento stesso. E tale insegnamento trova concreta applicazione nel caso di specie in cui l’adozione dell’atto avversato è stata preceduta da due accertamenti in loco dell’1 luglio e del 17 dicembre 2013), intesi ad accertare la sussistenza di una fattispecie lottizzatoria e svoltisi alla presenza, il primo, di uno dei proprietari del complesso ed il secondo del procuratore dagli stessi proprietari incaricato. Quindi, nel caso in esame, non può dirsi consumata una violazione della garanzia partecipativa, risultando intervenuta, quantomeno aliunde, la conoscenza dell’avvio dell’iter procedimentale e dunque (risultando) raggiunto in concreto lo scopo cui tende siffatta comunicazione la cui (solo) formale omissione non vizia il provvedimento avversato.

IV.2)- Nel primo mezzo di gravame i ricorrenti manifestano il convincimento che il Comune, tramite l’avversata Ordinanza, abbia addebitato loro una lottizzazione mista: materiale (in forza dell’illegittima mutazione dei luoghi in violazione tanto dei titoli edilizi rilasciati che delle previsioni urbanistiche vigenti) e formale e/o negoziale ( in forza della parcellizzazione della proprietà attraverso la vendita frazionata delle unità di cui al Corpo “B”). A loro avviso, come sembra più chiaramente argomentato a pag. 14 del ricorso, l’amministrazione ha collegato la lottizzazione all’illegittimità del permesso di costruire; e dunque ad una illegittimità solo presunta come dimostrato dal fatto che nei confronti dei titoli edilizi già concessi “è stata appena avviata la fase di annullamento in autotutela”. Certamente, proseguono i ricorrenti, detto rapporto di presupposizione ha causato un ribaltamento dell’ordinario iter procedurale: iter che comporterebbe prima l’annullamento del titolo edilizio e, solo di seguito, le determinazioni relative alla lottizzazione abusiva riscontrata, mentre, nella realtà, tanto non è avvenuto, generando la violazione degli artt. 30 e 31 del T.U.E., degli artt.3 e 21 nonies della legge n.241 del 1990, uno sviamento di potere ed un grave difetto di presupposti e di motivazione: difetto, quest’ultimo, aggravato, fra l’altro, dal fatto “che l’attuale efficacia dei titoli abilitativi non consente all’amministrazione di considerare abusivi i lavori effettuati in virtù dei medesimi titoli, né consente di evocare dette opere come presupposto per una lottizzazione abusiva”.
La censura in questione si rivela priva di attitudine persuasiva in quanto implementata su una lettura non condivisibile dei contenuti dell’atto impugnato. Quest’ultimo – come si è già supra evidenziato, nella dettagliata analisi strutturale descritta nel par. III) e nella parte iniziale del par. III.1) – è composto (anche formalmente con appositi paragrafi distinti da lettere maiuscole) di più parti alcune delle quali fungono da presupposto storico e giuridico alla sua componente provvedimentale (che, senza riserve, si esaurisce nell’ordinare la sospensione della lottizzazione e dei lavori non completati con accessivo divieto di disporre dei suoli e delle opere eseguite), mentre altre parti, nello specifico (E) ed (F), hanno una pura valenza informativa essendo dedicate all’esposizione delle ragioni che, ad avviso della p.a., hanno cagionato l’invalidità dell’originario permesso di costruire e, per l’effetto, inficiano tanto la variante del 2010 ( che ha assorbito il titolo originario apportando una modifica al progetto iniziale), quanto i successivi titoli edilizi. Certamente tali ragioni avrebbero trovato ideale, e più corretta da un punto di vista redazionale, collocazione nel corpo delle note – come si è detto parimenti gravate ma la cui impugnativa è inammissibile – con cui si è provveduto, contestualmente all’adozione dell’Ordinanza avversata, alla comunicazione di avvio dei procedimenti intesi all’annullamento in autotutela dei predetti titoli e del certificato di agibilità; e tanto avrebbe evitato di prestare il fianco, come accaduto, a possibili contestazioni.
Ma poiché come si è detto gli avvii de quibus sono stati adottati contestualmente all’Ordinanza n.7 del 21.1.2014, la questione si risolve nel prendere atto del ricorso da parte del Comune di Sutri ad una determinata modalità o tecnica redazionale che, pur se non la più valida, non può comportare un’alterazione della parte provvedimentale dell’atto come prospettato dai ricorrenti. E’ dunque da escludersi il rapporto di presupposizione, [tra “presunta” (usando le parole dei ricorrenti) illegittimità dell’originario permesso e le statuizioni contenute nel dispositivo dell’atto], evocato da parte attrice a sostegno della censura in questione e quindi (è da escludersi) la fondatezza dell’accusa di ribaltamento dell’ordinario iter procedimentale. In realtà le misure riparatorie adottate trovano la loro ragione motiva nelle conclusioni che precedono il dispositivo dell’atto, laddove si evoca la rilevazione, in esito agli accertamenti condotti, di specifici elementi rivelatori del cambiamento di destinazione d’uso in violazione della normativa urbanistica locale che espressamente vieta la destinazione residenziale nella zona F2; e si cita a conforto il riscontro anche da parte della polizia provinciale di Viterbo di “elementi non compatibili con le caratteristiche di una struttura aperta al pubblico” nonché la frammentazione del Corpo “B” in 29 unità immobiliari “in carenza di una concreta e operante gestione unitaria del complesso“: circostanza anch’essa determinativa, di fatto, di un irregolare mutamento di destinazione d’uso in contrasto con lo strumento urbanistico e con variazione dei parametri di cui al d.m. 1444/1968 relativamente alle zone servizi.
Non è poi condivisibile, sia in generale che con specifico riferimento al caso di specie, l’assunto, patrocinato dai ricorrenti, secondo il quale i lavori ovvero le opere realizzate in conformità a quanto previsto da titoli efficacemente rilasciati dalla p.a. non possono costituire presupposto per una lottizzazione abusiva. Si tratta di tesi che sostanzialmente aderisce a quell’opinione dottrinale che, facendo leva su una chiave letterale di interpretazione dell’art.30 del T.U.E. – [che definirebbe nebulosamente il concetto di lottizzazione abusiva in quanto, nel descrivere la figura della lottizzazione materiale non indica la soglia oltre la quale la trasformazione fisica dei suoli viene a rappresentare una semplice opera in assenza di permesso di costruire;mentre nel configurare la figura della lottizzazione cartolare non tipizza le circostanze che debbono accompagnare la mera alienazione frazionata dei terreni ]- arriva ad escludere, pur se con l’eccezione di cui appresso si dirà, l’applicazione di detto istituto (che nella lottizzazione materiale prevede la realizzazione di opere abusive, mentre in quella cartolare richiede il frazionamento del terreno in lotti) ad ipotesi quali quella corrente che si caratterizza per il fatto che le unità immobiliari, pur fisicamente corrispondenti al titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione, non sono utilizzate in conformità con la loro destinazione d’uso: vicenda quest’ultima da inquadrare nell’ambito del m.d.u non accompagnato da opere edilizie (cc.dd. modifiche “funzionali” o “senza opere”). In tal caso, ad avviso di detta dottrina, mancano sia gli elementi costitutivi della lottizzazione cartolare perché non si ha frazionamento del terreno mediante formazione di lotti, che della lottizzazione materiale perché la trasformazione dei terreni non è avvenuta né in contrasto con le previsioni urbanistiche né in difetto di permesso, ma si hanno delle opere (fabbricati) solo usate in modo difforme: evenienza questa che la norma citata non contempla espressamente.
Sennonchè – ed impregiudicato il fatto che nella regione Lazio:
– ai sensi dell’art.7 della L.r. n.36 del 1987 i m.d.u sono ammessi solo ove previsti dagli strumenti urbanistici generali per ciascuna delle zone omogenee di cui al d.m. n.1444/1968 e, in tal caso, siano essi con o senza opere a ciò preordinate, è richie
– ai sensi dell’art.17 della L.r. n.15 del 2008 (recante norme sulla “vigilanza sull’attività urbanistico edilizia”) rientra nell’ambito delle variazioni essenziali al progetto approvato, il md.u. che implichi (come contestato dal comune nel caso di speci
– ai sensi dell’art.15 della citata L.R. n.15/08 il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente, qualora accerti l’esistenza di interventi con variazioni essenziali determinate ai sensi dell’articolo 17, ingiunge al responsabile dell’a
– ai sensi dell’art.23 della stessa novella regionale si ha lottizzazione abusiva nelle stesse ipotesi previste dall’art.30 del T.UE. ed è esclusa, per tale evenienza, la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria tramite l’accertamento
(impregiudicato quanto sopra), la tesi dottrinale prima sintetizzata si pone in rapporto di confliggenza con una giurisprudenza omogenea del Giudice penale ed amministrativo secondo la quale anche il m.d.u. di edifici già esistenti ricade nell’ambito applicativo della norma dell’art.30 T.U.E. in quanto può influire in particolare sull’assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e può altresì comportare la necessità di nuovi interventi di urbanizzazione (cfr., ex plurimis, Corte di cass. pen. III, 14.5.2009 n.20243; Sez. IV, 8.7.2008, n.33150; Cons. St. n. 4182 del 20.8.2013; e 07 giugno 2012, n. 3381 che ha statuito, testualmente: «Poiché sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un’abusiva interferenza con la programmazione del territorio, la verifica dell’attività edilizia realizzata nel suo complesso può condurre a riscontrare un illegittimo mutamento della destinazione all’uso del territorio autoritativamente impressa anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d’uso dei manufatti realizzati: invero, proprio la formulazione dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001 impone di affermare che integra un’ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l’assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione – che viene posta di fronte al fatto compiuto – sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standards»).
Dunque ciò che emerge dall’atteggiamento assunto dalla giurisprudenza è la volontà perspicua di sanzionare con vigore qualsiasi forma di violazione al bene oggetto di tutela in fattispecie di tal genere individuato nella riserva pubblica in tema di programmazione e pianificazione del territorio, così da elidere ogni potenziale intervento lesivo al più ampio bene oggetto di tutela ossia il territorio, inteso quale unicum di connotazioni individuali e sociali, presidiate dai principi contenuti nella Costituzione. E d’altronde si rammenti che la Corte Costituzionale ha rilevato infatti, al riguardo, che «le destinazioni d’uso degli immobili sono in diretto rapporto con l’assetto del territorio dei Comuni e costituiscono attuazione delle funzioni e degli usi delle zone in cui viene articolato il territorio medesimo, secondo le previsioni della pianificazione comunale» (sent. n.73 del 1991). Più recentemente il Giudice penale (cass.pen. III^, 16 luglio 2013, n. 37383), ha chiarito che, con riferimento specifico alla lottizzazione abusiva, va osservato che le diverse modalità con le quali essa può essere attuata inquadrano la contravvenzione in esame come reato a forma libera, permanente e progressivo nell’evento, del quale è inoltre pacifica la natura di reato di pericolo, cosicchè la sua lesività non può ritenersi confinata nella sola trasformazione effettiva del territorio ma deve, al contrario, essere riferita alla potenzialità di tale trasformazione intesa come il pericolo di una urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata. ; mentre precedentemente lo stesso Giudice ( ved. sent. III^ del 24.9.2009- Quarta ed altri) ha rilevato che la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva nelle ipotesi di m.d.u. di edifici realizzati neppure induce seri profili di compromissione del principio di tassatività delle previsioni penali, in relazione alla formulazione dell’art. 30, comma 1, del T.U. n. 380/2001, poiché l’alienazione frazionata dei singoli immobili deve ritenersi comunque, per il principio dell’accessione, intimamente connessa al frazionamento in lotti (o allo scorporo sia pure soltanto materiale) del terreno sui quali quegli immobili sono stati edificati.
A tali coordinate esegetiche consegue che la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire (così Cons. St. n. 3381/2012 cit.).
Dunque la censura in trattazione deve ritenersi infondata in ordine a tutti i profili denunciati. E tanto a prescindere dalla considerazione che la stessa dottrina sopra citata (che contesta la possibilità di inquadramento del m.d.u. senza opere di edifici già realizzati nell’ambito dell’ipotesi lottizzatoria), perviene, senza riserve, ad affermare che allorquando in una zona del P.r.g. destinata a servizi turistico alberghieri si realizza un complesso che non si concretizza immediatamente in utilizzazione coerente ma che fin dal suo nascere viene suddiviso in unità abitative di tipo familiare, si profila un’utilizzazione del territorio così in contrasto con la normativa di piano che la concerne, da far ritenere la fattispecie di tipo lottizzatorio. Ciò in quanto in tal caso non vi è una separazione tra il momento in cui il manufatto “nasce” con una determinata destinazione urbanisticamente vincolata e l’uso diverso, a cui viene di poi concretamente e contingentemente adibito. L’immobile, all’opposto, sorge funzionalmente diverso da come autorizzato, per effetto di una volontaria e riconoscibile assegnazione da parte del proprietario ad una destinazione non consentita che è contestuale e coessenziale alla sua edificazione e che, ove fossa stata conosciuta dall’amministrazione, l’avrebbe indotta a non rilasciare il permesso di costruire, o a rilasciarlo solo dietro adeguate garanzie circa l’effettivo utilizzo del fabbricato.
E gli indici di una tal evidenza appaiono presenti nella fattispecie in esame. Basta a tal riguardo richiamare la scansione degli eventi articolata supra al par. II), per cogliere che, già da prima dell’inizio dei lavori (19.9.2005: ved. n. 4 del par.II), la proprietà si è impegnata alla vendita di singole unità del complesso ( con relativo posti auto) tramite contratti preliminari i cui punti distintivi sono stati già evidenziati al nr.3 del par. II.: circostanza questa già apprezzata dal Giudice penale che ha avuto occasione di affermare che la lottizzazione abusiva è rilevabile dalla stipula di contratti preliminari di compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità abitative destinate a residenza privata e facenti parte di un complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiere (cfr., Cass.pen. III^, 08-01-2013, n. 526, 28 febbraio 2007, n. 13687; IV^, 26-06-2007, n. 35701).

IV.3)- Il terzo e quarto motivo di gravame possono essere trattati congiuntamente in quanto tesi a denunciare:
– da un lato, il rapporto di contraddizione esistente tra la revoca della prima Ordinanza comunale n.79 del 18.12.2012 e l’Ordinanza odiernamente gravata che non si pone su circostanze nuove e diverse da quelle che diedero origine alla prima ma, al contra
– dall’altro lato, ad escludere la presenza di un quadro indiziario sufficiente a desumere, in maniera non equivoca, la lottizzazione abusiva. In tal contesto:
a) si esclude che l’accatastamento nella cat A2 delle unità immobiliari vendute possa comportare la modifica della destinazione d’uso delle RTA in residenza, e si nega analoga valenza indiziaria alla contestata, da parte comunale, insufficienza/inefficienza della gestione unitaria alberghiera;
b) si esclude che la vendita frazionata delle RTA possa comportare m.d.u. residenziale allorquando sussista una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d’albergo. Tanto come chiarito dalla giurisprudenza e come si verifica nel caso di specie in cui la Società “San Martino suites” ha ricevuto i mandati di gestione necessari “compresi quelli da parte dei residenti che hanno sottoscritto contratti di locazione debitamente registrati”. Ne consegue che tutti i proprietari “allorquando non utilizzino il bene direttamente con regolare contratto turistico alberghiero” devono consegnare il gestione la propria unità alla citata società che riscuote i canoni di affitto e li versa ai proprietari degli immobili dopo aver trattenuto le spettanze correlate alle attività svolte;
c) si esclude, anche evocando la disciplina regionale in materia, che la circostanza che 11 suites non siano state ancora arredate e classificate (e tanto è avvenuto a causa della congiuntura economica) possa inficiare la gestione unitaria dell’intero complesso;
d) si esclude che gli elementi rilevati nel corso dell’ultimo sopralluogo ( mancanza di te chiavi, presenza di cassette della posta intestate ai singoli utenti, la carenza di dotazioni nella reception, la mancanza di un citofono) possano avere valore indiziante di una non consentita lottizzazione.
Le censure in questione, per quanto abilmente articolate, non persuadono.
Quanto alla pretesa contraddittorietà tra la revoca dell’Ordinanza n.79/2012 e quella oggetto della corrente impugnativa a smentire la stessa vale il richiamo agli accadimenti, meglio descritti nei numeri da 17 a 21 del precedente par.II), che testimoniano il sopravvenire di circostanze e l’effettuazione di verifiche che hanno indotto il Comune a ritenere, attraverso un riesame complessivo di tutta la fattispecie, compresenti gli indici rivelatori di un non consentito (nella zona F2) m.d.u.: indici fra i quali la carenza di “una concreta ed operante gestione unitaria del complesso”.
Quanto all’ulteriore profilo censorio ( e cioè quello imperniato sull’inidoneità del quadro indiziario tenuto presente dalla p.a.), il Collegio è dell’avviso che alla sua trattazione torna d’ausilio l’insegnamento che in materia, e con riguardo ad analoghe fattispecie, proviene dalla giurisprudenza.
A tal riguardo – e fermo restando, come già rilevato al par. IV.2), che il m.d.u. da turistico alberghiero a residenziale delle unità di un complesso ricettivo può concretizzare una non consentita fattispecie lottizzatoria anche allorquando per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire – v’è da richiamare la giurisprudenza, penale ed amministrativa, in tema di mutamento della destinazione d’uso alberghiera e lottizzazione abusiva. In sintesi sono stati affermati i seguenti principi:
a) può configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica di d.u. di un complesso alberghiero realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché (indipendentemente dal regime proprietario della struttura) non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro originaria d.u. alberghiera per assumere quella residenziale (in tal senso, ex plurimis, Cass.pen. III, 06-06-2012, n. 27289, 17-03-2009, n. 17865, 07-11-2006, n. 6396);
b) irrilevante è la titolarità della proprietà della struttura immobiliare, che indifferentemente può appartenere ad un solo soggetto proprietario oppure ad una pluralità di soggetti [tesi questa che va di contrario avviso rispetto all’indirizzo assunto da una parte della giurisprudenza amministrativa secondo la quale la destinazione alberghiera o residenziale turistica viene meno qualora il godimento degli alloggi o dei servizi proviene dalla titolarità delle unità abitative o delle quote nelle quali il proprietario ha frazionato l’immobile. …..L’unitarietà della struttura e dell’attività gestionale delle residenze turistico-alberghiere appare del tutto incompatibile con qualsiasi ipotesi di frazionamento della proprietà del complesso immobiliare in cui esse operano (in tal senso Cons. St. n.2584 del 2008; Tar FI n.1278/2013 e n.119/2009; Tar BO, n.3974 del 2008 e 426/2007)]. Ciò che rileva, invece, è la configurazione della struttura medesima (anche se appartenente a più proprietari) come albergo ed una configurazione siffatta deve essere caratterizzata dalla “concessione in locazione delle unità immobiliari ad una generalità indistinta ed indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati“. Se manca questa destinazione dei locali ad un pubblico generalizzato, ma si destinano parte dei locali costruiti esclusivamente all’utilizzazione dei soggetti proprietari, non si ha più utilizzazione alberghiera bensì abitativa (Cass. pen. III^, 12.9.2013 n.37383, 12.8.2008, n.24096, 28.2.2007 n.13687, 24.2.2006 n.2090, 21.1.2005 n.10889);
c) si ha lottizzazione abusiva allorquando il frazionamento anzidetto si ponga in contrasto con specifiche previsioni dello strumento urbanistico generale, come ad esempio nel caso in cui detto strumento, nella zona in cui è stato costruito l’albergo non preveda utilizzabilità diversa da quella turistico alberghiera (cfr., ex multis, Cass. pen. Sez. III Sent., 07-03-2008, n. 24096, 29-11-2005, n. 6990 e più recentemente Sent. 10-07-2012, n. 27289 che ha affermato: «il reato è stato reputato configurabile anche quando l’intervento non potrebbe in nessun caso essere effettuato in quanto, per le sue caratteristiche obiettive, si pone in contrasto con la destinazione programmata del territorio comunale……..Ciò può verificarsi quando il complesso alberghiero sia stato realizzato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili agli edifici residenziali ….. ovvero quando il mutamento d’uso comporti un incremento degli standards richiesti per la edificazione alberghiera»; nello stesso senso Cons. Stato Sez. IV, Sent., 15-09-2010, n. 6870, 07-06-2012, n. 3381);
d) la lottizzazione abusiva mediante modifica della d.u. da alberghiera a residenziale è configurabile anche nell’ipotesi in cui lo strumento urbanistico consenta l’utilizzo della zona ai fini residenziali: sia quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni urbanistico-edilizie derogatorie non estensibili ad immobili residenziali; sia allorquando la d.u. residenziale comporti la necessità di incrementare gli standards richiesti per l’edificazione alberghiera e e tali standards aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto (cass. pen. III^ citata, cui adde Cons. St. 12-07-2013, n. 3755) ;
e) «il problema della configurabilità del reato di lottizzazione abusiva – allorquando il bene suddiviso consista non in un terreno inedificato, bensì in un immobile già regolarmente edificato – deve essere affrontato anche alla stregua della legislazione urbanistica regionale in materia di classificazione delle categorie funzionali della destinazione d’uso e correlato precipuamente alle previsioni della pianificazione comunale, alle quali deve essere raffrontata, in termini di compatibilità, la effettuata trasformazione del territorio» (così Cass.pen. n.37383/2013 cit. e 07 marzo 2008 , n. 24096 cit.; Cons. St. 07-06-2012, n. 3381 cit.). Con riguardo a tale normativa essa nella regione Lazio è costituita dalla L.r. n.13 del 2007 che:
– all’art.23, nell’individuare le strutture ricettive, qualifica quelle alberghiere come strutture ricettive a gestione unitaria, aperte al pubblico che, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualme
– all’art.24 c.2 precisa che “Per gestione unitaria di una struttura ricettiva si intende la gestione che fa capo ad un unico soggetto per la fornitura sia dei servizi principali, quelli relativi all’alloggio, sia degli ulteriori servizi forniti…..”;provvedono ad esporre, in modo ben visibile al pubblico nelle stanze e all’ingresso della st
– all’art.30 demanda ai comuni e alle province, nell’ambito delle rispettive competenze, le funzioni di vigilanza e di controllo sull’osservanza delle citate disposizioni.
La disciplina legislativa regionale di cui sopra si completa, per quanto di interesse al caso di specie, con il Reg. reg.le 24.10.2008, n.17 che:
– all’art.2 c.3 chiarisce che: «Le residenze turistico-alberghiere (residences) sono strutture aperte al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono, per un soggiorno della durata minima di tre giorni, alloggio e servizi accessori in unità abitative arr
– all’art.4 individua i requisiti strutturali minimi delle R.t.a. includendo fra questi “ la conformità della struttura alle normative vigenti in materia urbanistica e di edilizia, di sicurezza degli impianti, di rispetto ambientale,….”;
– all’art.11 prevede l’obbligo di esporre “sulla facciata principale ed in modo ben visibile all’esterno l’insegna, provvista di illuminazione notturna, recante l’esatta denominazione della struttura stessa. Sulla facciata principale è, altresì, apposta,

IV.3.a) – Alla luce delle coordinate normative e giurisprudenziali sopra tracciate nonché della descrizione degli accadimenti riportata al par.II), è possibile ora apprezzare se gli indici che il comune ha colto nella fattispecie in esame erano, alla data di adozione dell’impugnato provvedimento, idonei a costituire, nel loro complesso, un quadro indiziario sufficiente a configurare un’ipotesi di lottizzazione non consentita.
Ora, certamente, già una prima serie di consistenti indizi si colgono dalle vicende anteriori al provvedimento di revoca (23.4.2013) dell’Ordinanza del 18/12/2012; ed in particolare:
a) il fatto che già da prima dell’inizio dei lavori (19.9.2005: ved. n. 4 del par.II), la proprietà si è impegnata alla vendita di singole unità del complesso ( con relativo posti auto) tramite contratti preliminari (della cui cognizione la p..a ha appresso per effetto della denuncia dell’odierno interventore) i cui punti distintivi sono stati già evidenziati al nr.3 del par. II).; mentre nel par. IV.2) si è già evidenziato che il Giudice penale che ha avuto occasione di affermare che la lottizzazione abusiva è rilevabile dalla stipula di contratti preliminari di compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità abitative destinate a residenza privata e facenti parte di un complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiere.
b) i (contenuti dei) contratti pubblici con i quali con i quali è stata ceduta, ai vari acquirenti, l’esclusiva proprietà dell’unita immobiliare e del relativo posto macchina. Su tale punto, ed in ordine all’accatastamento delle unità venduta in cat. A2, i ricorrenti escludono che a tale classificazione, che è operata dalla competente Amministrazione statale, possa attribuirsi valore indiziario idoneo a comportare la modifica della destinazione d’uso delle RTA in residenza.
E si tratta certamente di tematica complessa in quanto se da un lato l’art.2 c.5 del Reg. reg. le n.17/2008 specifica che: “Le unità immobiliari adibite a strutture recettive alberghiere possiedono la relativa destinazione d’uso ai fini urbanistici e catastali”, dall’altro lato – pur se parte della giurisprudenza amministrativa ha affermato il frazionamento della proprietà in varie abitazioni, unitamente al campionamento nella categoria catastale A/2 (indicante abitazione di tipo civile) anziché D/2 (propria di alberghi e pensioni), è sintomatico del venir meno della necessaria unicità della struttura sotto il profilo gestionale e della sua naturale destinazione all’accoglienza di terzi, e connota l’esistenza di più unità immobiliari residenziali distinte, anziché di un’unica struttura ricettiva alberghiera (ved. Tar FI n.1278/2013 e n.119/2009 citati) – è anche vero che la classificazione catastale ha fini fiscali (serve per la determinazione del reddito annuo convenzionale del bene su cui calcolare le relative imposte) e non attiene alla disciplina urbanistica, sì che non si può imporre mediante l’esercizio dei poteri urbanistici una determinata identificazione catastale. In dottrina al proposito si è parlato di una “fiscalità misteriosa” evidenziando, da un lato, le conseguenti non sempre omogenee operazioni di accatastamento; ma in ogni caso giungendo, la medesima dottrina, a condividere fra le varie condotte dell’amministrazione finanziaria, quantomeno da un punto di vista logico, quella che sostiene che le unità abitative che compongono una struttura ricettiva, “pur avendo i requisiti sia strutturali che igienico edilizi previsti per le case di civile abitazione”, non possono essere assimilate alle case di civile abitazione di cui alla L. n. 408/1949 (c.d. “legge Tupini”), in quanto destinate all’esercizio di attività alberghiera, ossia all’esercizio di una attività commerciale; altrimenti detto se ci troviamo di fronte ad una struttura destinata ad ospitare i turisti, caratterizzata dalla gestione unitaria in forma imprenditoriale e dall’apertura al pubblico, non possiamo che assimilarla ad una struttura destinata all’esercizio di una attività d’impresa e quindi connotata da una indubbia strumentalità per destinazione; ed evidenziando ( la citata dottrina), dall’altro lato, le incongruenze generate dal d.l. n.223 del 2006 (che ha dato rilievo, ai fini del censimento catastale, ai soli beni strumentali per natura ossia quelli aventi finalità produttive e che non possono essere destinati a diverse utilizzazioni senza radicali trasformazioni). In ogni caso, e senza avere la pretesa di definire tale spinosa questione ( che è di stretta pertinenza del Giudice tributario), vale la pena di segnalare che , a decorrere dal 1° gennaio 2014, a seguito delle modifiche apportate al regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari, compresa, quindi, la normativa di favore afferente alla cosiddetta “prima casa”, il riferimento agli immobili di lusso non ammessi al beneficio fiscale in presenza delle caratteristiche previste dal decreto ministeriale del 2.8.1969 è venuto meno, mentre di recente la Cass.civ. Sez. VI – 5, 11-02-2014, n. 3080 ha affermato che si presuppone che l’immobile costruito su una data area del P.r.g. corrisponda alla tipologia immobiliare che su quell’area poteva essere realizzata; altrimenti detto che la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici potrebbe essere sufficiente a definire l’immobile come appartenente ad una od altra categoria catastale.
c) tornando ora a recuperare l’elencazione degli indizi di cui si è detto nella premessa del presente paragrafo, altro elemento di tal natura deve rinvenirsi nel regolamento di condominio e d’uso del complesso “Le suites” nel quale, come già descritto al nr.6 del par.II), si parla di case vacanze, di una sola unità immobiliare, contraddistinta con la sigla C1, “esclusivamente finalizzata alla gestione ricettiva e alla continuità dell’offerta al pubblico”, di impianti elettrici di fornitura elettrica, di riscaldamento, acqua e fognature che sono di proprietà comune “sino alle derivazioni alle proprietà individuali, che comproprietari “possono (ndr: e non debbono ) usufruire delle prestazioni e dei servizi” elencati all’art. 8, offerti dal soggetto deputato alla gestione delle 41 case per vacanze fra i quali “i servizi relativi alla concessione in locazione dei singoli appartamenti e/o case per vacanze ….. attraverso la stipulazione di apposito contratto d’albergo fra i proprietari ed il soggetto giuridico cui verrà affidata la gestione secondo le determinazioni prese dalla maggioranza dei proprietari….”. Dunque una pattuizione contrattuale (a tutt’oggi rimasta, in parte qua, inalterata) che facoltizza e non obbliga i proprietari ad avvalersi dei servizi sopra citati attraverso la società di gestione e, per l’effetto, rende facoltativo e non necessitato il – pur successivamente avvenuto ma solo tra il dicembre 2012 ed il gennaio 2013 dopo la prima ordinanza comunale – conferimento di mandato gestionale alla stessa.
d) le cc.dd. “rettifiche” degli atti di vendita, operate con scritture private, per emendarli da errori che appaiono sostanziali e non “meramente materiali” (ved. nr. 9 del par. II);
e) il riscontro che alcune unità immobiliari sono abitate stabilmente con regolari contratti di locazione e che alcuni proprietari risultano iscritti come residenti in loco presso l’ufficio anagrafico e che diverse sono le iscrizioni per le dichiarazioni ICI e Tarsu così come le stipula dei contratti con società esterne di fornitura di servizi a uso domestico; e tanto (sebbene la società di gestione “San Martino suites” fossa già stata costituita) in contrasto con l’art.24 c.2 della L.r. n.13/2007 a mente del quale “Per gestione unitaria di una struttura ricettiva si intende la gestione che fa capo ad un unico soggetto per la fornitura sia dei servizi principali, quelli relativi all’alloggio, sia degli ulteriori servizi forniti…..”.
Al quadro indiziario appena descritto si aggiungono poi le ulteriori carenze, già descritte dai nr. da 17 a 21 del par. II, rilevate, dopo la comunicazione della messa in esercizio dell’attività gestionale, nel corso dei sopralluoghi dell’1 luglio e del 17 dicembre 2013; e quindi, fra l’altro:
– l’assenza nel residence di alcuna insegna o indicazione delle residenze turistiche che a tale data, secondo la Scia sopra indicata, avrebbero dovuto essere già attive, con accessiva violazione dell’art.11 del Reg. reg. n.17/08;
– che l’ingresso al complesso era chiuso da una barriera elettronica non presidiata e che l’accesso era stato possibile solo in quanto uno dei residenti-utenti in quel momento transitava;
– il locale reception, pur dotato di una targa interna indicante “Le suites di San Martino”, era, di fatto, del tutto inidoneo all’uso in quanto privo di arredo pertinente l’attività, privo di personale e delle dotazioni minime per il funzionamento della
– ogni unità abitativa era dotata di citofono all’esterno e quattro delle stesse erano contrassegnate dal nome del proprietario utente che è risultato ivi residente;
– la richiesta, rinnovata per la seconda volta, di cambio di destinazione d’uso del complesso da non residenziale a residenziale ai sensi della legge sul Piano casa;
– che l’accesso al comprensorio (anche nel corso del sopralluogo del 17.12.2013) continuava ad essere consentito solo utilizzando apposito telecomando che aziona un cancello elettrico;
– che tre unità sono risultate (anche nel corso dell’ultimo sopralluogo ) non accessibili;
– che la fornitura di energia elettrica fa capo ad un contatore generale intestato alla società di gestione ed ogni unità immobiliare presenta misuratore interno di consumo;
– che analogo misuratore interno si riscontra per quanto riguarda la fornitura dell’acqua.
Nel complesso ne emerge un quadro indiziario – che nonostante i continui interventi di adeguamento della struttura operati dalla proprietà a seguito delle relative contestazioni da parte del Comune – lascia legittimamente presagire l’esistenza di una struttura non – o quantomeno non ancora – funzionale all’esercizio di un’attività d’impresa, «che è quella di prestare ospitalità dietro corrispettivo alla massa indiscriminata dei fruitori del servizio». E ciò in quanto l’elemento discriminante tra utilizzazione alberghiera ed utilizzazione come casa di abitazione è dato dall’offerta al pubblico indifferenziato del bene, offerta che vige per le case-albergo e che manca per le case di abitazione; fermo restando, è intuibile concludere, che per poter organizzare un’offerta del bene in locazione diretta al pubblico indifferenziato occorre disporre, a monte, di una struttura organizzativa qualificabile come impresa alberghiera di servizi. Nel caso di specie, invero, come d’altro canto affermato dagli stessi ricorrenti a pag. 20 del gravame, i proprietari, allorquando non utilizzano il bene direttamente (con contratto di locazione come risulta dagli atti), consegnano il bene alla società di gestione per l’offerta al pubblico. E tanto è vero poiché essi, come sopra già evidenziato, non hanno alcun obbligo negoziale in tal senso e possono tuttora, nonostante il mandato conferito alla società, fruire del bene per tempo indeterminato e quindi in una condizione del tutto omologabile a quella del diritto di proprietà (ved. per analoga fattispecie Cass. pen. Sez. III, Ord. 12-04-2013, n. 16773; e sul versante amministrativo Cons.St. n. 3755/2013 che ha affermato: “la Sezione ritiene di condividere il consolidato indirizzo della Corte di Cassazione secondo cui la modifica di destinazione d’uso di una struttura alberghiera in complesso residenziale realizzata attraverso la parcellizzazione dell’immobile in numerosi alloggi suscettibili di essere occupati stabilmente configura il reato di lottizzazione abusiva pur laddove l’area sia urbanizzata e gli strumenti urbanistici generali consentano una utilizzabilità alternativa di tipo alberghiero e residenziale”).
E sono sintomatiche in tal senso:
– la nota, versata in atti dall’interventore l’8.5.2014, che uno dei ricorrenti ( l’arch. Mezzacane) scrive al Notaio La Gioia in data 4.4.2011, laddove si fa presente che “esiste la possibilità da parte dei proprietari che lo desiderano di abitare la
– la memoria difensiva depositata dai ricorrenti il 28.4.2014 laddove si rappresenta che (ovviamente dopo l’Ordinanza oggetto di impugnativa) i proprietari hanno rimosso le residenze anagrafiche prima stabilite nelle suites, che sono stati modificati i co
In conclusione anche la corrente doglianza si rivela infondata ed il ricorso è quindi da respingere. L’indirizzo della Cass.pen. richiamato anche dai ricorrenti ( e cioè quello che afferma che la modifica di D.U. di un complesso alberghiero realizzata, sin dal sorgere dell’edificio, attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva, laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d’albergo atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria D.U. alberghiera per assumere quella residenziale), se, in punto di diritto, non si presta ad osservazioni, per converso, in punto di fatto, deve convenirsi, appare difficilmente applicabile, essendo, quantomeno, poco realistica l’evenienza che un privato sia indotto ad acquistare (non una quota indivisa della proprietà di un complesso immobiliare, ma) una singola unità abitativa, pagandola per un prezzo corrispondente a quello di una civile abitazione, la cui concreta disponibilità è rimessa (non all’esclusivo proprietario, ma) ad una impresa alberghiera ( e cioè ad una società avente scopo di lucro) che raccoglie sul mercato le prenotazioni dei contratti d’albergo al fine di offrire, sulla base delle stesse, la fruizione dell’unità ad un pubblico indifferenziato.
Ciò nonostante, rimane da dire che una delle costanti che caratterizza l’odierno contenzioso è il ricorso, da parte della proprietà, a tentativi, per così dire, volta per volta, “riparatori” delle carenze contestate; ed, a tal riguardo, si segnala l’appello – che è apparso genuino – della relativa Difesa, durante la fase dibattimentale, alla disponibilità ad ogni ulteriore intervento correttivo richiesto: intervento che naturalmente quest’ultima potrà opportunamente vagliare al fine di apprezzarne l’eventuale compatibilità con l’interesse pubblico tutelato.