Il presente lavoro coglie l’occasione offerta dall’intervenuta legittimazione normativa (art. 5 del D.L. 13 maggio 2011 n. 70, conv. nella legge 12 luglio 2011 n.106) degli istituti della cessione di cubatura, della perequazione, compensazione ed incentivazione urbanistica per proporre sulle tematiche medesime delle notazioni e riflessioni, ulteriori rispetto alla disamina più approfondita operata dalla dottrina e da alcuni precedenti giurisprudenziali del Consiglio di Stato e della Corte di Cassazione.
Il contributo appare opportuno sia per la pluralità di interessi che si confrontano nelle vicende del trasferimento di cubatura e dell’urbanistica consensuale con la relativa circolazione di diritti edificatori, sia per le delicate questioni concernenti i rapporti tra i diritti medesimi e la pianificazione urbanistica, sia, infine, per gli interrogativi sul tema del riparto di giurisdizione.

Sommario :1. I diritti edificatori e la loro circolazione. La cessione di cubatura: dalla prassi negoziale alla legittimazione legislativa – 2. Gli istituti della perequazione e compensazione urbanista e le relative problematiche – 3. Le questioni affrontate – 3.1. La natura dei diritti edificatori – 3.2 La natura dell’atto di cessione di cubatura –3.3 Il problema del riparto di giurisdizione.

1 . I diritti edificatori e la loro circolazione. La cessione di cubatura: dalla prassi alla legittimazione legislativa.


Il diritto edificatorio può essere definito come una quantità di volumetria (o superficie) edificabile attribuita dall’amministrazione al proprietario di beni immobili allo scopo di attivare un processo di trasformazione o conservazione dell’ambiente fisico, oppure allo scopo di indennizzarlo nell’ambito di un procedimento di espropriazione.
In altri termini per diritto edificatorio si intende la possibilità, determinata dal piano regolatore generale, di usufruire di una quota di superficie che il titolare ha diritto di utilizzare o cedere sul territorio comunale nelle forme e nei modi stabiliti dallo stesso strumento urbanistico e disciplinati da apposito regolamento: i diritti edificatori trovano, quindi, la loro fonte diretta negli strumenti urbanistici.
Tali diritti sono un’evoluzione della cessione di cubatura.
Quest’ultima viene, infatti, considerata come l’archetipo dei diritti edificatori e della loro circolazione. In essa è accentuato il carattere della realità in quanto la circolazione medesima riguarda aree ben definite ed identificate, contigue o radicate nella stessa zona, anche se non necessariamente confinanti.
I diritti edificatori ineriscono alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra i quali quelli diretti a regolare la densità edilizia ed espressi negli indici di edificazione, con la conseguenza che essi sono, dunque, necessariamente conformati anche a tali indici, per cui ogni area non è idonea a descrivere una cubatura maggiore di quella consentita, con la conseguenza che ogni costruzione, anche se eseguita senza titolo abilitativo, impegna la superficie che, in base all’indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la cubatura sviluppata ( Cons. St. V, 27 giugno 2006 n. 4117).
Il proprietario può trasferire ad un altro la suscettibilità edificatoria del proprio fondo, consentendo che essa sia sommata a quella del fondo dell’acquirente di tale facoltà, per cui l’atto di cessione ben può costituire, unitamente al c.d. vincolo di asservimento, il presupposto del rilascio di costruire che tenga conto anche della potenzialità edificatoria del fondo asservito: quest’ultimo non può essere più considerato edificabile, proprio perché tale potenzialità è già stata utilizzata e comunque è trasferita al titolare del fondo in cui favore ha avuto luogo l’asservimento.
La giurisprudenza amministrativa ritiene che la cessione di cubatura ai fini edilizi integra una fattispecie culminante nel rilascio di un provvedimento amministrativo autorizzativo che cristallizza la ripartizione dei volumi così come convenzionalmente convenuta dalle parti, determinandone l’irretrattabilità (Cons. St. sez. IV, 11 settembre 2012, n.4806).
Sulla tematica della circolazione dei diritti edificatori tramite la cessione di cubatura tra privati proprietari indipendentemente dal suolo cui afferisce – in passato non era consentita la scissione tra la titolarità del lotto e l’esercizio dello ius aedificandi afferente al lotto stesso – si sono cimentati valenti autori con pregevoli trattazioni[1].e la stessa giurisprudenza amministrativa[2].
L’argomento stesso – per la sua attualità ed importanza socio economica, per le sue strette inerenze con la proprietà dei suoli e il potere pubblicistico di pianificazione urbanistica e per le sue perdurati problematiche – merita, tuttavia, qualche notazione e riflessione ulteriore, soprattutto dopo che la legislazione, nazionale e regionale, è stata, per cosi dire, obbligata ad attribuire rilievo giuridico e, quindi, legittimazione agli accordi tra privati, qualificati appunto “cessioni di volumetria o di cubatura”.
Atti questi ultimi con i quali, come detto, il proprietario di un’area cede la potenzialità edificatoria della stessa o parte di essa (c.d. decollo del diritto edificatorio) ad un soggetto cessionario che, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio lotto, di solito contiguo (c.d. atterraggio del diritto stesso), possa ottenere dal Comune un permesso di costruire un manufatto avente un volume maggiore di quello che in origine avrebbe potuto essere realizzato.
In tal modo la volumetria fruibile, in base all’indice edificatorio del luogo (la cui discrezionale determinazione è carattere precipuo della zonizzazione) viene concentrata su una o più aree, non mutando la densità complessiva del comparto, in mancanza di interventi premiali da parte dell’A..
La densità territoriale, che costituisce il parametro di riferimento per stabilire se possa farsi luogo al c. d. asservimento, è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla stessa vocazione urbanistica sia alla concorrente esistenza di costruzioni.
In tale contesto restando, a seguito del c. d. asservimento, le aree residue inedificate ed inedificabili non muta la distribuzione totale del carico urbanistico sul territorio e l’interesse pubblico viene soddisfatto anche se le costruzioni si realizzino su una sola area: l’indice edilizio è stabilito per zone e non per singole aree ed alla perdita di possibilità edificatorie di un suolo corrisponde l’acquisto dell’identica possibilità da parte di un altro suolo.
In definitiva l’eccedenza volumetrica che si realizza su quest’ultimo suolo, per effetto del predetto atto privatistico di cessione, è compensata dalla minore edificabilità (o inedificabilità tout court) dell’area asservita, con sostanziale invarianza del rapporto di densità edilizia in relazione alla zona interessata e medesima incidenza sul predetto carico ed assetto urbanistico.
La cessione di cubatura, col connesso atto d’obbligo del cedente di non utilizzare tutta o parte della volumetria afferente al suo lotto, discende da una pratica assai diffusa che ha avuto da molto tempo l’avallo della dottrina e della giurisprudenza sia civile che amministrativa.
L’elemento essenziale che caratterizza la descritta figura è la pluralità dei soggetti coinvolti in tale accordo, dato questo che la distingue dalla concentrazione di cubatura (c.d. accorpamento) che si verifica allorquando l’unico proprietario di più aree contigue vuole utilizzare l’intera loro cubatura afferente solo ad una di esse.
Una parte della dottrina ritiene che il fenomeno della cessione di cubatura, presupposto della circolazione dei diritti edificatori, ha comportato una specie di “dematerializzazione” dei diritti stessi con conseguente creazione di un nuovo bene di natura reale e superamento del problema del numerus clausus dei diritti reali.
Nel senso della configurabilità delle possibilità edificatorie quali beni giuridici, come tali oggetto di negozi giuridici, si sono espressi vari autori[3].
La tesi dei diritti edificatori come res e non come jus viene riproposta pure dopo il D.L. n. 70/2011 adducendo anche motivi letterali quali l’uso del termine plurale (diritti edificatori) e non al singolare (diritto edificatorio) e l’uso dell’espressione “comunque denominati” che dimostrerebbe l’ininfluenza del dato nominalistico nella scelta del legislatore.
Una volta ritenuto che il quantum di volumetria edificabile possa essere considerato un bene a se stante separabile dal bene suolo (anche in assenza della costituzione di un diritto di superficie) la struttura del diritto su tale bene sarebbe, secondo alcuni, quella del diritto di proprietà e non già di un diritto reale limitato.
Ne conseguirebbe che chi acquista un diritto ad edificare maggiorato (in quanto incorporante nella sua proprietà una volumetria originariamente concessa ad altri) acquista un bene altrui.
Per altri autori tale ricostruzione del diritto edificatorio in termini di nuovo bene non materiale assimilabile ad un bene immobile non sarebbe soddisfacente.
Si ritiene, infatti, che la cubatura non è un bene a sé stante in senso tecnico – giuridico ma piuttosto la misura dell’interesse legittimo del proprietario di un fondo edificabile ad ottenere un dato provvedimento amministrativo, nel senso che la chance edificatoria riguarda proprio quel provvedimento che autorizza quella certa edificabilità, anche se del caso, maggiorata: è il provvedimento amministrativo e non l’atto privato di cessione ad assegnare l’ulteriore edificabilità.
E’ interessante sottolineare che i sostenitori di tale indirizzo (cfr. in particolare G. Trapani) traggono argomenti a sostegno della propria tesi dal pacifico riconoscimento nell’ambito del diritto europeo circa la commerciabilità, come beni autonomi, delle utilità agricole dei terreni, quali la quota di produzione del latte bovino, il diritto al reimpianto del vitigno, i diritti all’aiuto per gli agricoltori previsti dal Regolamento CE n.1782/2003. La quota latte è considerata quale bene immateriale collegato all’azienda dell’allevatore e ricostruito dalla giurisprudenza europea e costituzionale quale diritto di proprietà che può essere dismesso, senza alienare l’azienda agricola, in cambio di una indennità o ceduto a favore di terzi in cambio di un prezzo. Il c.d. reimpianto può essere trasferito ad altri viticultori autonomamente rispetto all’azienda di appartenenza originaria.
La predetta tesi dell’attribuzione alla cubatura della dignità giuridica di un vero e proprio “bene” (separabile dal bene/suolo di proprietà) quale valore economico che costituisce esso stesso autonomo oggetto di attività negoziale tra privati, sembra aver trovato un significativo supporto già negli interventi normativi di cui all’art. 1, co. 21 della legge 15 dicembre 2004 n. 308 ed art. 11, co. 5 della legge 6 agosto 2008 n. 133, definita, quest’ultima, “Piano Casa”.
In altri termini si può dire che per effetto di siffatta normativa la cubatura da mero rapporto matematico abbia assunto una valenza di oggetto di diritto trasferibile. e per la cui circolazione necessita tutto lo strumentario negoziale e contrattuale impiegato in materia immobiliare col connesso regime pubblicitario della trascrizione,successivamente imposto in via generale da terzo comma dell’art.5 de D.L. n.70/2011.
Il legislatore, quindi, soprattutto con la legge sul “Piano Casa”, nel mostrare un interesse nuovo per la circolazione dei diritti edificatori, ha, per la prima volta, attribuito un vero e proprio fondamento giuridico alle prassi ed alle attività negoziali con oggetto tali diritti: la possibilità edificatoria ha un suo autonomo valore economico ed un suo mercato.
Con quest’ultima legge si è prevista la possibilità della realizzazione degli interventi sul “Piano Casa” mediante il trasferimento dei diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi stessi, tramite incrementi dei diritti medesimi finalizzati alla dotazione di servizi e spazi pubblici, tramite la cessione dei diritti edificatori come corrispettivo della realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica.
La predetta normativa ha determinato una certa innovazione rispetto alla legge urbanistica n.1150 del 1942 che riconosce direttamente alle amministrazioni comunali il potere di conformazione della proprietà immobiliare, imponendo limiti della zonizzazione, con l’obbligo di determinare per ciascuna zona i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati.
L’effetto pratico di quest’ultima disciplina era quello per cui l’estrinsecazione dei diritti edificatori poteva avvenire esclusivamente nelle aree esattamente individuate e destinate a tale fine dal piano regolatore vigente.
Una più recente innovazione a tale risalente impostazione legislativa è stata apportata dall’art. 5 del D.L. 13/05/2011, n.70 (c.d. Decreto Sviluppo) conv. nella L.106 del 12 luglio 2011, norma che ha posto agli studiosi ulteriori questioni di grande rilievo.[4]
Col comma 9 di tale articolo il permesso a costruire in deroga agli strumenti urbanistici, che originariamente era previsto per le sole opere pubbliche o di interesse pubblico, diviene strumento per la delocalizzazione delle riconosciute volumetrie premiali aggiuntive in aree con diversa destinazione urbanistica, tramite l’applicazione dell’art. 14 del D.P.R. 380/2011.
Ma la novità fondamentale, per il profilo di nostro interesse, è rappresentata dai commi 1, 2 e 3 del citato art. 5.
Il primo comma è stato adottato al fine di tipizzare quello schema contrattuale diffuso nella prassi, costituito dalla cessione di cubatura, atto che la giurisprudenza dominante considerava e considera come un contratto atipico ad effetti vincolanti tra gli amministrati che dispongono della volumetria e controllo dei meccanismi dello scambio dei diritti volumetrici.[5]
Il terzo comma, poi, nell’ottica e finalità di garantire “certezza nella circolazione dei diritti edificatori” ha inserito il nuovo 2-bis all’articolo 2643 del codice civile che prevede l’obbligo di trascrizione per “ i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.
Tale nuova normativa statale ha finito per introdurre, definitivamente, nell’ordinamento giuridico italiano il diritto edificatorio con una sua specificità; quella cioè di essere staccato dalla titolarità di un lotto e di circolare autonomamente e, quindi, indipendentemente dal lotto stesso, con un suo utilizzo anche in aree discontinue e distanti tra loro, a differenza di quanto avveniva in precedenza col mero asservimento del terreno a scopi edificatori che consentiva l’utilizzo della cubatura ceduta solo tra fondi finitimi con medesima destinazione urbanistica.
Con la previsione della libera commerciabilità la quantità volumetrica rappresentata dal diritto edificatorio diventa un valore economico commutabile in denaro mediante trasferimento a terzi.
La norma in questione sdogana, sotto il profilo civilistico, la fattibilità della pianificazione “perequata”, attribuendo ad ogni unità di superficie del territorio comunale un indice volumetrico standard, così che il proprietario di fondi virtualmente edificabili può cedere tutta o parte della propria capacità edificatoria ad altri proprietari di fondi che ne siano privi, ciò ovviamente sempre nei limiti dettati dagli strumenti urbanistici (quali, a titolo esemplificativo, quelli legati all’altezza delle costruzioni). Dunque, se prima della norma in commento per giungere alla cessione di diritti edificatori si ricorreva all’escamotage della costituzione di servitù, mediante la quale il fondo servente veniva gravato da un vincolo di in edificabilità a favore del fondo dominante che acquistava le volumetrie spettanti al fondo asservito, meccanismo che tramite la trascrizione nei Registri Immobiliari riusciva a rendere pubblici e quindi opponibili a terzi tali cessioni, a seguito di tale intervento normativo le volumetrie non sono legate a fondi specifici “liberalizzando” l’autonomia del proprietario nel disporne,si torna a ripetere nel rispetto degli strumenti urbanistici, decidendo l’an ed il quomodo dello sfruttamento dei diritti edificatori
Tanto detto, va tuttavia rimarcato che manca una disciplina unitaria di tutte le fattispecie di operatività dei diritti edificatori.
In tale situazione è alle leggi regionali che bisogna far riferimento per individuare gli ambiti di operatività dei diritti edificatori.
Oggi per effetto della disciplina regionale è possibile la negoziazione dei diritti edificatori persino a prescindere dalla presenza di un’area cedente e di un’area cessionaria.
In qualche Regione sono state previste forme di mercato borsistico dei c.d. “ crediti edilizi”; la liberalizzazione dell’utilizzo di tali crediti nell’ambito delle aree di trasformazione urbanistica consente di rendere lo strumento gestionale massimamente flessibile . Tale tecnologia di scambio a titolo oneroso offre, con la distribuzione di benefici di nuova edificabilità ad un più ampio gruppo di individui interessati all’acquisto, un potenziale ausilio nel perseguimento dell’efficienza economica. Se ciò è vero c’è, tuttavia, chi obbietta che il mercato e la libera negoziazione non sempre sono in grado di promuovere l’equità.
In altre Regioni è prevista l’attribuzione diretta di diritti edificatori da parte dei Comuni ad operatori che, pur non essendo proprietari, si impegnino per il recupero dei centri storici, con la possibilità di trasferimento a terzi.

2. Gli istituti della perequazione e compensazione urbanistica: le relative problematiche

La normativa surriferita, oltre ad aver positivizzato la possibilità di commerciare la volumetria e quindi le potenzialità edificatorie, tramite i predetti contratti e l’apporto delle amministrazioni comunali, ha, nel contempo, attribuito una certa legittimazione agli istituti della perequazione, compensazione ed incentivazione urbanistica che si fondano sulla circolazione dei diritti edificatori e successiva loro trasformazione in volumi edilizi, sulla base di moduli convenzionali caratterizzati dal coinvolgimento diretto della P.A. e da un peculiare assetto di interessi concordato fra soggetto pubblico e soggetto privato.
Una volta svincolato il diritto edificatorio dall’area è possibile la cessione all’ente territoriale delle superfici funzionali a consentire la formazione dei servizi e delle zone di interesse pubblico, senza che si vengano a creare sostanziali espropriazioni.
Va tuttavia evidenziato che il predetto fenomeno della c.d. perequazione e compensazione urbanistica difetta di un’ organica legge quadro esistendo sugli stessi strumenti giuridici ed economici solo interventi sporadici del legislatore nazionale .(vedasi l’art. 11 L. 133/2008, l’art. 1 commi 21 e 22 della legge 308/2004).
In mancanza di una disciplina unitaria di tutte le fattispecie di operatività dei diritti edificatori e quindi anche di quelli perequativi e compensati le Regioni, cui è devoluta ex art.117, co. 3 della Costituzione la disciplina del territorio, pur regolamentando diversamente le fattispecie medesime, si sono sforzate (alcune) di riempire il vuoto legislativo e di dare certezza ai negozi perequativi stante la necessità di realizzazione di interventi di natura prettamente pubblicistica, quali la riqualificazione urbanistica, l’edilizia residenziale pubblica, la valorizzazione dei beni storici – artistici e dei centri storici.
Strumentale a tale impostazione e pratica di urbanistica consensuale è il riconoscimento al soggetto privato di una posizione peculiare verso il soggetto pubblico pur dovendosi salvaguardare la “libertà di movimento” di quest’ultimo per sopravvenuti, preminenti motivi di interesse pubblico: la stabilità dei rapporti scaturenti dagli istituti in esame è pur sempre subordinata alla permanenza delle condizioni iniziali.
Gli istituti stessi, riconducibili a fenomeni di consensualità e negoziabilità circa le modalità di esercizio di prerogative pubblicistiche, sono tuttora in una fase di evoluzione ed inquadramento sistematico anche se su di essi vi è stata una profonda riflessione e valutazione ad opera della dottrina e di alcuni precedenti giurisprudenziali del Consiglio di Stato e della Corte di Cassazione.
Gli istituti medesimi si distinguono dalla mera cessione di cubatura.
Ed invero anche se per le tre fattispecie rincorre l’elemento comune dell’aumento dell’edificabilità di un suolo, determinato da comportamenti consensuali, diverso è il modo di rapportarsi dei comportamenti stessi.
Nella perequazione urbanistica, per la cui attuazione i diritti edificatori costituiscono veri e propri strumenti, l’aumento delle possibilità edificatorie di un suolo deriva non da accordi tra privati, seguiti dalla presa d’atto del Comune, ma da una peculiare vicenda di diritto amministrativo e cioè da un rapporto bilaterale tra amministrazione e amministrato, per cui al titolare del diritto su una porzione di suolo, in relazione all’accettazione, per la stessa porzione, di un determinato indice di edificabilità, è data una corrispondente possibilità di costruire altrove, su un suolo identificato o da identificare.

L’accordo è, dunque, il seguente: la proprietà cede il bene immobile e ottiene in cambio una potenzialità di edificazione da utilizzare in altro sito o comparto anche discontinuo : la gestione del meccanismo perequativo in comparti non continui ha già trovato rilevanti casi di applicazione in alcune città.
L’analogia col diritto edificatorio è forte con la sola differenza che nel comparto discontinuo l’aria di impiego del potenziale di edificazione è individuata esattamente mentre i diritti edificatori possono essere impiegati con maggiore libertà: Le forme di impiego dei diritti sono diverse.
Perequazione e diritti edificatori partecipano di un comune impianto logico e operativo : la proprietà i cui terreni sono destinati all’utilizzo collettivo beneficia di quote di valore fondiario ed il vantaggio principale di tale soluzione risiede nella semplicità gestionale.
Va. a questo punto, sottolineato che la recente normativa non ha verosimilmente inteso fare riferimento alla perequazione urbanistica territoriale c.d. generale – cioè estesa all’intero tessuto urbano per l’uniforme distribuzione dei valori e degli oneri della trasformazione urbanistica del territorio tra tutti i titolari dei fondi interessati (c.d. giustizia distributiva) – ma solo a quella attuata mediante la predetta circolazione dei titoli volumetrici e, quindi, dello stesso diritto edificatorio.
Lo scopo perequativo in questo caso viene attuato attraverso negozi giuridici volti al riconoscimento e successivamente al trasferimento dei diritti edificatori.
I diritti edificatori perequativi possono, quindi, circolare liberamente; anzi la libera trasferibilità degli stessi è funzionale alle finalità per le quali sono riconosciuti.
Va, comunque, evidenziato che il diritto edificatorio perequativo non potrà più circolare dal momento in cui viene utilizzato.
Nell’ipotesi, invece, della compensazione urbanistica la possibilità di edificare, che si aggiunge a quella normale di un lotto, corrisponde ad un sacrificio subito da un determinato soggetto, non necessariamente consistente in una riduzione di possibilità edificatorie attese, seppure di solito collegato ad una relazione con il suolo.
La compensazione urbanistica ha, quindi, lo scopo di “ristorare” le aree la cui destinazione è finalizzata alla realizzazione di opere o di interessi pubblici, sulla base dell’indice compensativo attribuito all’aria interessata (c.d. area di decollo): tale indice e il parametro che stabilisce quanto diritto edificatorio potrà essere riconosciuto per ogni mq. di terreno ceduto gratuitamente e volontariamente all’A..
La compensazione urbanistica consente, infatti, al Comune di acquisire aree oggetto del vincolo preordinato all’esproprio attribuendo in compensazione diritti edificatori, anziché corrispondere costose indennità di esproprio o subire contenziosi spesso dannosi per le finanze comunali.
L’acquisizione di immobili da parte dell’ente locale per mezzo di diritti edificatori rappresenta una delle novità più interessante nel campo degli strumenti innovativi di gestione dei piani urbanistici.
L’istituto della compensazione’urbanistica si rivela, quindi,uno strumento fondamentale per la realizzazione di interessi pubblici strategici ( riqualificazione urbana, realizzazione di parcheggi, interventi di edilizia convenzionata ecc…).
Secondo parte della dottrina l’attribuzione di diritti edificatori compensativi in luogo delle indennità realizza una datio in solutum.
Questi diritti, così come quelli perequativi possono essere commerciati al pari di quelli attribuiti dal piano regolatore.
I diritti edificatori assegnati all’area della compensazione urbanistica si costituiscono, infatti, come bene da spendere sul mercato immobiliare solo attraverso la cessione gratuita e volontaria dell’area prima che sia avviata la procedura espropriativa.
Solo in seguito alla cessione della proprietà dell’area di decollo i diritti potenzialmente originati dall’area stessa vengono realmente generati: il diritto edificatorio da potenziale diviene effettivo,a differenza dei diritti incentivanti o premiali che vengono attribuiti in seguito all’intervento di riqualificazione e/o ambientale.
In quest’ultimo caso i Comuni attribuiscono premi urbanistici ossia maggiori diritti edificatori dinnanzi ad una pluralità di obiettivi pubblici.
La distinzione tra la perequazione e la compensazione urbanistica è stata efficacemente messa in luce oltre che dai citati autori ed anche da M. Mattioli e da F.Ancora[6].
In entrambe le predette forme e pratiche di urbanistica consensuale un ruolo determinante hanno le amministrazioni e le connesse vicende di diritto amministrativo (in primis gli accordi) che finiscono inevitabilmente per sminuire la componente di accordo privatistico che pervade la cessione di cubatura.
Va al riguardo osservato che è proprio per effetto dell’intervento delle AA. stesse che si va a determinare lo sganciamento delle potenzialità edificatorie o la loro creazione anche a prescindere dall’esistenza di un suolo cedente.
Pur in presenza della predetta legittimazione normativa sulla cessione di cubatura, e sui diritti edificatori c.d. perequativi e compensativi, sono sorte alcune questioni di non facile decifrazione.
Tra esse particolare rilievo assumono quelle concernenti le incertezze sulle vicende dello stesso trasferimento di cubatura e di quelle della perequazione, compensazione ed incentivazione (facenti parte della c.d. urbanistica consensuale), nelle quali si confrontano una pluralità di interessi ricollegabili, spesso, più che al semplice proprietario, ad imprenditori detentori di vaste aree condizionanti la stessa destinazione urbanistica.
Il problema delle predette incertezze dovrebbe forse ritenersi oggi superato o ridimensionato a seguito dell’ entrata in vigore dell’esaminata normativa che ha imposto l’obbligo di trascrizione per tutto ciò che comporta attribuzioni di possibilità edificatorie.
Ma alcuni autori, ritenendo non del tutto risolta l’esigenza di certezza relativa alle vicende surriferite, prospettano dei mezzi di soddisfacimento dell’esigenza medesima: il Boscolo, in aggiunta alla prevista trascrizione, suggerisce la tenuta di un registro comunale dei crediti edificatori nel quale annotare gli estremi della cessione, registro consultabile da tutti i soggetti interessati; Urbani propone la previsione di un termine di prescrizione per i diritti edificatori; altri la previsione di indici perequativi destinati a diminuire progressivamente, decorso un primo periodo di tempo ( E. Boscolo e M. M. Fracanzani)[7].
Delicati problemi permangono, poi, in ordine ai rapporti tra i diritti edificatori, cristallizzati con la trascrizione, e la pianificazione urbanistica e più in particolare circa l’influenza o meno dei diritti stessi sulla pianificazione e le conseguenze sugli acquistati diritti derivanti dalle eventuali modifiche dello strumento urbanistico generale. Si ritiene, comunque, soprattutto in giurisprudenza che tutti i diritti edificatori anche quelli perequativi siano sempre soggetti, anche se trascritti, all’eventuale riesercizio del potere pubblicistico pianificatorio: i diritti edificatori come nascono e vivono condizionati dalle vicende dello strumento urbanistico E’stato opportunamente sottolineato che il predetto potere, quale estrinsecazione delle prerogative pubblicistiche dell’A., rimane sempre integro potendo il Comune, pur in presenza delle predette forme di urbanistica consensuale, modificare motivatamente le proprie precedenti scelte, in attuazione del c.d. primato degli interessi collettivi su quelli privati.
In altri termini i diritti edificatori, anche perequativi o compensati, non possono costituire limite rispetto alle eventuali sopravvenute necessità del pianificatore generale di dettare una nuova e diversa disciplina urbanistica, anche delle zone cui ineriscono i diritti medesimi, tramite l’introduzione di un nuovo piano regolatore generale o di varianti, pure con riguardo ai terreni già oggetto di perequazione e compensazione.
Ed invero in base al principio della successione nel tempo delle norme, con l’approvazione di nuovi strumenti urbanistici o loro varianti, le previsioni pianificatorie precedenti ed a maggior ragione le pattuizioni negoziali urbanistiche ( c.d. urbanistica consensuale o contrattata) non possono, ove divergenti rispetto alla innovata regolamentazione, conservare efficacia in termini di ultrattività.
Ora ponendosi, in quanto successive, le nuove prescrizioni e previsioni in un rapporto di prevalenza rispetto alle prime ne deriva che la verifica delle istanze di permesso a costruire debba essere operata alla luce delle nuove norme regolamentari sia per quanto riguarda l’edificabilità delle zone surriferite che per quanto concerne la verifica della volumetria realizzabile, tenendo presente che in quest’ultimo caso la sopravvenienza della stessa disciplina urbanistica può operare sia in melius, ampliando i pregressi indici di fabbricabilità, sia in peius, riducendoli.
Parimenti complesse sono le questioni, tra le altre, concernenti l’ammissibilità o meno di un diritto compensativo il cui valore potrebbe eccedere quello venale del suolo ablato, nonché l’ammissibilità o meno della cessione di un diritto edificatorio premiale, questioni quest’ultime che non si ha la pretesa di affrontare in questa sede e per il cui approfondimento si rinvia alle specifiche trattazioni dottrinarie
Si vuole piuttosto qui rimarcare che a fronte di una notevole varietà di soluzioni e modelli perequativi e compensativi premiali che i Comuni possono elaborare sulla base delle leggi regionali, c’è chi esprime qualche preoccupazione, ritenendo che l’ampio utilizzo di tali tecniche possa costituire un vulnus al principio dell’eguaglianza di tutti i cittadini/proprietari di fronte alla legge[8]: la disciplina del diritto edificatorio dovrebbe essere basata sull’uniformità e l’equità.[9]
Si osserva, inoltre, che sul piano delle fonti normative si profila il rischio di uno sconfinamento della legislazione regionale nell’ambito della disciplina della proprietà privata, ossia nella materia dell’ordinamento civile, la quale, com’è noto, è riservata dalla Costituzione alla legislazione esclusiva statale.
Il quadro che emerge non è del tutto rassicurante, invero, nemmeno sotto il profilo più specifico del rispetto delle norme costituzionali sul riparto delle competenze legislative tra Stato e regioni in materia di governo del territorio, poiché per taluni aspetti la legislazione regionale non appare pienamente in linea con i principi fondamentali stabiliti dalla legislazione statale.
Oltretutto non è infrequente che la creatività dei pianificatori porti le amministrazioni comunali a travalicare i limiti posti dalle norme legislative regionali, potendosi così determinare anche un vulnus al principio di legalità e di tipicità dei poteri amministrativi in materia urbanistica.
È possibile constatare, al riguardo, come in alcune realtà territoriali si stia discutibilmente sviluppando, di fatto – praeter legem, se non contra legem – una sorta di diritto urbanistico locale, eccessivamente differenziato rispetto al resto del territorio.

3. Le questioni affrontate

I molteplici interrogativi sui diritti edificatori e sulla loro circolazione, soprattutto a seguito della recente produzione legislativa, non si limitano a quelli sopra accennati
estendendosi essi: a) alla stessa natura giuridica del diritto edificatorio; b) alla qualificazione dell’atto di cessione della cubatura; c) alla giurisdizione per le controversie sui diritti medesimi.

3.1. La natura dei diritti edificatori

La natura giuridica del diritto edificatorio, quale misura della trasformazione urbanistica realizzabile dal titolare dello jus aedificandi, è molto controversa.
Si contendono il campo anzitutto coloro che qualificano il diritto stesso come mero interesse legittimo pretensivo, per l’asserita necessaria intermediazione del Comune, vero protagonista nella vicenda relativa all’aspettative edificatoria[10] ed al quale spetta il potere discrezionale di esame e pronuncia sulla richiesta permissiva di edificazione.
A tale assunto, che considera in sostanza la predetta situazione soggettiva come rientrante nella sfera amministrativa, si obietta, tra l’altro, che configurare cosi la possibilità edificatoria significherebbe far partecipare la stessa alla caratteristica della sottrazione alla prescrizione e che la circolazione dello stesso interesse legittimo, tramite pattuizione privata, contrasterebbe con la concezione tradizionale dell’interesse legittimo come posizione non trasmissibile con negozi ad hoc[11].
Per la dominante dottrina si è in presenza di veri e propri diritti e cioè del diritto di fare una costruzione.
Per alcuni si tratterebbe di un diritto immobiliare sui generis, in quanto il cedente, con la cessione, distaccherebbe la facoltà insita nel suo ius aedificandi e una volta formato un diritto lo trasferirebbe all’acquirente a beneficio di un suo fondo confinante e contiguo. Si replica criticamente la inconciliabilità di tale tesi col c.d. numerus clausus dei diritti reali.
Alcuni propendono per la natura di diritto di superficie atipico e cioè della facoltà di edificare su un bene di proprietà altrui.[12]
Per altri autori si tratterebbe di un diritto immobiliare sui generis, in quanto il cedente, con la cessione, distaccherebbe la facoltà insita nel suo ius aedificandi e una volta formato un diritto lo trasferirebbe all’acquirente a beneficio di un suo fondo confinante e contiguo. Si replica e si oppone criticamente la inconciliabilità di tale tesi col c.d. numerus clausus dei diritti reali.
Per altri ancora si sarebbe in presenza di una servitù prediale (con ciò che ne deriva per il diritto edificatorio) e cioè servitù di non edificare sul fondo del cedente e di edificare sul fondo del cessionario[13]: con la cessione di cubatura si creerebbe un rapporto tra fondi, uno dei quali è asservito all’altro.
A tale assunto si è obiettato che della servitù mancherebbe il requisito dell’inerenza oggettiva e soprattutto non sarebbe ravvisabile l’asservimento attuale di un fondo a favore dell’altro confinante (il cd. detto principio praedia vicina esse debent) perché è sempre indispensabile che intervenga il provvedimento amministrativo affinché possa configurarsi una utilitas, provvedimento che non è condizione di efficacia dell’atto di cessione, ma elemento costitutivo della fattispecie stessa. Si è inoltre rilevato che i diritti edificatori attribuiti ad un soggetto in seguito a perequazione, compensazione o incentivazione possono essere svincolati dalla titolarità di un fondo al quale collegarli ed i diritti stessi costituire oggetto di negoziazione –dove gli strumenti urbanistici perequativi lo ammettano – anche se generati da aree esterne a comprarti o tra aree comprese in comparti discontinui.
Per altri, infine, i diritti edificatori sono dei veri e propri diritti di credito[14].
Dopo il D.L. n. 70/2011 si sono formati tre indirizzi dottrinari: il primo, capeggiato dal Trapani, che afferma la natura di bene immateriale, sulla scia di una parte della dottrina e della giurisprudenza anteriore alla riforma del 2011; un secondo indirizzo che si schiera per la natura reale del diritto edificatorio; un terzo che ipotizza la presenza, come detto, di un interesse legittimo pretensivo, quale situazione giuridica sostanziale a valenza patrimonialistica che può essere oggetto di negoziazione e, quindi, di libera circolazione.
Sembra senz’altro prevalere la tesi che considera i diritti edificatori come diritti reali, ormai codificati e tipizzati, sul rilievo che la disciplina stessa abbia consentito la commercializzazione delle possibilità edificatorie, tramite formali atti traslativi da trascrivere: la previsione espressa dei diritti reali quale possibile oggetto degli atti medesimi permetterebbe di superare la ritenuta inconfigurabilità autonoma dei diritti edificatori per il principio della tipicità dei diritti reali.
Nell’ambito del predetto contesto dottrinario c’è chi ritiene (L. Restaino) che la recente normativa avrebbe comportato il riconoscimento giuridico del diritto edificatorio collocandolo a metà tra la proprietà e il diritto di superficie; a metà strada perchè della proprietà il diritto edificatorio ha alcune facoltà ma non ha il terreno e perché della superficie, come diritto di fare e mantenere una costruzione al di sopra del suolo, ha solo l’aspetto relativo al diritto di fare ma non quello del mantenere che è legato alla titolarità di un terreno sul quale il diritto possa essere speso.
C’è chi osserva, con più precisione, che i diritti edificatori siano diritti di superficie mobili.[15]
Si sostiene, infine e più in generale, che il diritto edificatorio sia inquadrabile tra i diritti reali limitati di godimento sul rilievo che il legislatore non ha voluto ricondurre lo stesso nell’ambito di una situazione giuridica tipica quale il diritto di proprietà: il riferimento del nuovo 2-bis dell’art. 2643 alla nozione di costitutività farebbe intendere la creazione di una situazione giuridica autonoma rispetto alla posizione del proprietario; situazione che si concreta nel quantum di volumetria edificabile (vero e proprio bene ex art.810 c.c.) espressa da un terreno, una specie, come detto, di valore economico trasferibile.
In quanto diritto reale limitato il diritto edificatorio godrebbe dei caratteri tipici dei diritti reali di godimento e precisamente: diritto di seguito e conseguente opponibilità a terzi acquirenti; immediatezza nel senso della fruibilità a prescindere dall’intermediazione del proprietario del fondo asservito; assolutezza cioè tutelabilità erga omnes.
Per la configurazione del diritto edificatorio quale diritto reale di godimento , distinto rispetto alla proprietà, si è recentemente espressa anche l’Amministrazione finanziaria statale, che ha peraltro precisato che il diritto di realizzare una costruzione per il quantum di volumetria disponibile rientra a tutti gli effetti nell’ambito di applicazione delle imposte sui redditi e può essere oggetto di rivalutazione e di cessione in modo autonomo (Circolare 1/E/2013) : una volta riconosciuta la natura reale del diritto edificatorio il regime fiscale applicabile non può che essere quello previsto per le cessioni di diritti reali.

3.2. La natura dell’atto di cessione di cubatura.

Prima del D.L. n. 70/2011 sulla natura giuridica della cessione di cubatura si fronteggiavano due opinioni
Quella c. d. pubblicistica secondo la quale la cessione di cubatura era un contratto atipico ad effetti obbligatori avente natura di atto preparatorio e procedimentale, senza oneri di forma pubblica e di trascrizione finalizzato al trasferimento di volumetria, la cui fonte era ritenuta esclusivamente il provvedimento amministrativo (in giurisprudenza Cons. St. 28 giugno 2000 n. 3.637). Si riteneva, quindi, che non necessitasse un atto di asservimento o di cessione essendo sufficiente l’adesione del cedente, manifestata o sottoscrivendo l’istanza e/o il progetto del concessionario o rinunciando alla propria cubatura a favore di questi o notificando al Comune tale sua volontà; mentre il c. d. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, atto che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo. (in tal senso anche Cass.,12 settembre 1998,n. 9081; 22 febbraio 1996, n. 1352).
Quella c.d. privatistica, secondo la quale vi era, invece, necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo o servitù, e trascrizione) quando il proprietario di un terreno intendeva asservirlo a favore di un altro proprietario limitrofo per ottenere una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli avrebbe consentito (Consiglio di Stato 29 luglio 2008, n. 3.766; Consiglio di Stato 23 marzo 2004, n. 1.525), configurandosi in tale ottica un atto “assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare” (Cass. 14 maggio 2007, n. 10.979; Cass. 14 dicembre 1988, n. 6.807).
Oltre ai citati precedenti giurisprudenziali su tale problematica va ricordata la decisione della quinta sezione del Consiglio di Stato n. 1382/1994 che ha ritenuto la cessione di cubatura come un contratto per il quale un soggetto cede la utilizzabilità edificatoria di un proprio lotto ad un altro lotto, con la conseguenza che chi esercita diritti su quest’ultimo si troverebbe nel valido presupposto per ottenere dall’amministrazione una concessione per una cubatura maggiore di quella che gli sarebbe originariamente aspettata , mentre l’inedificabilità assunta dal primo fondo per effetto del c.d. asservimento (da trascrivere) sarebbe una qualità oggettiva dello stesso , opponibile anche nei confronti degli aventi causa.
Successivamente l’Ad. Pl. del Consiglio di Stato con decisione del 23 aprile 2009 n. 3 ha, sulla scia della giurisprudenza civilistica ( Cass. n. 4245 del29 giugno 1981; n.1352 del 22 febbraio 1996), qualificato la cessione di cubatura come un contratto atipico ad effetti obbligatori, col quale gli amministrati dispongono della volumetria.
Più di recente anche il T.A.R. Milano sez. II con la sentenza n. 2097 del 26 luglio 2012 ha ritenuto che la cessione di cubatura costituisca un contratto atipico ad effetti obbligatori avente natura di atto preparatorio, finalizzato al trasferimento di volumetria, che si realizza soltanto con il provvedimento amministrativo.
In dottrina alla tesi che configura l’atto di cessione quale un vero e proprio contratto civilistico si contrappone quella secondo cui, non potendosi prescindere dall’esercizio del potere dell’amministrazione comunale, si deve più propriamente parlare di “accordi”con specifico riferimento all’art.11 della legge n. 241 del 1990, accordi che, secondo la dottrina prevalente (F. Cerulli Irelli, F.G. Scoca, G. Greco), non si inquadrano nella categoria codicistica.
Tale ultima impostazione sembrerebbe trovare un supporto nell’intervenuta eliminazione del vincolo di tipicità degli accordi tra pubbliche amministrazioni e privati a seguito della modifica dello stesso art. 11 ad opera della legge 11 febbraio 2005 n.15.
Altri autori sostengono che la patrimonialità della possibilità edificatoria riconduce la vicenda negoziale che la costituisce o la modifica o la trasferisce nella sfera dei contratti ad effetti reali, stante la capacità di quest’ultimi di modificare, con la c. d. attribuzione patrimoniale, la sfera dei contraenti per effetto del semplice consenso

3.3. Il problema del riparto di giurisdizione

Un’ultima questione in tema di diritti edificatori concerne il delicato problema della giurisdizione.
Essendo, come detto, la natura giuridica di tali diritti assai dibattuta e la loro esistenza e circolazione caratterizzata da una pluralità di fasi, l’individuazione del giudice competente a risolvere le controversie sui diritti stessi non è sempre agevole, con inevitabili inconvenienti e dilatazione dei tempi, se non vanificazione, della tutela giurisdizionale.
In mancanza di un’espressa disciplina normativa, per risolvere le incertezze c’è chi utilizza ( tra gli altri F. Gualandi) proprio le vicende caratterizzanti la vita stessa dei diritti edificatori nella loro circolazione per verificare caso per caso quale sia la situazione giuridica soggettiva coinvolta (di diritto soggettivo o di interesse legittimo) e quindi il giudice fornito di giurisdizione.
In tale prospettiva si è avanzata l’ipotesi di una doppia possibile giurisdizione.
Quella del giudice civile nei casi in cui la situazione soggettiva è connotata da aspetti privatistici ravvisabili in modo particolare nella fase intermedia della vita del diritto edificatorio e cioè quando esso circola (c.d. volo del diritto stesso) mediante atti consensuali tra privati: es. controversia relativa ad un atto negoziale con oggetto l’acquisto di diritti edificatori.
Quella del giudice amministrativo allorquando il diritto edificatorio assume la connotazione di interesse legittimo pretensivo, connesso all’esercizio di un potere amministrativo in quanto la capacità edificatoria, intesa come possibilità (“chance”) di trasformazione in termini volumetrici del suolo edificabile, per potersi estrinsecare in concreto necessita di un previo titolo pubblico abilitativo.
Il prospettato modello dualistico o sdoppiamento di giurisdizione nella materia di che trattasi comporta inevitabilmente difficoltà ed incertezze oggettive derivanti, anzitutto, dalla necessità per l’amministrato di identificare a monte la natura delle sue posizioni giuridiche da tutelare.
Se poi le posizioni stesse – correlate ed intercorrenti, se del caso, con una stessa amministrazione comunale – hanno caratteri e contenuti diversi, lo stesso cittadino si vedrebbe costretto ad esperire due distinti giudizi, uno davanti al giudice amministrativo a tutela degli interessi legittimi e l’altro davanti al giudice ordinario a tutela dei diritti soggettivi.
Una possibile via di uscita da tale tortuoso sistema di allungamento dei tempi della giustizia nella definizione delle controversie riconducibili ai diritti edificatori ed alla loro circolazione può trovarsi nella corretta interpretazione ed applicazione di quelle disposizioni legislative che devolvono alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo non solo la materia degli accordi procedimentali (art. 7 c. p. a.) ma anche e soprattutto le controversie nelle materie dell’edilizia ed urbanistica (art. 133 c.p.a.).
Relativamente a queste ultime controversie va rilevato che la materia dell’edilizia viene identificata nella disciplina relativa all’uso particolare del territorio e cioè all’attività costruttiva su un determinato terreno con specifico riferimento all’istituto del permesso di costruire (D.lgs. 6 giugno 2001, n. 380) mentre quella dell’urbanistica viene riferita dalla dottrina più attenta[16] e dalla stessa Corte di Cassazione e del Consiglio di Stato a una nozione più lata comprensiva di ogni intervento avente ad oggetto un riassetto del territorio e quindi ricollegabile non soltanto alla disciplina pianificatoria – cioè all’esercizio della potestà amministrativa discrezionale di regolazione dell’uso del territorio stesso – ma alla totalità degli aspetti del suo utilizzo, nessuno escluso.
Lo stesso legislatore nel collegare la nozione di urbanistica a ”tutti gli aspetti dell’uso del territorio” (art. 34, d.lgs. 31 marzo 1998, n. 80; art. 133 d.lgs. n.104/2010) ne da una definizione molto ampia.
Ora se si considera lo stretto legame che intercorre tra i c.d. diritti edificatori (che si estrinsecano, ex art. 3 d.lgs. 6 giugno 2001, n.380, in una pluralità di interventi edilizi su porzioni di territorio) e le materie dell’edilizia e dell’urbanistica e si rifletta sul fatto che i diritti stessi, anche quando sembrano esulare dall’ambito pubblicistico (come nell’acquisto degli stessi diritti tramite atti privati), per potersi in concreto attuare necessitano pur sempre del rilascio del titolo abilitativo (permesso a costruire), appare naturale e legittimo far rientrare tutte le controversie sui diritti medesimi, strettamente connessi alla disciplina ed all’uso del territorio, nell’ambito della giurisdizione amministrativa esclusiva.
La compatibilità di tale assunto con i principi stabiliti dalla Corte Costituzionale (sent. nn. 204/2004, 191/2006 e 140/2007) sembra reggere ove si tenga conto che anche il rapporto privatistico di cessione dei diritti edificatori è strettamente correlato all’esercizio di un potere amministrativo (dal quale è impossibile prescindere) e quindi condizionato da un rapporto pubblicistico.
Una scelta diversa apparirebbe inconciliabile oltre che con l’esigenza di concentrazione di controversie tra loro spesso collegate anche con le ragioni stesse dell’esistenza della giurisdizione esclusiva. Esse sono quelle di consentire al cittadino di agire, relativamente alle materie dell’edilizia e l’urbanistica” e, quindi agli immanenti “diritti edificatori”, davanti al giudice naturale di siffatti settori non solo per tutelare i suoi interessi legittimi ma anche per salvaguardare i suoi diritti soggettivi, cosi neutralizzando le surriferite difficoltà provocate dai criteri insicuri di riparto della giurisdizione.
L’attribuzione alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo delle controversie sui diritti edificatori deve, quindi, ritenersi conforme e non contraria alla Carta fondamentale anche perché con essa si realizza il principio del giusto processo ex articolo 111 Cost. e quindi l’effettività della tutela giurisdizionale.

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[1]G.Trapani, “Normative speciali e circolazione dei diritti edificatori”in Notariato, 2012, 411 e segg.; E. Boscolo “Le perequazioni da semplificare” Riv. Giur. Urb., 2012 47 e segg., “Le novità in materia urbanistico-edilizia introdotte dall’art. 5 del decreto sviluppo”, in Urb. Ee appalti, 2011, 1051 e “Perequazioni e compensazioni mediante circolazione dei titoli volumetrici”, Convegno 25 novembre 2011, Castelfranco Veneto su La concertazione pubblico-privato per l’attuazione dei piani:dalla perequazione urbanistica ai crediti edilizi, in wwwamministrativisti veneti;B. Cretella, “Trascrizione degli atti relativi a diritti edificatori”, in Gazzetta notarile, 2011, 464 e segg.; L Restaino, “ i diritti edificatori.in www WiKijus,2011;. S. De Paolis, “Riflessioni in tema di trasferimenti di volumetria”, in Riv. Giur. Ed., 2011, II, 199 e segg.. ;. S. Fantini, profili pubblicistici dei diritti edificatori in www Giustizia – amministrativa.it; G. Cecchini,Trasferimento di cubatura e adempimento del cedente tramite presentazione alla p.a. di atto unilaterale di asservimento, in Nuove leggi civ. comm. 2010, 322; F. Cangelli, La cessione di cubatura nel contesto dell’amministrazione concordata, in L’uso delle aree urbane e la qualità dell’abitato, Milano, 2000,249 e segg.;
[2] Cons. St.,Sez.V,17 novembre 1970 n.925; 28 giugno 1971, n. 632; 7 giugno 1978.
[3] G.Trapani, “Normative speciali…,cit; A.Gambaro, in “I beni,in Trattato di diritto civile e commerciale”, Milano 2012;
L.Buffoni, “La perequazione urbanistica e le fonti del diritto. lo sradicamento del nomos della terra”, in Osservatorio sulle fonti, 2011, fasc.1.
[4] Per una rassegna critica della legislazione v. G.A. Di Vita. Riflessioni sul tema “cessione di cubatura”: una lettura provocatoria della novella, in Il Notaro, 15 – 30 novembre 2011
5 Cons.St., Ad.pl., 23 aprile 2009 n.3 , che cita precedenti giurisprudenziali; Corte di Cass., sez.,12 settembre 1998 n. 9081; Cons. St.,sez.V, 26 novembre 1994 n.1382; sez. VI, 27 giugno 2011 n.3823; sez. IV, 9 luglio n.4134.
[6] M. Mattioli,” Perequazioni e Compensazioni, la legittimità dell’indennità di esproprio sottoforma di diritti edificatori in www. Urbium. it.,2 giugno 2011; F.Ancora, “Cessioni di cubatura e i diritti edificatori: individuazione ed elementi comuni, in Giurisdizione Amministrativa ANNO VII N. 7-8/2012
[7] E.Boscolo, op. cit.; P.Urbani ,“ Le innovazioni in materia di edilizia privata nella L. 106/2011…”, in Riv. giur., Ed. 2011, III, 99 e segg. ; M.M. Fracanzani, ”Il credito edilizio nella L.R. Veneto, n.11/04,.Emissione di carta moneta”, in www.Giustizia-amministrativa.it 2008,6-8
[8] A. Pollice, Stumenti di perequazione urbanistica:magia evocativa dei nomi; legalità ed effettività in Riv.giur. edl. 2004, II, spec. Pp8 ss.
[9]G.B. Ramello e A.Romano – Piani urbanistici e mercato dei diritti edificatori, WWW.consumatoridirittomercato.it…/2011-03
[10] A. Bartolini, “Profili giuridici del c.d. credito di volumetria”, in Riv. giur. urb.,2007, 307-308; S. Fantini, op. cit.
[11] F .Ancora , op.cit.
[12] Felis, Superficie e fattispecie atipiche. La cessione di cubatura, in contratto impresa
[13] A.Manca, “La cosiddetta cessione di cubatura”, in “Il diritto privato della pubblica amministrazione”, Padova, 2006, 88 e segg.
[14] G.Ceccherini, il c.d. trasferimento di cubatura, Milano 1985, 3 e segg.; A Candian, “Il contratto di trasferimento di volumetria”, Milano, 101 e segg.; F. Gazzoni, “La trascrizione immobiliare”, in Codice civile commentato, Tomo I, artt.2643-2644, Milano 1991, 655
[15] G.Morbidelli, “Presentazione a Governo e mercato dei diritti edificatori : esperienze regionali a confronto”, Napoli,2009,1 e segg.; L. Restaino , op.cit.
[16] Travi “Commento all’art. 34”, in Nuove leggi civ.1999,1527; Orsoni , “La giurisprudenza esecutiva urbanistica”, in www.giust.it; Stefanato “D.leg. 80/98 e giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo nella materia edilizia”, in Riv.giur. edilizia,1998, III, 604

(pubblicato il 23.7.2013)

Note

L'articolo La cessione di cubatura nel quadro della circolazione dei diritti edificatori. La perequazione e la compensazione urbanistica : le relative problematiche proviene da Giustamm.