“Siamo un Paese straordinario e bellissimo,
ma allo stesso tempo molto fragile.
È fragile il paesaggio e sono fragili le città,
in particolare le periferie.
Ma sono proprio le periferie la città del futuro,
quella dove si concentra l’energia umana
 e quella che lasceremo in eredità ai nostri figli.
C’è bisogno di una gigantesca opera di rammendo
e ci vogliono delle idee“
 
1. PREMESSA
La rigenerazione urbana non è solo una sfida dell’urbanistica moderna, perché tale tematica, che induce ad una nuova visione in prospettiva di città, coinvolge diversi ambiti, da quello culturale a quello economico, da quello sociale a quello giuridico, fiscale ed ambientale. Ripensare i centri urbani è un obiettivo ambizioso ed importante al contempo, anche considerando l’enorme “patrimonio costruito” da riconvertire di cui l’Italia è dotata[1]. Una riconversione che non può che passare attraverso quel miglioramento delle prestazioni sismiche, energetiche, di sicurezza ed ambientali, che rende la rigenerazione a tutti gli effetti percepita quale tema del futuro, con il fine precipuo del contenimento dell’uso del suolo. E ciò anche in virtù dei moniti e degli obiettivi che, di continuo, l’Unione europea e la Comunità Internazionale più in generale lanciano, primo fra tutti il consumo netto di suolo pari a zero, fissato per il 2050. E’ dunque evidente come quello della rigenerazione sia, altresì, tema complesso e sfaccettato, anche in virtù della mancanza, nel nostro Paese, di specifica normativa di riferimento. Complessità, invero, derivante anche dalla necessaria analisi dei singoli fenomeni non in modo avulso dal contesto di riferimento, come nulla più che monadi, ma l’uno in inevitabile correlazione con l’altro, a causa delle incessanti implicazioni che li legano. Il presente lavoro, aggiornato alle novità normative sino al febbraio 2019, non ha pretese di esaustività, ma intende gettare luce sui diversi e variegati aspetti della rigenerazione, che recentissimi Disegni di legge hanno riportato al centro del dibattito, non solo giuridico, nel nostro Paese.

2. UN TENTATIVO DI DEFINIZIONE
Definire la rigenerazione urbana vuol dire evocare quei principi di sostenibilità[2] e partecipazione sociale[3] cui il diritto ambientale ci ha oramai resi avvezzi. Il primo, come noto, induce ad un uso razionale delle risorse, che soddisfi le generazioni presenti e non comprometta quelle future; il secondo guarda, invece, ad un coinvolgimento sempre maggiore dei cittadini, in un’ottica di (cor)responsabilità e razionalità nelle loro scelte. Sebbene una univoca definizione ancora tardi ad arrivare, certo può dirsi che rigenerare significa manutenere le infrastrutture e recuperare (ovvero sostituire) gli spazi esistenti, con lo scopo di un loro efficiente uso, nonché di una loro valorizzazione[4]. In altre parole, rigenerare vuol dire riportare la periferia nel cuore del dibattito culturale, rivoluzionando l’atavica concezione di luogo in cui l’interesse del singolo prevale su quello della collettività, spesso originando uno squilibrio nell’uso e nelle funzioni degli spazi costruiti. Ciò, in contrapposizione ai centri storici, ove la tradizione ha sempre inteso raggiunto un equilibrio stabile tra interesse del singolo e della collettività[5]. Orbene, con la rigenerazione, ad essere interessate dagli interventi urbanistico – edilizi sono in prevalenza le periferie, mentre i centri storici, custodi di fondamentali valori identitari, tendono a non essere trasformati, dal momento che il precipuo obiettivo è in genere quello di reinserire i loro singoli manufatti, quando ammalorati, in un circuito di riutilizzo[6]. In buona sostanza, non pare arduo affermare che parlare di rigenerazione significa dotarsi di quegli strumenti che si chiamano corresponsabilità ed interessamento alle dinamiche sociali, dell’oggi, ma, a ben guardare, anche del prossimo futuro.

3. UN PROGETTO RIVOLUZIONARIO
Da quanto detto, è facilmente percepibile come quello della rigenerazione urbana sia, dunque, tema sensibile, affondante le sue radici in un contesto ampio, segnato dall’assottigliamento sempre maggiore del suolo, da cambiamenti climatici repentini, nonché da abusivismo edilizio spesso sfrenato. Fattori cui va ad aggiungersi il costante ammaloramento di manufatti e strutture, rispetto ai quali il semplice rinnovamento urbano, con interventi di demolizione e ricostruzione, non pare più possibile né, tantomeno, economico o al passo con i tempi. La rigenerazione urbana, difatti, pone il riuso tra i suoi fini precipui (spesso stabilendo, per le nuove costruzioni, l’impiego di percentuali di materiale già utilizzato), comunque nel rispetto degli obiettivi di sicurezza, salute pubblica ed efficienza energetica. Con la rigenerazione, in altri termini, non è solo il singolo immobile, ma anche l’ambito in cui esso si colloca a dover vedere migliorata la sua qualità. Fondamentale, in quest’ottica, il raccordo tra la disciplina statale e quella regionale, con debiti meccanismi sostitutivi, come si vedrà, per il livello di governo più elevato[7].

4. IL QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
Ricca è la normativa di riferimento della rigenerazione urbana, segnata dal minimo comune denominatore della esauribilità e dell’impermeabilità del suolo. Solo nell’ultimo decennio, principiando dalla “Strategia tematica per la protezione del suolo” del 2006, è possibile cogliere la serie di “indirizzi” dati dall’Unione Europea al fine di ridurre gli effetti negativi del consumo del suolo stesso e, in particolare, del fenomeno della impermeabilizzazione (soil sealing). Nel 2011, la “Tabella di marcia verso un impiego efficiente delle risorse” ha, invece, affermato la necessaria occupazione netta di terreno pari a zero, da perseguirsi entro il 2050. Obiettivo valutato come preminente anche dal “Settimo Programma di Azione Ambientale”, stilato dal Parlamento europeo nel 2012, che lo ha riconnesso all’uso efficiente delle risorse e alla più vasta tutela ambientale, nonché dalle “Linee Guida per limitare, mitigare e compensare l’impermeabilizzazione del suolo”, indicate dalla Commissione europea nel 2012, che ha demandato la disciplina di dettaglio agli Stati membri. Una menzione non può, infine, eludersi al “Sistema di monitoraggio Copernicus”[8], che, nel 2018, evocando non solo le aree edificate, ma anche le loro modalità d’uso, è giunto alla conclusione che l’impoverimento del sistema ecologico ed ambientale è anche dipeso dalla mancata adozione di criteri di contenimento dell’uso del suolo, nonché di incentivi al riuso. Trattasi di principi – questi ultimi – che trovano espressione tanto nella Convenzione europea del paesaggio[9], quanto negli artt. 11 e 191 del TFUE[10], nonché conferenza con gli artt. 9, 44[11] e 117 della nostra Costituzione. A ben guardare, tuttavia, la rigenerazione urbana potrebbe venire riconnessa anche ai doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale di cui all’art. 2 Cost.[12], considerati gli aspetti della valorizzazione ad essa sottesi ed in considerazione, altresì, delle spinte e degli obiettivi di integrazione che, per il tramite di essa, si intende perseguire. Ed invero, il contenimento dell’uso del suolo è non solo da ambire in virtù della sua esauribilità (e della sua impermeabilità), ma anche al fine della integrazione sociale, della prevenzione del dissesto idrogeologico, nonché al fine di garantire strategie di mitigazione ed adattamento ai cambiamenti climatici.

5. LA PRIMA CONFERENZA NAZIONALE SULLE GREEN CITY
Da ultimo, non per importanza, in tale quadro normativo, si colloca di diritto la prima “Conferenza nazionale sulle green city“, tenutasi a Bologna nell’ottobre 2018, la quale ha acceso i riflettori sui principali temi ambientali, al fine di rendere “più green” le città italiane, migliorando la qualità ecologica, il benessere dei cittadini, l’inclusione sociale e lo sviluppo locale. Come rilevato dallo stesso Presidente della “Fondazione per lo Sviluppo Sostenibile”, appare preminente, in questo contesto, la sensibilizzazione sulla necessità del risparmio, dell’uso efficiente delle risorse, sull’adattamento al cambiamento climatico, sulla mobilità sostenibile[13] e sull’economia circolare. Non a caso, i punti salienti delle “Linee Guida per le green city” concernono il miglioramento della qualità urbanistica e architettonica delle città, per tutelare e preservare i valori storici e identitari, la necessaria dotazione di infrastrutture verdi urbane e periurbane, la qualità dell’aria, la riqualificazione, il recupero e la manutenzione del patrimonio edilizio esistente, con il miglioramento della loro efficienza energetica, con un uso più efficiente dell’acqua e il potenziamento delle altre caratteristiche ecologiche. Nelle “Linee Guida” trovano, altresì, spazio lo sviluppo della prevenzione e del ciclo dei rifiuti verso un’economia circolare, nonché l’ecoinnovazione per il tramite del patrimonio tecnologico ed informatico oramai disponibile: banda larga e digitalizzazione delle tecnologie verdi[14].

6. IL GOVERNO DEL TERRITORIO
E’ dunque manifesto come la rigenerazione urbana ed il riuso del suolo non possano che vedere in sinergia l’azione nazionale e quella regionale (l’una e l’altra nel rispetto dei propri poteri ed attribuzioni), siccome entrambi ricadenti nell’alveo del c.d. “governo del territorio”, materia di competenza concorrente ai sensi dell’art. 117 della Costituzione[15]. Ne deriva che, in tale ambito, debba essere lo Stato a fissare i principi fondamentali per il tramite di leggi-cornice e che, invece, nel merito, debbano essere le Regioni a legiferare e regolamentare. Come noto, il “governo del territorio” ha trovato nella Legge n. 1150 del 1942 la sua prima organica normativa. Tuttavia, da più parti si sono levate voci su un necessario superamento di tale Legge, che pone, quale figura centrale, il Piano Regolatore Generale[16], il quale, di fatto, ha determinato il fiorire di plurimi Piani complessi ed integrati; pluralità che ha reso complicata la materia, ora necessitante di una riconduzione in un quadro unitario, anche al fine di superare le troppo spesso rigide prescrizioni di cui ai P.R.G. Rigidità che mal si attaglia alle frequenti trasformazioni territoriali ed urbane, nonché al tema della rigenerazione, in luogo del consumo di ulteriore suolo. Ciò di cui, insomma, si necessita sono sistemi urbanistici flessibili sul dinamico modello europeo. Sistemi che favoriscano perequazione, compensazione ed incentivazioni urbanistiche, consentendo di intervenire, in modo più incisivo, sulla rigenerazione[17]. A ciò si aggiunge la vetustà della disciplina degli standard urbanistici contenuta nel D.M. 1444/1968[18], improntata, come dalla stessa Ance rilevato[19], ad un modello territoriale incentrato sul reperimento di dotazioni urbane di tipo meramente quantitativo (mq/abitante), nettamente contrastante con il principio della riduzione del consumo di suolo. Appare, dunque, evidente la fondamentale funzione rivestita dalla pianificazione e dalla programmazione, tant’è che può dirsi che quella della rigenerazione sia essenzialmente una sfida pianificatoria. Ne consegue il ruolo centrale rivestito dai Comuni, anche in risposta a quell’annoso ostacolo alla rinnovazione urbanistica che, di recente, la Presidente nazionale dell’INU (Istituto Nazionale di Urbanistica) ha identificato nel mancato compimento dei riassetti istituzionali. I Comuni, e tutti i soggetti interessati, sono chiamati a far fronte alla necessità di superare, per quanto possibile, la farraginosità delle procedure, la complicatezza del quadro normativo, la tendenza alla settorializzazione[20].

7. RIGENERAZIONE E TUTELA AMBIENTALE
La vastità di contenuti del “governo del territorio” ben si coglie se si considera la definizione datane dal D.D.L. n. 153/2005, ove è dato evincere che “il governo del territorio consiste nell’insieme di attività conoscitive, valutative, regolative, di programmazione, di localizzazione e di attuazione di interventi, nonché di vigilanza e di controllo, volte a perseguire la tutela e la valorizzazione del territorio, la disciplina degli usi e delle trasformazioni dello stesso e la mobilità in relazione a obiettivi di sviluppo del territorio. Il governo del territorio comprende altresì l’urbanistica, l’edilizia, l’insieme delle infrastrutture, la difesa del suolo, la tutela del paesaggio e delle bellezze naturali, nonché la cura degli interessi pubblici funzionalmente collegati a tali materie”. Materia trasversale è, altresì, quella ambientale, che il legislatore separatamente considera, all’art. 117, rispetto a quella del “governo del territorio”, sebbene, tra l’una e l’altra, numerose siano le implicazioni. Si suole, difatti, considerare la tutela ambientale come condizionante le scelte del “governo del territorio” e, per contro, il “governo del territorio” come mirante anche all’obiettivo della tutela ambientale. Va soggiunto che, sebbene prima della riforma del Titolo V della Costituzione fosse contemplata l’urbanistica e non già il “governo del territorio”, le pronunce costituzionali tendono a ritenere il secondo sostanzialmente coincidente con la prima, facendo, separatamente, venire in evidenza la tutela ambientale[21]. Al riguardo, non pare inutile evidenziare la non comprimibilità della tutela ambientale, anche quando vengano in gioco aspetti urbanistico – edilizi degli ambiti in cui gli interventi vanno a ricadere. La preminenza da accordare alla disciplina della tutela ambientale rispetto alle prescrizioni regolanti l’attività urbanistico – edilizia è ricavabile sin dall’art. 1 D.P.R. n. 380/2001, il quale, al comma 2, testualmente stabilisce che: “Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali ed ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999 n. 490 [antecedente normativo del d.lgs. 42/2004] aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”[22]. In quest’ottica, lo stesso paesaggio diviene “componente qualificata ed essenziale dell’ambiente, nella lata accezione che di tale bene giuridico ha fornito l’evoluzione giurisprudenziale, anche di matrice costituzionale” (Corte Cost., sent. n. 378/2007). La finalità della tutela ambientale è, dunque, necessariamente perseguita attraverso le limitazioni delle prospettive dei proprietari, per il tramite della fissazione di regole specifiche concernenti l’utilizzazione del territorio, le quali si pongono ben al di là della mera imposizione di vincoli procedurali. Indispensabile diviene, pertanto, il migliore coordinamento tra le varie disposizioni sull’assetto dei suoli e, più precisamente, tra strumenti comunali e normativa di settore[23].

8. DALLA PRIMA LEGGE QUADRO SULLA DIFESA DEL SUOLO AL RAPPORTO ISPRA DEL 2018
La prima legge quadro sulla difesa del suolo è la n. 83 del 1989, non sovente richiamata, probabilmente a causa delle scarse implicazioni pratiche, ma fondamentale, quale archetipo, nella ricostruzione del quadro normativo di riferimento. Intitolata “Norme per il riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo”, la stessa perseguiva non solo la tutela, per l’appunto, del suolo, ma anche delle acque, nonché l’utilizzazione razionale delle risorse idriche e la tutela ambientale riconnessa all’uso di tali risorse. Istituiva, a tal fine, un’Autorità di bacino, individuando nel bacino l’unità geografica minima di tutela. Costituiva, altresì, la Commissione nazionale per la protezione del suolo. E’ evidente come trattavasi di norma inducente ad una lata tutela delle risorse naturali, non solo dunque, del suolo in sé e per sé considerato; norma in ogni caso importante per l’affermazione del principio della riduzione di una risorsa comunque esauribile. Attualmente, come detto, una Legge quadro ancora non v’è, mentre fioriscono le norme regionali, troppo spesso difformi l’una dall’altra. Più di recente, vale, invece, la pena ricordare “Il rapporto ISPRA sul consumo del suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici“[24], ove si afferma che la perdita del suolo è non solo dovuta alla copertura artificiale dei terreni, ma anche alla rimozione per escavazione (si pensi a quanto accade per le attività estrattive a cielo aperto), nonché alla parziale scomparsa, più o meno rimediabile, della funzionalità della risorsa a causa di fenomeni quali la compattazione (per esempio conseguenza delle aree non asfaltate adibite a parcheggio). E’, tuttavia, costituito dall’impermeabilizzazione il fattore maggiormente impattante, impermeabilizzazione definita quale “costo ambientale, risultato di una diffusione indiscriminata delle tipologie artificiali di uso del suolo che porta al degrado delle funzioni ecosistemiche e all’alterazione dell’equilibrio ecologico (Commissione Europea, 2013)”. Reversibile e non è, invece, classificato il nuovo consumo di suolo, comunque non auspicato e fortunatamente rallentato, seppur solo per la crisi economica che ha investito il nostro Paese. Il Rapporto, presentante dati in forma aggregata a livello nazionale e disaggregata per Regione, si propone quale supporto per lo sviluppo del quadro normativo in tema di monitoraggio e valutazione delle trasformazioni del territorio e dell’ambiente. Dati dimostranti che il consumo di suolo è maggiore lì dove minore è la densità abitativa, ma anche che sempre più frequenti sono gli episodi di dispersione e decentralizzazione urbana, specie delle aree costiere e pianeggianti. Il Rapporto ha, peraltro, sottolineato la scarsa incidenza, per la riduzione del suolo, delle misure messe in campo da Regioni ed Amministrazioni locali, vero e proprio “vulnus in vista della ripresa economica, che non dovrà assolutamente accompagnarsi a una ripresa della artificializzazione del suolo che i fragili territori italiani non possono più permettersi”. Dal punto di vista strettamente economico, come indicato dalla Commissione Europea e riferito dal Rapporto, il consumo non è più auspicabile alla luce della perdita dei servizi ecosistemici e dell’aumento dei “costi nascosti”, causati dalla crescente impermeabilizzazione del suolo. Fattori critici per l’attuazione dell’obiettivo di consumo del suolo sono rinvenuti nell’assenza, al livello europeo, di una direttiva quadro, e al livello nazionale di una legge preservante il suolo da una altrimenti progressiva ed inesorabile copertura artificiale. Ad attestarsi tra le Regioni con il maggiore consumo di suolo sono state la Lombardia ed il Veneto, con la precisazione che al Nord, includendo anche Piemonte ed Emilia Romagna, si perde oltre la metà del territorio agricolo nazionale, per trasformarlo in nuove urbanizzazioni e infrastrutture[25].

9. IL DISEGNO DI LEGGE SUL “CONTENIMENTO DEL CONSUMO DEL SUOLO E RIUSO DEL SUOLO EDIFICATO
“Fondamentale tassello della rigenerazione è stato costituito, nel maggio del 2016, dal D.D.L. recante “Contenimento del consumo del suolo e riuso del suolo edificato”, adottato in prima lettura. Trasmesso al Senato, l’iter si è, tuttavia, interrotto per la fine della legislatura. Il carattere innovativo di tale D.D.L. è evincibile sin dai primi articoli, ponenti, tra i principi fondamentali, l’obbligo della priorità del riuso, nonché la necessità di localizzazioni alternative limitanti l’uso del suolo, con debite valutazioni a tal fine condotte anche in sede di approvazione di opere pubbliche non soggette a VIA o a VAS (art. 1, c. 2). Il consumo di suolo, inoltre, quando necessario, diveniva obbligatoriamente oggetto di motivazione da parte di Regioni e Comuni (art. 1, c. 3). Quel che qui merita di essere sottolineato è, però, soprattutto, la serie di criteri proposti, dal D.D.L., al fine di stabilire il limite al consumo di suolo, da determinarsi previa delibera della Conferenza unificata, e concernenti: (i) le specificità territoriali, le caratteristiche qualitative dei suoli e delle loro funzioni ecosistemiche; (ii) le produzioni agricole, in funzione della sicurezza agroalimentare; (iii) la tipicità agroalimentare, l’estensione e la localizzazione delle aree agricole rispetto alle aree urbane e periurbane; (iv) l’arboricoltura da legno, in funzione della sicurezza ambientale e produttiva; (v) lo stato della pianificazione territoriale, urbanistica e paesaggistica; (vi) l’esigenza di realizzare infrastrutture e opere pubbliche, (vii) l’estensione del suolo già urbanizzato e la presenza di edifici inutilizzati. Criteri, dunque, prettamente naturalistico – territoriali si univano ad altri più spiccatamente antropici ed economici, per la prima volta costituendo delle vere e proprie “Linee guida” coloranti di concretezza l’auspicata limitazione del consumo di suolo, congiuntamente alla ripartizione, in termini quantitativi, della riduzione stessa tra le Regioni. Articolati anche i meccanismi di verifica e controllo di tale riduzione, da attivarsi ogni cinque anni, con specifico regime di pubblicità dei dati del monitoraggio, in forma aggregata a livello nazionale e disaggregata per regione, provincia e comune, ad opera dell’ISPRA[26]. Restavano demandati al Ministero dell’ambiente la pubblicazione e l’aggiornamento dei dati (e della relativa cartografia) sul suo sito Internet istituzionale.

10. I DIVERSI ASPETTI DELLA RIGENERAZIONE
Aspetto peculiare del D.D.L. “Contenimento del consumo del suolo e riuso del suolo edificato” erano, dunque, il divieto al consumo di suolo, se non per le infrastrutture e gli insediamenti prioritari di cui alla V parte del d.lgs. 50/2016[27] e per i lavori e le opere pubblici[28] inseriti negli strumenti di programmazione delle Amministrazioni aggiudicatrici[29], nonché la devoluzione, proprio in favore del riuso e della rigenerazione, dei proventi derivanti dal rilascio, ai privati, dei titoli abilitativi, specchio di quell’ “urbanistica consensuale”, anche detta “per progetti”, cui si accennava e che, come si vedrà, di fondamentale importanza diviene nell’ottica della rigenerazione. Peculiare, altresì, il rapporto disegnato tra Piano paesaggistico e Programma di rigenerazione urbana, il primo, a differenza del secondo, strumento di co-pianificazione a livello nazionale e regionale, nonché invariante – non negoziabile – rispetto al consumo di nuovo suolo. In altre parole, il D.D.L. poneva il divieto di modificazione del Piano paesaggistico ad opera delle disposizioni sulla rigenerazione, sulla riduzione dell’impiego di nuovo suolo e sul riuso.

11. UN’INNOVAZIONE CULTURALE
E’ manifesto che può, icasticamente, considerarsi la rigenerazione come posta allo Stretto di Gibilterra, ove rami e branche del diritto si fondono e confondono; la rigenerazione che si colloca oltre le Colonne d’Ercole è, invece, quella che propende al sociale, con un anelito all’innovazione. La rigenerazione che mira alla tutela dei beni culturali è, infine, quella che si pone quale quid medium tra fruibilità pubblica ed istanze di conservazione, nel rispetto dei vincoli[30] di cui al Codice dei beni culturali e del paesaggio[31]. Peraltro, in ambito culturale, se da un lato v’è la protezione passiva di tali asset, dall’altro si riscontra la loro messa a reddito, con conseguenti semplificazioni procedurali finalizzate alla valorizzazione, nonché allo stabilimento di nuove destinazioni d’uso e con coinvolgimento di specifici attori, non di rado portatori di istanze conflittuali. La valorizzazione culturale ottimizza le scelte di investimento e alloca in maniera efficiente le pubbliche risorse. Tale è stata la precipua finalità del Progetto “Valore-Paese-Dimore”, gestito dall’Agenzia del Demanio col fine di far conoscere strutture ricettive in immobili pubblici, collocati in siti poco noti ma con alta vocazione turistica; tale è il fine della “Valorizzazione On Line”, di Cassa Depositi e Prestiti, che censisce e razionalizza il patrimonio degli enti territoriali. Gli edifici storici[32] costituiscono, pertanto, un catalizzatore dei principi della rigenerazione, in considerazione dei rilevanti valori che sprigionano; a questa stregua, fondamentale diviene il rinvenimento dell’highest and best use e delle differenti, relative, strategie di valorizzazione.

12. IL PIANO “CULTURA URBANO FUTURO” DEL MIBAC
Sempre in ambito culturale, progetto in nuce del MIBAC, in linea con gli obiettivi dell’Agenda Onu del 2030 e quelli dell’Agenda urbana europea, è il piano “Cultura Futuro Urbano”, volto a “rigenerare territori in difficoltà, diversificando e potenziando le opportunità per accedere ad attività culturali e creative”[33]. Più in particolare, tale Piano mira a incrementare, migliorare ed innovare servizi culturali nelle scuole e nelle biblioteche dei quartieri periferici, anche per il tramite del recupero di tutte quelle opere pubbliche che sono rimaste incompiute. Le azioni strategiche preannunciate sono tre: “scuola attiva la cultura”, “biblioteca casa di quartiere”, “completati per la cultura“. Saranno in totale cento i progetti finanziati. La pubblicazione dei bandi, rivolti ad Enti pubblici, privati e del terzo settore, è attesa per il mese di marzo. A quel punto si potrà effettuare una disamina, più puntuale ed articolata, dell’iniziativa.

13. UNA PARTICOLARE FORMA DI RESILIENZA SOCIALE: IL COMMUNITY BUILDING         
L’apprendimento delle tecniche di valorizzazione, e connessa promozione, delle opere pubbliche, nonché della valorizzazione di quelle private, è frutto di un allenamento che, con costanza, occorre intraprendere, una vera e propria resilienza, in questo caso indicante non soluzione ma adattamento proattivo al cambiamento ed ai suoi impatti. La resilienza che diviene competenza è abilità che può essere sviluppata tramite i processi di community building, quale capacità non del singolo, ma collettiva, condivisione di mezzi e fini sollecitata da azione sfidante, muovente dall’intuizione al progetto, dal micro al macro, dalla caratteristica del problema al problema quale stimolo per la soluzione. E ciò diviene tanto più importante quanto più si consideri la scarsità delle pubbliche risorse, che, di fatto, rendono necessario il coinvolgimento di sempre maggiori portatori di interesse, ma anche ove si guardi alle sempre nuove domande sociali ed agli stili di vita nuovi, che richiedono nuovi spazi, nonché altri ed innovativi servizi[34]. In quest’ottica, fondamentale diviene non solo l’istituzione di specifici fondi derivanti dai proventi del rilascio di titoli abilitativi, ma anche, a parere di chi scrive, l’imposizione di precisi, e il più possibile stringenti, criteri per la valutazione dei progetti di rigenerazione (concorsi di idee), presentati dai privati, ovvero il coinvolgimento della “comunità”, con debiti meccanismi pubblicitari, nelle proposte presentate dai privati stessi.

14. DALLA RESILIENZA ALL’ANTIFRAGILITA’ URBANA
E, tuttavia, per addivenire, dalla resilienza, all’antifragilità, ossia alla imperturbabilità e al rafforzamento delle città anche in virtù delle esterne sollecitazioni, occorre che le politiche pubbliche rifuggano dalla pretesa: (i) della prevedibilità dello sviluppo della città; (ii) dell’accentramento (e della gestione) del funzionamento del sistema in ogni sua parte; (iii) del perseguimento dell’ottimizzazione e dell’efficienza quando riducono l’opzionalità e rimuovono salvaguardie e ridondanze protettive; (iv) dell’eccessiva specializzazione, per non essere insensibili all’apprendimento, nonché all’adattamento al mutamento ambientale; (v) della standardizzazione ad ogni costo, che preclude la valorizzazione delle diversità e tipicità; (vi) dell’ottenimento del consenso e della condivisione ad ogni caso; (vii) della creazione di diseguaglianze e iniquità, minanti la coesione sociale. Le città antifragili sono, in buona sostanza, quelle che riversano, nella pianificazione, una visione condivisa degli scenari futuri, nonché quelle in cui la predetta visione condivisa riceve declinazione concreta, in un contesto storico preciso, sulla base delle risorse disponibili, nell’insieme di diverse libertà che compongono il diritto alla città (Lefebvre, 1968)[35]. Le città antifragili sono, infine, quelle che garantiscono l’azione del singolo quale libera espressione nella forma sociale che egli decide di darsi.[36]. Orbene, se la resilienza deriva da meccanismi proattivi e partecipativi, l’antifragilità va ancora, se possibile, oltre, situando quegli stessi meccanismi in forme pubblicistiche più ampie, di gestione nonché di composizione e contemperamento degli interessi in gioco.

15. L’URBANISTICA CONSENSUALE
E’ in ciò che si sostanzia l'”urbanistica consensuale”, o “per progetti”, attraverso cui la rigenerazione urbana si dipana; un’urbanistica che assottiglia l’autoritatività della P.A. e infarcisce di bisogni e aspettative dei privati le sue scelte. Un’urbanistica, ancora, cui di certo non possono ascriversi i semplici piani di recupero, in cui la determinazione del sito su cui intervenire, la perimetrazione e la relativa formazione del piano costituiscono attività impositiva della P.A., potendo l’apporto del privato solo successivamente venire in evidenza, nella fase attuativa[37]. Come noto, quello di recupero è un piano – programma dal contenuto complesso, assimilabile ad un piano particolareggiato, dal quale, però, si differenzia in quanto finalizzato alla ridefinizione del tessuto urbanistico di un’area ed al recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente[38], con interventi rivolti alla conservazione, al risarcimento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione. A differenza che nella rigenerazione, nel recupero il restauro ed il risanamento conservativo non è impossibile o inusuale che comportino consumo di nuovo suolo, né, tantomeno, v’è obbligo di riuso dello stesso[39]. Orbene, i moduli consensuali della rigenerazione consentono che vengano presi in considerazione, in ottica partecipativa, gli interessi privati, e ciò sin dalla determinazione degli assetti urbanistici in gioco. Attraverso di essi, se da un lato la P.A. è chiamata a riappropriarsi della sua funzione di gestione, dall’altro il modello autoritativo tradizionale non può che essere superato, in favore di un “ruolo di regia, coordinamento, innanzitutto dei diversi attori coinvolti nella rigenerazione, dal privato che investa nel programma di intervento fino ai cittadini attivi che elaborano le loro proposte per la cura dei beni comuni. Questa riappropriazione della funzione di gestione significa riportare all’amministrazione la valutazione dell’interesse pubblico, non in una logica unilaterale ma aperta alla partecipazione dei soggetti interessati“[40]. In definitiva, consensualità ha, in questo caso, assonanza con misurabilità e controllabilità degli interventi. Più precisamente, “[l’urbanistica consensuale correla] una pluralità di soggetti pubblici e privati, mediante l’apporto di risorse finanziarie, per il perseguimento di politiche urbane di riqualificazione non isolate e disarticolate tra esse, bensì inserite nel contesto di un sistema complessivo di azione“. Ma la vera novità risiede nel fatto che “inserendosi in un contesto di pianificazione integrata, essi si propongono di realizzare la collaborazione e la sinergia tra le funzioni pubbliche e le risorse private, mediante l’intervento diretto di soggetti privati non solo e non più nei limiti della formulazione di mere osservazioni, rispetto a piani già definitivamente impostati dall’amministrazione pubblica, bensì mediante l’intervento diretto dei privati nel procedimento di formazione dello strumento urbanistico. La contrattazione tra i privati e la pubblica amministrazione, quindi, non si riferisce alla sola attuazione convenzionale delle scelte pubbliche, ma si estende alla fase della elaborazione delle scelte medesime”[41].
 
16. LA PROPOSTA DI LEGGE “MORASSUT” N. 113
Tutte questioni su cui, proprio di recente, si è riacceso il dibattito, con la Proposta di legge recante “Principi generali in materia di rigenerazione urbana nonché di perequazione, compensazione e incentivazioni urbanistiche” (Atto Camera n. 113), il cui esame è stato oramai calendarizzato; tale esame è previsto, in sede referente, presso la VIII Commissione della Camera dei Deputati. La Proposta di legge si propone il superamento delle troppo spesso rigide prescrizioni contenute nel P.R.G., al fine di favorire le sempre più numerose trasformazioni ambientali e territoriali di cui detto, nonché il superamento dell’annosa discrepanza tra “città pubblica” e “città privata”[42] ed il riuso del suolo, anche nell’ottica dell’incentivazione della produzione di edilizia residenziale pubblica, la quale attesta l’Italia, al livello europeo, con un totale di solo il 2% annuo[43]. Trattasi di Legge “transitoria”, se la Proposta verrà approvata, con il fine di garantire l’efficacia delle leggi regionali in materia di “governo del territorio” e l’applicazione degli istituti di perequazione, compensazione e incentivazioni urbanistiche, nelle more dell’adozione di una normativa quadro. Incentivazioni da riconoscersi, ai sensi dell’art. 6, in relazione alle iniziative private di architettura condotte attraverso la procedura del concorso internazionale, ispirato al principio di armonioso inserimento ambientale e paesaggistico degli edifici. Tre, invece, i livelli di pianificazione, ciascuno con specifici compiti e finalità, che le leggi regionali, ai sensi dell’art. 2, sono chiamate a prevedere nel disciplinare gli strumenti pianificatori locali: i) livello strutturale, riferito all’intero territorio comunale o intercomunale; ii) livello operativo, con riguardo alle trasformazioni urbanistiche di rilievo; iii) livello regolamentare, concernente i sistemi insediativi esistenti, le zone agricole e  quelle non soggette a trasformazione. Infine, per quanto qui di interesse, ai sensi dell’art. 5, le leggi regionali sono chiamate a incentivare gli strumenti perequativi[44] e compensativi dei Comuni, garantendo loro il conseguimento di valori immobiliari o patrimoniali, in opere o immobili, commisurato ai valori attribuiti ai proprietari delle aree di trasformazione interessate da previsioni conformative. A tal fine, la Proposta permette alle Regioni di fornire ai Comuni supporti tecnico-estimativi per la valutazione delle operazioni immobiliari.

17. RIGENERAZIONE ED EDILIZIA TRA PUBBLICO E PRIVATO
Venendo al cuore del problema, l’edilizia nell’ottica della rigenerazione urbana è, dunque, quella che contempera le esigenze di rinnovamento della città, nonché di sostenibilità ambientale, integrazione sociale e sicurezza, con le esigenze del singolo a vivere bene gli spazi costruiti. La sfida dei prossimi anni è, dunque, quella di un’edilizia, se possibile, sicura ed inclusiva. Occorre, in altri termini, che si affermi un nuovo paradigma di qualità della vita urbana, per mezzo di idee e progetti incentrati sulla cultura della costruzione di qualità. L’aspetto socializzante dello spazio in cui si è inseriti è ciò su cui gli stessi Architetti affermano di scommettere[45], estendendo, dunque, tale principio non solo alla città, ma anche ai territori confinanti, affinché diventino luoghi desiderabili per vivere, nonché attrattivi per soggetti terzi. Ciò si rende possibile valorizzando il progetto, riverberandolo in tutta la società per un benessere condiviso, che pone l’uomo al centro di ogni trasformazione, alimentando il suo desiderio di comunità. Fondamentale problema, come meglio si esporrà, in ambito edilizio, è rappresentato dagli eccessivi costi che i privati sono chiamati a sostenere, anche a causa di una normativa fiscale non agevolatrice dei trasferimenti di proprietà né contrastanti la cosiddetta proprietà inattiva. L’aspetto tecnico più ostacolante è, invece, come si accennava, rappresentato dagli standard urbanistici recati dal D.M. 1444/1968. L’edilizia co-creata dal basso utilizza materiali naturali e riciclabili, tra cui il legno, la canapa, il sughero e, persino, la lana di pecora. Tali materiali rispondono all’esigenza di far fronte alla limitatezza della risorse, nonché alla necessaria difesa della biosfera dagli scarti dell’economia fossile. Inoltre, le strutture realizzate con essi sono maggiormente salubri e migliorano il benessere indoor per le loro certificate condizioni termo – egrometriche, con alta e, peraltro, performante efficienza energetica[46]. Insomma, la rigenerazione urbana pone il conseguente obiettivo della riqualificazione organica degli edifici, attraverso un intervento di rammendo[47] ovvero con una tecnica agopunturistica, che intervenga non appena individuato il nucleo energetico del sistema. Una tecnica minimalista ma precisa[48]. In definitiva, le tecniche agopunturistiche pubblicistiche dovrebbero congiungersi ai “micro contributi” dei privati. Quanto a questi ultimi, non ci si può esimere dall’evidenziare la loro dispendiosità. Al riguardo, va detto che l’Ance, per gli interventi di rigenerazione, ha proposto la corresponsione degli oneri di urbanizzazione solo per volumetrie aggiuntive rispetto a quelle di origine, nonché la non applicazione del contributo straordinario di cui all’art. 16 D.P.R. 380/2001[49]. Per quanto concerne gli interventi strutturali, è stata giudicata possibile la modificazione anche dei prospetti, oltre che della sagoma degli edifici, con possibilità di deroga ai limiti di densità edilizia, altezza e distanza fra edifici di cui al D.M. 1444/1968. Le previsioni sulla rigenerazione dovrebbero, invero, riguardare più immobili, sì da garantirsi la cosiddetta sostituzione edilizia, con possibilità di accorpamento ed incremento volumetrico, di mutamento delle destinazioni d’uso e di frazionamento; nonché interventi di demolizione e di ricostruzione con o senza modifica volumetrica. La sintesi degli interventi di edilizia sostenibile risiede, dunque, nell’architettura bioclimatica, ossia che crei comfort all’interno degli edifici, contenendo l’impatto impiantistico e i relativi consumi di energia primaria. Tali tipologie di intervento, includenti l’utilizzo di risorse rinnovabili, richiedono una specifica competenza tecnica, al fine, per esempio, di integrare l’edificio e gli impianti di climatizzazione. Un esempio servirà a colorare di concretezza il discorso. E’ stato di recente sperimento l’impiego della canapa in ambito edilizio, sfruttando la potenzialità, da essa data, non solo a livello alimentare e nautraucetico, ma anche per la produzione di pannelli isolanti/acustici, per la realizzazione di mattoni e malte. Più precisamente, dei pannelli isolanti si è studiata la resistenza meccanica alla compressione, nonché l’impermeabilità al vapore, l’idoneità antimuffa, anticondensa e l’imputrescibilità. E’ inoltre elevata la capacità di trattenimento del calore. In più, l’assemblaggio dei pannelli è possibile con il loro stesso collante[50].
 
18. UN ESEMPIO: LA LEGGE REGIONALE DEL LAZIO N. 7/2017
Fulgido esempio dell’attuazione, in sede regionale, dei principi della rigenerazione, come derivati dal Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti dell’economia e dal D.P.R. 380/2001, è rappresentato dalla L.R. del Lazio n. 7 del 2017[51], la quale ha affidato ai Comuni l’elaborazione del Programma di Rigenerazione, definendo, però, un contenuto minimo da rispettare. Tale contenuto minimo, “prefissato” dalla L.R., ricomprende: (i) uno schema di inquadramento con evidenziate le ricadute sul P.R.G., (ii) la strategia localizzativa, (iii) gli obiettivi di riqualificazione urbana di sostenibilità ambientale, sociale ed economica; (iv) le prescrizioni da seguire nella realizzazione degli interventi; le destinazioni d’uso consentite; (v) la quota di edilizia residenziale pubblica (ERP) e, nel caso di edilizia sociale, con riserva di una quota non inferiore al 20%; (vi) le opere di mitigazione e compensazione ambientale; (vii) le opere pubbliche o di pubblico interesse da realizzare, nonché (viii) le aree verdi o di verde attrezzato; (ix) le politiche pubbliche concorrenti al conseguimento degli obiettivi; (x) il programma dettagliato delle iniziative finalizzate alla partecipazione e condivisione con Enti e forze sociali, interessati al programma di rigenerazione urbana; (xi) i soggetti pubblici da coinvolgere nella stesura, attuazione e gestione del programma (nonché le modalità di selezione dei soggetti privati); (xii) una relazione di fattibilità con il quadro economico ed i criteri di valutazione dei diversi programmi con riguardo al Protocollo ITACA[52] di cui alla L.R. 6/2008; (xiii) il raggiungimento del livello minimo 3 relativamente alla migliore pratica e della misura minima del 30% nell’utilizzazione dei materiali di recupero derivanti dalla demolizione dei manufatti edilizi. L’art. 2 ha stabilito, inoltre, la procedura di attuazione dei Programmi di Rigenerazione urbana, a seconda che siano in variante o in conformità dello strumento urbanistico. Nel primo caso, a trovare applicazione è l’art. 4 della L.R. 36/1987, nel secondo l’art. 1 della medesima Legge[53]. L’art. 4 L.R. 7/2017 ha stabilito la possibilità che, con Delibera di Consiglio comunale, i Comuni prevedano, nei propri strumenti urbanistici generali, interventi di ristrutturazione edilizia (ivi comprese la demolizione e la ricostruzione) di edifici con superficie lorda non superiore a 10.000 mq, con mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, fatta eccezione per le zone agricole. L’art. 5 ha statuito che, con Delibera di Consiglio comunale, i Comuni integrino le norme tecniche di attuazione del Piano regolatore in vigore, inserendo, per gli interventi edilizi, la possibilità di incrementi della volumetria residenziale, con lo scopo dell’efficientamento energetico e del miglioramento sismico. Infine, la L.R. 7/2017 ha introdotto l’obbligo per i Comuni di inviare alla Regione, entro il 31 maggio di ogni anno, i dati sugli interventi approvati, nel rispetto delle disposizioni contenute nel D.lgs. 196/2003 (“Codice della Privacy“).

19. LE ESPERIENZE REGIONALI
Aspetto delle esperienze regionali da sottolineare è la loro eterogeneità, da tutti condivisa, anche naturale se si considera quanto variegata sia la materia della rigenerazione. Ad oggi, le regioni che si sono dotate di Leggi affrontanti, anche non precipuamente, la rigenerazione urbana sono le seguenti: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Lazio, Liguria (dal febbraio di quest’anno), Lombardia, Marche, Piemonte, Provincia Autonoma di Trento e di Bolzano, Puglia, Sardegna, Sicilia, Toscana, Umbria, Val d’Aosta e Veneto. L’ultima normativa, a febbraio 2019, risulta, invero, essere quella ligure, la n. 23/2018. A mero titolo esemplificativo, tali leggi regionali possono essere agevolmente suddivise in tre macro raggruppamenti che qui si riportano. (i) Calabria, Emilia Romagna, Liguria, Lazio, Lombardia, Piemonte, Toscana, Prov. Autonoma Trento, Umbria, Veneto, Prov. Aut. Bolzano, Basilicata: sono presenti normative organiche sul contenimento del consumo del suolo e/o sulla rigenerazione del patrimonio edilizio esistente nell’ambito di leggi specifiche ovvero leggi sul “governo del territorio”; (ii) Friuli Venezia Giulia, Marche Puglia, Sardegna Sicilia: sono presenti norme sul contenimento del consumo di suolo ovvero sulla rigenerazione del patrimonio edilizio esistente; (iii) Campania, Valle d’Aosta, Abruzzo: il contenimento del consumo di suolo è presente come principio, unitamente, in alcuni casi, a singole norme relative alla riqualificazione urbana[54]. La diversità delle esperienze regionali è senz’altro dipesa dall’assenza di una Legge – quadro nazionale di riferimento, nonché dalla vastità della materia, che induce i diversi legislatori regionali, a seconda delle rispettive sensibilità ma anche delle peculiarità territoriali e risorse disponibili, a valorizzare, della rigenerazione, un aspetto anziché un altro. Da ultimo, non per importanza, pare appena il caso di sottolineare la mancanza, già accennata, di un comune dizionario esplicativo dei termini della rigenerazione, che consenta di assottigliare le polisemie.

20. UNA NUOVA “POLITICA URBANA
“E’ evidente come l’unica, nuova, politica possibile non può che essere quella delle buone pratiche, nella consapevolezza che, a differenza di quanto accade in ambito economico, non v’è un modello, per la rigenerazione urbana, da poter “tagliare”, “copiare” e “incollare” dappertutto. In altre parole, non è sufficiente una mera traslazione di modelli per poter ritenere davvero e davvero bene attuata la rigenerazione. Pertanto, a fronte delle differenze intercorrenti tra realtà e realtà, anche l’emanazione, a livello nazionale, di una Legge quadro in materia, per quanto auspicabilissima, certo non risolverà i problemi della legislazione e della regolamentazione delle Regioni, chiamate a fare i conti non solo con le peculiarità, ma anche con le numerose difficoltà, dei rispettivi territori. D’altro canto, ciò che occorre è che ciascuno, privato o associazione, assuma un’ottica diversa in ambito urbanistico – edilizio, proponendo e progettando. E’, altresì, fondamentale non solo che il privato si interfacci con la P.A. per finalità di finanziamento, ma al fine di chiedere – anzi, pretendere – da essa azioni concrete. Insomma, va compreso che le azioni smart non sono sostenibili finché rimangono di buona volontà. Divengono fondamentali i concorsi di idee, oltre che la predisposizione di debiti criteri di selezione dei progetti migliori. Un’infrastruttura che sostenga e coordini le varie proposte provenienti “dal basso” è ciò che occorre per sanare lo scollamento esistente tra “città come struttura urbana” e “città come comunità”, ampia, multiculturale e, spesso, sfilacciata. Una città che diviene un patchwork, privata di ogni gerarchia sequenziale e, al contempo, arricchita di significato in ogni patch[55]. Le periferie hanno ancora da dirci qualcosa di nuovo e, difatti, rigenerarle, come anticipato all’inizio del presente lavoro, vuol dire guardare al futuro, al domani.

21. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
La sfida, per i privati, è anzitutto quella di ottenere un intervento infrastrutturale dalle Istituzioni, che riconosca come indispensabile, sia nei progetti bottom – up, sia in quelli top – down, la figura del rigeneratore[56]. Quanto alle PP.AA. è comunque necessario che si tessa, per esse, a livello nazionale, un comune “canovaccio”, che consenta alle Regioni ed ai Comuni di muovere, in modo uniforme, i propri passi lungo la tela della rigenerazione. Regioni e Comuni debbono instaurare un rapporto dialogico, le prime utilizzando meccanismi sostitutivi rispetto ai secondi per il caso di inerzia entro un dato termine; anche lo Stato dovrebbe, in tal senso, provvedere con riguardo al livello regionale. Sotto questo aspetto, qualora la Proposta di legge n. 113 dovesse essere approvata, sarà fondamentale l’emanazione di una Legge quadro statuale, dettagliata a tal punto da scongiurare il rischio di norme e regolamenti difformi, ponenti l’accento su aspetti diversi della rigenerazione, e talvolta con termini ed espressioni polisemici o, addirittura, prestantisi ad interpretazioni divergenti e difformi da realtà a realtà. In quest’ottica, la Proposta di legge sul “Contenimento del consumo del suolo e sul riuso del suolo edificato”, del 2016, non potrebbe che essere considerata positivamente quale punto di partenza. A parere di scrive, non sarebbe inopportuna la produzione di norme, su base regionale, anche solo focalizzate su taluni profili di essa, senza tentare di voler forzatamente abbracciare tutti e ciascuno degli aspetti, magari senza il debito grado di approfondimento per ognuno. Occorrerebbe, tuttavia, attribuire rilevanza ai piani sovraordinati, in un assetto pianificatorio gerarchicamente orientato[57]. Il tecnicismo e la complessità delle questioni non dovrebbero che indurre alla formazione di tavoli di concertazione, per il confronto e l’elaborazione di idee e proposte spendibili, in virtù di quanto dai “tecnici” affermato. Ma, soprattutto, ciò di cui si necessita è la rivalutazione della figura, già richiamata, del “rigeneratore”, che operi al fine di “ridurre gli impatti ambientali dell’azione antropica, limitare la dispersione urbana, recuperare i numerosi spazi abbandonati dai processi produttivi e, più in generale, restituire o creare nuova qualità ambientale, economica e sociale anche nei quartieri degradati facendo ricorso a processi decisionali inclusivi riguardanti mobilità urbana, qualità dell’aria, mitigazione e adattamento climatico, housing, integrazione dei migranti, povertà urbana, lavoro e competenze nell’economia locale, tenendo nel dovuto conto anche la transizione digitale“. Sarebbe opportuno che i Comuni si dotassero di un “rigeneratore”… Tuttavia, “è necessario cercare di evitare il rischio della proliferazione di iniziative, pur valide ma disarticolate e frammentate, se non rientrano in un processo più ampio di integrazione orizzontale (fra i differenti campi di policy in una determinata area), verticale (fra i diversi livelli di governo da quello nazionale a quello urbano) e territoriale, per assicurare che gli interventi non siano limitati alle aree degradate ma siano parte di politiche più ampie riguardanti l’organismo urbano nella sua interezza e nei suoi rapporti funzionali e relazionali sia con il proprio contesto territoriale che con le dimensioni nazionale e internazionale”[58]. L’apporto dei privati è fondamentale, come detto, non solo in termini di proposta, ma anche di critica costruttiva. Inevitabilmente da considerarsi sono i rilievi al P.R.G., reputato molto restrittivo e, forse, scarsamente rispondente all’esigenza di innovazione dei centri urbani nell’ottica della rigenerazione. Anche gli standard urbanistici recati dal D.M. 1444/1968 necessiterebbero di una rivisitazione, dal momento che il rapporto mq/abitante pare confliggente con l’obiettivo di riduzione del consumo di suolo. Ulteriore spunto di riflessione, come dall’Ance rilevato, concerne l’aspetto fiscale, essendo necessaria l’introduzione di norme contrastanti la cosiddetta proprietà inattiva, oltre che di norme incentivanti l’efficientamento energetico[59] o il miglioramento sismico[60]. Il privato che incontra difficoltà nelle tecniche rigenerative è quello che affronta le rigidità del P.R.G., che sostiene costi spesso elevatissimi, che si imbatte in ambiti, nei quali i suoi fabbricati sono collocati, sovente molto ammalorati. Per facilitare il perseguimento della rigenerazione, ciascun Comune dovrebbe istituire o aggiornare una “banca dati del patrimonio immobiliare dismesso”, con l’obiettivo di monitorare i manufatti su cui effettuare interventi, di natura riparatoria, ma anche sostitutiva[61]. Tuttavia, non è solo la redistribuzione ciò che rileva, perché anche l’accorpamento e la redistribuzione sono fondamentali, nonché il mutamento delle destinazioni d’uso[62], anche in deroga ai P.R.G. e al D.M. 1444/1968. Altro aspetto da riconsiderare concerne l’incremento volumetrico, quale fattore non sempre e comunque da demonizzare, ma da disciplinare – qui sì – rigidamente (ad esempio, un tale incremento non sarebbe escludibile nella prospettiva dell’efficientamento energetico ovvero del miglioramento sismico). La rigida disciplina dovrebbe servire ad evitare forme speculative edilizie, sempre più sotterranee e diffuse. Infine, pare appena il caso rilevare che riduzione del consumo del suolo vuol dire lotta all’abusivismo[63], sempre più sfrenato lungo tutto lo stivale, persino lungo i profili costieri. La rigenerazione che “cuce” e “lega” dovrebbe, insomma, affiancarsi a quella che scommette e “rigenera se stessa”, riscoprendosi quale principio fondamentale ma, a lungo, inattuato ed anzi, troppo spesso, vanamente, speculato. “I futuri non realizzati sono solo rami del passato: rami secchi” (“Le città invisibili”, Italo Calvino).
 

Note

L'articolo La rigenerazione urbana ed edilizia tra pubblico e privato proviene da Giustamm.