Ferdinando Emilio Abbate

I. La risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore: profili del danno risarcibile ed evoluzione degli orientamenti giurisprudenziali.

Il recesso illegittimo o l’inadempimento del conduttore, che determinino la risoluzione anticipata del rapporto locatizio, pongono rilevanti questioni interpretative in tema di responsabilità contrattuale.

Il principale nodo problematico concerne l’individuazione e la quantificazione del danno da lucro cessante subito dal locatore in conseguenza della mancata percezione dei canoni, originariamente pattuiti per il periodo compreso tra il rilascio dell’immobile e la naturale scadenza del contratto.

La questione implica stabilire se la restituzione dell’immobile e la riconsegna delle chiavi siano idonee a esaurire le conseguenze patrimoniali dell’inadempimento del conduttore, oppure se quest’ultimo resti obbligato a risarcire il pregiudizio derivante dalla temporanea improduttività del cespite.

Prima dell’intervento delle Sezioni Unite, la giurisprudenza di legittimità si presentava articolata in due principali indirizzi ermeneutici,

Un primo orientamento, espresso anche da Cass. civ., Sez. VI, n. 27614/2013[1], escludeva la risarcibilità dei canoni successivi al rilascio dell’immobile. Secondo tale impostazione, il riacquisto della piena disponibilità materiale del bene da parte del locatore interromperebbe il nesso causale tra l’inadempimento del conduttore e il danno lamentato, che non potrebbe quindi essere più valorizzato come misura di determinazione di una pretesa e ulteriore “perdita subita”.

E’ sul proprietario, infatti, che grava il rischio economico della gestione del proprio patrimonio, ed egli inoltre, una volta riottenuto il possesso del bene, potrebbe nuovamente utilizzarlo o concederlo in locazione a terzi, con la conseguenza che l’eventuale mancata redditività del bene stesso non sarebbe mai imputabile (in quanto non eziologicamente collegabile) al precedente conduttore.

A questo indirizzo si contrapponeva un diverso orientamento, prevalente nella più recente giurisprudenza di legittimità, rappresentato, tra le altre, da Cass. civ., Sez. III, n. 8482/2020[2], che era invece favorevole, in linea generale, alla risarcibilità dei canoni non percepiti, sino alla naturale scadenza del rapporto.

Secondo tale ricostruzione, il recesso anticipato illegittimo o l’inadempimento del conduttore comportano una lesione dell’interesse contrattuale positivo del locatore, il quale, di conseguenza, ha diritto a essere reintegrato nella medesima situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovato in caso di regolare esecuzione del contratto, e dunque senza che tale lesione possa provocare effetti pregiudizievoli a suo carico.

La patologia del sinallagma “a monte”, ascrivibile indubbiamente alla condotta colpevolmente omissiva del conduttore, prevarrebbe così su ogni altra considerazione “a valle”, vale a dire attinente alla funzione e alla qualità economico-sociale del recupero del bene locato.

L’inadempimento del conduttore assumerebbe così rilievo causale prevalente nella determinazione del danno risarcibile, relegando in posizione recessiva le vicende successive al rilascio dell’immobile.

In questa prospettiva, il pregiudizio indennizzabile comprenderebbe perciò tutti i canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del rapporto, con detrazione soltanto dell’eventuale aliunde perceptum o percipiendum, che sarebbe conseguibile mediante una nuova locazione dell’immobile secondo criteri di ordinaria diligenza.

All’interno di questo orientamento si era tuttavia progressivamente affacciata, nella giurisprudenza di merito, una pericolosa tendenza a qualificare il danno da mancata percezione dei canoni come una sorta di danno in re ipsa, con conseguente attenuazione – se non completa scomparsa – dell’onere probatorio gravante sul locatore.

L’azione risarcitoria avrebbe così finito per trasformarsi, a sua volta, in una specie di sanzione automatica e prevedibile – e predeterminata anche nei suoi parametri di quantificazione – a carico del conduttore

In tale contesto si colloca la sentenza n. 4892/2025[3] delle Sezioni Unite della Corte di cassazione, che ha affrontato in modo sistematico il problema della configurabilità e della prova del danno conseguente alla risoluzione anticipata del rapporto locatizio.

La pronuncia ha ricondotto la liquidazione del pregiudizio ai principi generali in materia di causalità giuridica e danno quale conseguenza “immediata e diretta“ di un inadempimento, di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c., valorizzando al contempo il dovere di cooperazione del creditore previsto dall’art. 1227, secondo comma, c.c.

Essa ha infatti affermato che il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno, per il periodo successivo alla restituzione dell’immobile, richiede la dimostrazione della persistente improduttività del bene e dell’adempimento del dovere di attivazione volto alla sua nuova collocazione sul mercato.

Il presente contributo intende esaminare la portata sistematica dell’arresto delle Sezioni Unite, soffermandosi in particolare sui riflessi della pronuncia in tema di danno contrattuale, distribuzione dell’onere probatorio e doveri di correttezza e buona fede nella crisi del rapporto locatizio.

II. Determinazione concreta del danno e superamento degli automatismi risarcitori nella locazione

Il nucleo teorico della sentenza n. 4892/2025 delle Sezioni Unite risiede nel rigetto della configurazione automatica del danno conseguente alla risoluzione anticipata del contratto di locazione.

La pronuncia si inserisce nel più ampio processo evolutivo della responsabilità civile, volto a distinguere l’inadempimento contrattuale dal conseguente pregiudizio patrimoniale, concretamente indennizzabile.

In questa prospettiva, l’inadempimento del conduttore, consistente nella cessazione anticipata del rapporto e nella restituzione dell’immobile, pur continuando ad integrare l’evento lesivo rilevante sul piano della responsabilità contrattuale, non coincide di per sé con il danno suscettibile di ristoro. Quest’ultimo deve piuttosto continuare a essere individuato nelle conseguenze patrimoniali effettivamente derivanti dall’inadempimento, secondo i principi generali di cui agli artt. 1223 e 1227 c.c.

Pertanto il locatore, ai fini del risarcimento del lucro cessante successivo al rilascio dell’immobile, è tenuto a dimostrare da un lato la persistente riconducibilità causale del pregiudizio all’inadempimento del conduttore; dall’altro, l’adozione di condotte ragionevolmente e fattivamente orientate alla nuova collocazione del bene sul mercato immobiliare.

Muovendo da tali premesse, le Sezioni Unite escludono quindi che la mancata percezione dei canoni successivi al rilascio dell’immobile possa considerarsi automaticamente coincidente con l’effetto pregiudizievole.

La perdita reddituale lamentata dal locatore richiede infatti un riscontro del nesso causale tra l’inadempimento del conduttore e la persistente improduttività del bene.

Ai fini della configurabilità del danno, diventa quindi rilevante l’oggettivo vaglio dell’effettivo comportamento del locatore, tenuto successivamente al rilascio dell’immobile,

La pronuncia si inserisce, in questo modo, nell’ambito dell’orientamento che nega la configurabilità del danno in re ipsa, riaffermando la necessità di distinguere tra lesione dell’interesse protetto e conseguenze economicamente negative, suscettibili di ristoro.

Tale impostazione appare del tutto coerente con la funzione compensativa della responsabilità civile, estranea – salvo specifiche (ed eccezionali) previsioni normative – a finalità propriamente punitive.

In quest’ottica, la mancata locazione dell’immobile successivamente al rilascio non può essere considerata conseguenza inevitabile e automatica dell’inadempimento originario, ma richiede una valutazione ponderata delle circostanze del caso, anche alla luce delle condizioni del mercato immobiliare e soprattutto delle condotte collaborative poste in essere dal locatore per limitare il pregiudizio.

Ne deriva che il proprietario che agisca per il risarcimento del lucro cessante non può limitarsi a dedurre l’avvenuta risoluzione del contratto e la mancata percezione dei canoni residui.

Piuttosto, deve allegare e dimostrare che la persistente vacanza dell’immobile sia causalmente riconducibile all’inadempimento del conduttore e non a fattori ulteriori, quali l’inerzia del creditore medesimo o la richiesta di condizioni economiche non coerenti con l’andamento del mercato.

Attraverso questa ricostruzione, le Sezioni Unite riconducono la tutela risarcitoria entro i limiti propri del cosiddetto danno-conseguenza (quale effetto che deriva direttamente e immediatamente dal fatto lesivo), escludendo dunque che la risoluzione anticipata del contratto possa tradursi, di per sé, nell’attribuzione al locatore di un’utilità economica svincolata dalla prova di un concreto pregiudizio patrimoniale.

III. Onere della prova, causalità del danno e doveri di cooperazione del creditore.

La ricostruzione del danno da perdita dei canoni locativi in termini di danno-conseguenza incide direttamente sulla distribuzione dell’onere probatorio tra le parti del rapporto.

La sentenza n. 4892/2025 delle Sezioni Unite affronta infatti il problema della rilevanza, ai fini risarcitori, dei comportamenti posti in essere dal locatore successivamente al rilascio dell’immobile, chiarendo il rapporto tra prova del danno, causalità giuridica e dovere di cooperazione del creditore previsto dall’art. 1227, secondo comma, c.c.

In particolare, la pronuncia valorizza una lettura dell’art. 1227, secondo comma, c.c. coerente con i principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del rapporto obbligatorio.

Ed è appunto in tale prospettiva che il creditore, il quale invochi il risarcimento del lucro cessante derivante dalla risoluzione anticipata del contratto, è tenuto ad adottare comportamenti ragionevolmente orientati a contenere il pregiudizio economico conseguente all’inadempimento.

Per questo, le Sezioni Unite dispongono che il locatore non può limitarsi a dedurre l’inadempimento del conduttore e la mancata percezione dei canoni residui, ma deve dimostrare di essersi attivato, secondo criteri di ordinaria diligenza, al fine di consentire una nuova collocazione dell’immobile sul mercato.

Sotto il profilo probatorio, poi, la Corte attribuisce rilievo alla posizione del locatore quale soggetto oggettivamente in grado di documentare le attività svolte per la rilocazione del bene.

In tal modo, essa risulta servirsi del criterio empirico della prossimità o vicinanza della prova: si tratta, in particolare, del “principio della riferibilità o vicinanza o disponibilità del mezzo (principio riconducibile all’art. 24 cost., che connette al diritto di azione in giudizio il divieto di interpretare la legge rendendone impossibile o troppo difficile l’esercizio)”.[4]

La diligenza richiesta deve essere valutata secondo criteri di ragionevolezza e realismo, avuto riguardo alle condizioni del mercato immobiliare e alle specifiche caratteristiche del cespite.

Possono assumere rilievo, al riguardo, il conferimento di incarichi ad agenzie immobiliari, la pubblicazione di annunci, nonché la disponibilità a rinegoziare le condizioni economiche della locazione in relazione all’effettivo andamento del mercato.

La persistente richiesta di un canone manifestamente non coerente con i valori reali di mercato può infatti incidere sul nesso causale tra l’inadempimento originario e il danno lamentato, ove la protratta vacanza dell’immobile risulti riconducibile anche – o principalmente – alla condotta del locatore.

Solo a fronte della dimostrazione, da parte del creditore, di essersi diligentemente attivato per limitare il pregiudizio, potrà assumere rilievo l’eventuale prova, fornita dal conduttore, relativa all’esistenza di ulteriori circostanze idonee a interrompere o attenuare il nesso causale.

La soluzione adottata dalle Sezioni Unite appare coerente con una concezione della responsabilità contrattuale orientata alla delimitazione del danno riconducibile all’inadempimento, evitando che il risarcimento si traduca nell’attribuzione al creditore di utilità economiche non strettamente correlate al pregiudizio effettivamente subito.

IV. Considerazioni conclusive.

La sentenza n. 4892/2025 delle Sezioni Unite assume rilievo non soltanto per la composizione del contrasto giurisprudenziale formatosi in materia di danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione, ma anche per le implicazioni metodologiche che essa presenta sul piano generale della responsabilità contrattuale.

La pronuncia si inserisce infatti nel progressivo consolidamento di un modello risarcitorio fondato sulla centralità del danno-conseguenza e sulla necessaria verifica del nesso causale tra inadempimento e pregiudizio patrimoniale effettivamente subito dal creditore.

In tale prospettiva, il rilascio dell’immobile non determina automaticamente il venir meno del diritto al risarcimento del danno da lucro cessante, ma neppure consente di presumere, in via meccanica, la sussistenza del pregiudizio indennizzabile.

La tutela del locatore resta subordinata alla dimostrazione della persistente riferibilità causale del danno all’inadempimento del conduttore, nonché alla prova dell’adozione di condotte ragionevolmente orientate a limitarne le conseguenze economiche.

L’impostazione accolta dalle Sezioni Unite valorizza così il ruolo dei principi di correttezza e buona fede nella fase patologica del rapporto obbligatorio, attribuendo rilievo alla cooperazione del creditore nella delimitazione del ristoro dovuto.

La soluzione adottata appare corrispondere a una concezione della responsabilità civile orientata prevalentemente alla reintegrazione del patrimonio del soggetto leso e non all’attribuzione di utilità eccedenti il pregiudizio concretamente subito.

Sotto questo profilo, la pronuncia contribuisce a rafforzare la coerenza sistematica della disciplina del risarcimento del danno nei contratti di durata, offrendo criteri interpretativi destinati a incidere non soltanto sul contenzioso locatizio, ma più in generale sui rapporti tra causalità, autoresponsabilità e doveri di cooperazione nell’ambito della responsabilità contrattuale.

La decisione delle Sezioni Unite sembra pertanto confermare l’evoluzione di un paradigma di diritto civile sempre più attento al concreto accertamento del danno risarcibile e alla distribuzione equilibrata delle conseguenze economiche derivanti dall’inadempimento.

Abstract (Italiano)

Il contributo analizza la sentenza n. 4892/2025 delle Sezioni Unite della Corte di cassazione in materia di locazione e risarcimento del danno da risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore. La pronuncia affronta il contrasto giurisprudenziale relativo alla risarcibilità del lucro cessante derivante dalla mancata percezione dei canoni successivi al rilascio dell’immobile, escludendo la configurabilità del danno in re ipsa e riaffermando la centralità del danno-conseguenza e del nesso causale ai sensi dell’art. 1223 c.c. Il contributo esamina inoltre il rilievo attribuito dalla Corte all’art. 1227, secondo comma, c.c., con particolare riguardo ai doveri di cooperazione del creditore e alla distribuzione dell’onere della prova nella delimitazione del danno risarcibile.

Keywords: Locazione; Sezioni Unite; Danno-conseguenza; Lucro cessante; Onere della prova.

Abstract (English)

This paper examines Italian Supreme Court (“Sezioni Unite”) judgment no. 4892/2025 concerning lease agreements and damages arising from the early termination of the contract due to the tenant’s breach. The decision addresses the judicial debate regarding the recoverability of lost profits resulting from the landlord’s failure to receive rent payments after the return of the property, rejecting the doctrine of damage in re ipsa and reaffirming the central role of consequential damage and legal causation under Article 1223 of the Italian Civil Code. The paper also analyzes the relevance attributed by the Court to Article 1227, paragraph 2, of the Italian Civil Code, particularly with regard to the creditor’s duty of cooperation and the allocation of the burden of proof in determining recoverable damages.

Keywords: Lease agreements; Supreme Court; Consequential damage; Lost profits; Burden of proof.

[1] Cass. civ., Sez. III, 10 dicembre 2013, n. 27614, in DeJure; nota di P. MOROZZO DELLA ROCCA, in Corr. Giur., 2014, 1341; si veda anche E. BRUNO, Rilascio dell’immobile per morosità: escluso il risarcimento dei danni richiesti per generico lucro cessante sino alla nuova locazione, in Diritto & Giustizia, 11 dicembre 2013.

[2] Cass. civ., Sez. III, 5 maggio 2020, n. 8482, in DeJure: nota di V. LIGUORI, Lucro cessante da anticipata cessazione del rapporto di locazione commerciale: al locatore spetta il risarcimento dei canoni non percepiti, in IUS – Responsabilità Civile, 30 giugno 2020; si veda anche R. NARDONE, Risarcibilità del danno per canoni non riscossi e risoluzione della locazione, in IUS – Condominio e Locazione, 10 Novembre 2020; F, MOLINARO, Risoluzione del contratto di locazione e danno da anticipata cessazione del rapporto contrattuale, in Responsabilità Civile e Previdenza, fasc. 1-2, p. 271C.

[3] Cass. civ., Sez. Unite, 25 febbraio 2025, n. 4892, in DeJure; nota di E. PESCE, Danno da risoluzione anticipata della locazione: Sez. un. 4892/2025, in Pactum, 6 marzo 2025; si veda anche A. CELESTE, Restituzione ante tempus dell’immobile locato da parte del conduttore e lucro cessante del locatore, in IUS – Condominio e Locazione, 22 luglio 2025. La relativa ordinanza interlocutoria di remissione alle Sezioni unite (Sez. III, 9/11/2023, n. 31276, in DeJure) è commentata da C.M. NANNA, Danno da risoluzione del contratto di locazione tra risarcibilità dell’interesse positivo ed obblighi di condotta del locatore, in Responsabilità Civile e Previdenza, fasc. 1, p. 119.

[4] Cass. civ., Sez. Lav., 25 luglio 2008, n. 20484 in DeJure: cfr. anche Cass. civ., Sez. Lav. 14 gennaio 2016, n. 486, in DeJure.

L'articolo Il danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione nella dialettica delle Sezioni Unite: commento a Cass. civ. n. 4892/2025 proviene da Giustamm.