CONSIGLIO DI STATO - SEZIONE IV - Sentenza 14 aprile 2010 n. 2072 Pres. Maruotti , Est. Pozzi R.L. ( Avv. D’Alessio ) c/ Provincia Autonoma di Trento ( Avv. Lorenzoni )

1. Giurisdizione e competenza – Edilizia popolare ed economica – Assegnazione di alloggio - Patto di futura vendita – Revoca - Controversie – Giurisdizione esclusiva del G.A. – Sussiste – Ragioni

2. Edilizia ed urbanistica – Edilizia popolare ed economica – Assegnazione di alloggio - Patto di futura vendita – Sopravvenuta carenza dei requisiti – Revoca - Legittimità – Pagamento dell’ultima rata di prezzo –Inammissibilità - Ragioni

1. La controversia relativa al provvedimento di revoca dell’assegnazione di alloggio con patto di futura vendita rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo in quanto , a differenza dell’ipotesi della vendita con patto di riservato dominio , l’assegnatario soggiace , fino a quando non sia intervenuto il contratto di definitivo trasferimento in proprietà del bene , alle conseguenze del potere di natura autoritativa dell’Amministrazione di verificare la conformità dell’uso dell’alloggio assegnato all’interesse pubblico specifico sotteso all’atto stesso di assegnazione.

2. In materia di edilizia popolare ed economica , il potere dell’Amministrazione di disporre la revoca o la decadenza dell’assegnazione , nel caso del venir meno dei suoi presupposti o di inadempienze dell’assegnatario , deve essere riconosciuto anche nei confronti dell’assegnatario con patto di futura vendita , e ciò fino a quando non si perfezioni l’acquisto stesso con il definitivo trasferimento del bene . Pertanto , nell’ipotesi di locazione con patto di futura vendita ( che , si differenzia nettamente dalla vendita a rate con riserva della proprietà ex art 1523 c.c. ) , solo con l’effettivo e concreto passaggio di proprietà , da formalizzare con apposito negozio giuridico traslativo ad effetti reali e non per effetto del fatto materiale del pagamento dell’ultima rata di prezzo , l’assegnatario acquisisce un diritto soggettivo .

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta) ha pronunciato la presente DECISIONE Sul ricorso numero di registro generale 931 del 2004, proposto dal signor Luchi Renzo, rappresentato e difeso dagli avv. Antonio D'Alessio ed Eugenio Traversa, con domicilio eletto presso il primo in Roma, viale Bruno Buozzi N. 99; contro Provincia Autonoma di Trento, rappresentata e difesa dagli avv. Fabio Lorenzoni e Nicolo Pedrazzoli, con domicilio eletto presso il primo in Roma, via del Viminale N.43; Comprensorio della Valle dell'Adige - C5 in Trento, rappresentato e difeso dall'avv. Daria De Pretis, con domicilio eletto presso l’avvocato Gabriele Pafundi in Roma, viale Giulio Cesare 14a/4; Commissione Provinciale di Vigilanza Per Edilizia Abitativa; per la riforma della sentenza del T.R.G.A. - DELLA PROVINCIA DI TRENTO n. 00353/2003, resa tra le parti, concernente revoca della concessione in locazione di appartamento con patto di futura vendita. Visto il ricorso in appello con i relativi allegati; Viste le memorie difensive; Visti tutti gli atti della causa; Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 marzo 2010 il Cons. Armando Pozzi e uditi per le parti gli avvocati Meloni, su delega dell’avv. Lorenzoni, e Pafundi, su delega dell’avv De Pretis; Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO L’I.T.E.A. ( Istituto Trentino Edilizia Abitativa), con contratto di data 4.10.1976, attribuiva in locazione all’appellante l’appartamento n. 47 sito in Mezzocorona, Via Rovereto, piano 4° e relativamente al medesimo immobile, successivamente, le parti stipulavano, in data 23.8.1982, altro contratto di locazione con patto di futura vendita, fissando una quota di riscatto pari a 82.650 delle vecchie lire, per la durata di trent'anni a partire dal 1982, con possibilità per l’assegnatario, decorsi dieci anni, di procedere al pagamento anticipato delle rimanenti rate. Nel febbraio 2000 l’Isituto Trentino contestava all’appellante che la moglie risultava proprietaria della particella n. 330 p.m. 2 P.T. 414 C.C. Lauregno (BZ) e che la rendita di detta unità immobiliare superava i limiti imposti dalle disposizioni attuative della legge provinciale n. 21/1992; decorso un anno, nel febbraio 2001, lo stesso Istituto disponeva la revoca dell’assegnazione. Il signor Luchi ricorreva alla Commissione provinciale di vigilanza per l’edilizia abitativa, che respingeva il ricorso con la decisione n. 3 dell’8.5.2001. Il provvedimento di revoca e la reiezione del ricorso da parte della Commissione provinciale erano impugnati dal ricorrente con la deduzione di: 1) violazione e falsa applicazione di legge, per applicazione di una normativa entrata in vigore successivamente alla stipula del contratto di locazione con patto di futura vendita, non applicabile nel caso di specie (in quanto i rapporti tra ricorrente e I.T.E.A. erano già stati definiti una volta per sempre, al momento della stipula del contratto – che non stabilisce un canone di locazione ma uno schema di ammortamento del prezzo - attribuendosi all’assegnatario un vero e proprio diritto soggettivo alla cessione dell’immobile non condizionato all’esercizio di un potere discrezionale dell’ente, con la conseguenza che le stesse condizioni soggettive del nucleo familiare non potrebbero essere oggetto di verifiche successive); 2) eccesso di potere in quanto il signor Luchi aveva maturato, per decorso del decennio dalla stipulazione del contratto, prima della disposta revoca, il diritto ad acquistare l’unità abitativa occupata con estinzione anticipata del debito; 3) violazione e falsa applicazione della legge provinciale 21/92 e relative disposizioni attuative, in quanto il bene oggetto del supero della rendita catastale prevista dall’art. 4 l.p. cit. è pervenuto al coniuge per successione ereditaria - rimanendo così estraneo alla sfera giuridica di competenza del titolare dell’assegnazione - e comunque non produce alcun reddito poiché concesso in comodato decennale (circostanza, questa, che consentirebbe l’applicazione analogica delle previsioni della l.p. 13/91 della Provincia di Bolzano, che permette l’erogazione di contributi di ristrutturazione di edifici concessi in uso gratuito, proprio sul presupposto che i medesimi non producono reddito, o, comunque, un’equiparazione al caso di cessione dell’usufrutto dell’immobile). Si sono costituiti in giudizio la Provincia di Trento ed il Comprensorio per contrastare la fondatezza dell’appello. Alla pubblica udienza del 2 marzo 2010 la causa è stata trattenuta in decisione. DIRITTO 1 - Pregiudizialmente, va affermata – con riguardo a talune affermazioni dell’appellante in ordine alla sua posizione di acquirente titolare di un diritto soggettivo di cessione della proprietà dell’alloggio (cfr. pagg. 6 ed 8 dell’atto d’appello) la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. Proprio per ovviare alle incertezze che si erano registrate in materia di controversie concernenti i rapporti di godimento degli alloggi di edilizia economica e popolare, l'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con sentenza 5 agosto 1995, n. 28, ha valorizzato, per esigenze di chiarezza e di coerenza sistematica, la norma sancita dall'art. 5, comma 1, l. 6 dicembre 1971 n. 1034 (legge sui T.a.r.), secondo cui <>. Sotto tale angolazione, è ormai costante l'affermazione secondo cui l'attribuzione a privati dell'uso di beni pubblici, a prescindere dalla terminologia adottata nei provvedimenti e nelle convenzioni accessive ed ancorché presenti elementi privatistici, è sempre riconducibile all'istituto concessorio, il che giustifica l'applicazione dell'art. 5 cit. (cfr. Cass., sez. un., 9 maggio 2002, n. 6687). 2 - Tale principio è stato mantenuto fermo dalla successiva evoluzione della giurisprudenza. In quest'ottica si è specificato che le controversie in questione, anche quando coinvolgono diritti soggettivi, sono attratte alla giurisdizione esclusiva perché si riscontrano profili di carattere pubblicistico connessi alla regolarità del procedimento autoritativo di autotutela ed alla verifica della sussistenza o meno, in capo all'assegnatario, dei requisiti prescritti dalla legge ai fini dell'instaurazione e del mantenimento del predetto rapporto concessorio (cfr. da ultimo Cons. St., , sez. V, 14 gennaio 2009, n. 109 ; sez. V, 28 dicembre 2006, n. 8059; sez. V, 30 agosto 2006, n. 5073). 3 - I predetti principi sono calzanti anche nella fattispecie all’esame del Collegio, secondo uno specifico indirizzo il quale ha inquadrata dogmaticamente la materia in modo parzialmente diverso ma sostanzialmente analogo nelle conclusioni, riportandola a quella del servizio pubblico (Cass. Sez. Un. n. 594/2003), con la conseguenza che essa, anche per tale profilo e in base all'art. 33 D.L. vo 31 marzo 1998 n. 80, modificato dall'art. 7 L. 21 luglio 2000 n. 205, ricade nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. In ogni caso, come detto, le conclusioni sono identiche. Infatti, anche nell'ipotesi – come quella in oggetto - di assegnazione con patto di futura vendita , a differenza di quanto accadrebbe nell'ipotesi della vendita con patto di riservato dominio (C.d.S. sez .IV, 244/1987), l'assegnatario soggiace, fino a quando non sia intervenuto il contratto di definitivo trasferimento in proprietà del bene, alle conseguenze del mantenimento del potere dell'amministrazione di verificare la conformità dell'uso dell' alloggio assegnato all'interesse pubblico specifico sotteso all'atto stesso di assegnazione. Ciò permette di sottolineare che, nella fattispecie in esame, l'Amministrazione ha esercitato un potere pubblicistico non connesso al rapporto contrattuale con oggetto il patto di futura vendita , vale a dire un potere di natura autoritativa, la cui incidenza si è esplicata direttamente sull'atto di assegnazione che del contratto ne è il presupposto ( Cons. St., sez. IV, 22 marzo 2007 , n. 1382 ) . 4 - Nel merito, l’appello si rivela infondato alla luce del chiaro quadro normativo che regola la fattispecie concreta. La legge provinciale di Trento 13-11-1992, n. 21, recante la disciplina degli interventi provinciali in materia di edilizia abitativa, dispone, all’articolo 31, comma 3 – successivamente abrogato dall'art. 12, comma 1, lett. b), della L.P. 7 novembre 2005, n. 15, ma vigente all’epoca dei fatti – che “Le disposizioni di cui alle lettere b), d), e), f) e g) del comma 2 dell'articolo 27”, sulla disciplina per la permanenza negli alloggi di edilizia abitativa pubblica, “e ai commi 3, 4 e 5 del medesimo articolo 27, nonché alle lettere b), d), e), f) e g) del comma 1 dell'articolo 4”, sui requisiti soggettivi per l’assegnazione degli stessi alloggi, “si applicano anche agli alloggi realizzati ai sensi delle previgenti leggi provinciali attribuiti in locazione con patto di futura vendita con contratto stipulato dopo l'entrata in vigore della legge provinciale 27 dicembre 1978, n. 62, concernente «Piano pluriennale di interventi e disposizioni diverse in materia di edilizia abitativa». A tal fine, annualmente entro il termine fissato con delibera della Giunta provinciale, gli assegnatari producono all'ITEA, pena la revoca dell'assegnazione, la documentazione atta a dimostrare i suddetti requisiti. In caso di revoca o rinuncia dell'alloggio, l'ITEA rimborsa la quota di riscatto già versata detratto l'ammontare del canone teorico attribuibile all'assegnatario”. 5 - La riportata norma è, dunque, chiarissima e non necessitante di particolare sforzo ermeneutico nel voler ricomprendere – quale oggetto della propria disciplina regolatrice di requisiti e condizioni per l’assegnazione e la permanenza negli alloggi medesimi – anche gli immobili già esistenti alla data di entrata in vigore della legge citata, in quanto realizzati ai sensi delle previgenti leggi provinciali e già assegnati e gestiti in base anche ad un rapporto di “locazione con patto di futura vendita” con contratto stipulato dopo l'entrata in vigore della legge provinciale n. 62 del 1978. Per scalzare la univoca portata della legge, la quale evidentemente ha inteso riportare in un quadro generale di legalità la gestione dell’intero patrimonio edilizio pubblico in chiara attuazione di fondamentali principi di imparzialità e buon andamento, l’appellante invoca un principio di irretroattività della legge provinciale. 6 - In particolare, assume l’appellante che non vi possa essere applicazione retroattiva della legge provinciale n. 21/92 ed in particolare del suo art. 31, in quanto il contratto stipulato nel 1982 gli avrebbe attribuito un vero e proprio “diritto soggettivo” alla cessione dell’appartamento, non condizionato né subordinato all’esercizio di un potere discrezionale dell’ente: potere che già sarebbe stato esercitato in senso favorevole alle sue aspettative all’epoca della stipulazione del contratto (sul punto, si richiama Cass. Civ. 24 luglio 1995, n. 8073). Ciò, sempre a detta dell’appellante, sarebbe innegabile dalla lettura del contratto, che non consentirebbe all’Istituto concedente alcun tipo di ripensamento, ove il conduttore fosse stato in regola con i pagamenti: una volta stipulato con l’Istituto il contratto il beneficiario non sarebbe più un mero assegnatario di alloggio popolare, bensì un vero e proprio acquirente con aspettativa al trasferimento della proprietà dell’immobile a seguito dell’avveramento della condizione sospensiva costituita dal pagamento dell’ultima rata del prezzo. 7 - L’assunto non ha alcun pregio. Come già sopra anticipato in punto di giurisdizione, in materia di edilizia popolare ed economica, il potere dell'ente gestore degli immobili di disporre la revoca o la decadenza dell'assegnazione, nel caso del venir meno del suoi presupposti (o di inadempienze dell'assegnatario), deve essere riconosciuto anche nei confronti dell'assegnatario con patto di futura vendita, "indipendentemente dalla maturazione dei presupposti della relativa domanda e fino a quando non si perfezioni l'acquisto stesso con il formale trasferimento definitivo del bene" (Cassazione civile, sez. I, 12 aprile 2007, n. 8822; cfr. anche Cass. n. 3777/2000, n. 25545/2006). Si tratta di principi pienamente applicabili al caso di specie, non solo perché la legislazione provinciale di Trento sopra riportata prevedeva la tipologia negoziale della “locazione con patto di futura vendita “, la quale non poteva, per struttura e finalità, essere equiparata alla vendita a rate con riserva della proprietà, di cui all’art. 1523 cod. civ., ma anche perché la stessa legge provinciale n. 21 del 1992 prevede(va) all’articolo 34, comma 3, che la cessione in proprietà degli alloggi poteva essere effettuata a favore di assegnatari in locazione per un periodo minimo e non morosi, ma subordinatamente alla verifica del possesso, da parte dell'assegnatario, dei requisiti per la permanenza nel godimento dell'alloggio. Pertanto, solo con l’effettivo e concreto passaggio di proprietà, da formalizzare con apposito negozio giuridico traslativo ad effetti reali e non certo per effetto del fatto materiale del pagamento dell’ultima rata di prezzo l’assegnatario acquisiva ed acquisisce un diritto soggettivo perfetto, mentre prima di tale trasferimento di titolarità egli è sottoposto al potere di verifica e controllo dell’Istituto concedente. 8. L’appellante ha altresì dedotto che l’immobile di cui è divenuta titolare la moglie non sarebbe rilevante per la determinazione del reddito complessivo, in quanto ella lo ha dato in comodato al fratello. Osserva al riguardo la Sezione che tale circostanza non è stata presa in considerazione dalla normativa di settore, sicché l’Amministrazione legittimamente ha calcolato il reddito in questione. 9. In conclusione l’appello va respinto. Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono, come di regola, la soccombenza. P.Q.M. Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale – Sezione Quarta – respinge l’appello n. 931 del 2004. Condanna l’appellante al pagamento delle spese e degli onorari del secondo grado del giudizionella misura di euro 3.500 per ciascuna parte appellata costituitasi, oltre spese generali, IVA e CPA. Ordina che la presente decisione sia eseguita dall'autorità amministrativa. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 2 marzo 2010 con l'intervento dei Signori: Luigi Maruotti, Presidente FF Armando Pozzi, Consigliere, Estensore Sergio De Felice, Consigliere Diego Sabatino, Consigliere Guido Romano, Consigliere DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 14/04/2010