REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Prima Quater) ha pronunciato la presente SENTENZA sul ricorso numero di registro generale 6978 del 2006, proposto da: Dueffe Costruzioni Appalti & Restauri S.r.l., in persona dell’Amministratore Unico p.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Emilio Ricci, Roberto Venettoni ed Emilia Maria D’Ascoli ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo, situato in Roma, via C. Fracassini n. 18; contro il Comune di Castelnuovo di Porto (RM), in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. Rossana M. A. Rinella ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, situato in Roma, via della Panetteria n. 15; per l'annullamento previa sospensione dell'efficacia, delle ordinanze di sospensione dei lavori nn. 14, 15, 16 e 17 (prot. n. 4355-6-7-8), emesse in data 3 aprile 2006 dal Responsabile del Servizio Edilizia Privata del Comune di Castelnuovo di Porto (RM) e notificate tutte il 21 aprile 2006, nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e/o consequenziali ed, in particolare, del verbale di accertamento prot./UT del 31.03.2006; Visto il ricorso con la relativa documentazione; Visto l’atto di costituzione in giudizio dell’Amministrazione intimata; Visti i I motivi aggiunti, notificati a mezzo del servizio postale in data 8 giugno 2007 e depositati in data 9 luglio 2007, proposti dalla ricorrente per l’annullamento, previa sospensiva, delle ordinanze di sospensione della lottizzazione abusiva nn. 6, 7, 8 e 9 (prot. nn. 4484, 4489, 4492 e 4493), emesse in data 3 aprile 2007 dal Responsabile del Servizio Edilizia Privata per il Comune di Castelnuovo di Porto (RM) e notificate tutte il 12 aprile 2007, nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e/o consequenziali; Visti i II motivi aggiunti, notificati a mezzo del servizio postale in data 8 giugno 2007 e depositati il successivo 9 luglio 2007, proposti dalla ricorrente per l’annullamento, previa sospensiva, delle ordinanze di sospensione e rimozione lavori nn. 14, 15, 16 e 17 (prot. n. 5005-6-8-9), emesse in data 3 aprile 2007 dal Responsabile del Servizio Edilizia Privata per il Comune di Castelnuovo di Porto (RM) e notificate tutte il 12 aprile 2007, nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e/o consequenziali; Visti le memorie ed i documenti depositati dalle parti a sostegno delle rispettive difese; Visti gli atti tutti della causa; Relatore all’udienza pubblica del 14 luglio 2009 il Consigliere Antonella MANGIA; uditi, altresì, i procuratori delle parti come da verbale; Ritenuto e considerato in fatto ed in diritto quanto segue: FATTO 1. Con l’atto introduttivo del presente giudizio, notificato a mezzo del servizio postale in data 20 giugno 2006 e depositato il 18 luglio seguente, la ricorrente impugna le ordinanze nn. 14, 15, 16 e 17 del 3 aprile 2006, con le quali il Comune di Castelnuovo di Porto – accertata la realizzazione di interventi in difformità da concessioni edilizie previamente rilasciate - le ha ordinato la sospensione immediata dei lavori, chiedendone l’annullamento. In particolare, riferisce: - di essere titolare delle concessioni edilizie nn. 6, 7, 8 e 9 del 2001, rilasciate per la realizzazione di fabbricati rurali con accessori agricoli su lotti di sua proprietà, ricompresi in zona E “agricola” di p.r.g.; - di aver presentato in corso d’opera alcune d.i.a. per eseguire adeguamenti e migliorie; - che l’Amministrazione intimata riscontrava lievi difformità dal progetto approvato, consistenti in una diversa dislocazione plano-volumetrica dei fabbricati ed una diversa distribuzione degli spazi interni con difformità dell’impianto fognante rispetto al progetto; - che, in seguito a tale accertamento, l’Amministrazione adottava i provvedimenti impugnati, disponendo la sospensione sine die dei lavori, ritenendo decaduta la concessione edilizia originaria per scadenza del termine triennale per il completamento dei lavori, e si riservava di adottare nuovi provvedimenti all’esito dell’istruttoria per il rilascio della concessione in sanatoria dalla medesima richiesta il 10 dicembre 2004. Avverso i suddetti provvedimenti deduce i seguenti motivi di impugnativa: 1) VIOLAZIONE DELL’ART. 27, C. III, T.U. EDILIZIA E URBANISTICA. NULLITA’ E/O INEFFICACIA DELLE ORDINANZE IMPUGNATE. I provvedimenti de quibus sono nulli in quanto non indicano alcun termine di efficacia ovvero deve arguirsene in subordine l’intervenuta inefficacia per decorso del termine di 45 giorni previsto dalla richiamata normativa. 2) ECCESSO DI POTERE PER CARENZA DEL CONTRADDITTORIO. MANCATA NOTIFICA DEI PRESUPPOSTI VERBALI DI ACCERTAMENTO DELLE PRESUNTE VIOLAZIONI. VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 7 E 10 L. N. 241/90. ECCESSO DI POTERE PER VIOLAZIONE DELLE NORME SUI PROCEDIMENTI DI II GRADO. 3) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 15 D.P.R. N. 380/01. Le opere di cui alle concessioni originarie sono state ultimate entro il termine di legge. Solo i successivi lavori eseguiti in forza della d.i.a. 21.1.03 erano ancora in corso. 4) ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI MOTIVAZIONE E VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 22 E 32 D.P.R. N. 380/01. Non avendo riscontrato aumento di cubatura e tanto meno modificazioni essenziali, l’Amministrazione non poteva subordinare l’esecuzione di ulteriori lavori al rilascio di un nuovo permesso di costruire. Del resto, per questo motivo la ricorrente ha predisposto apposita d.i.a., “rinunciando all’istanza di condono in sanatoria”. 5) ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ERRONEITA’ DI MOTIVAZIONE, IN RIFERIMENTO AGLI ARTT. 22 E 32 D.P.R. N. 380/01. Gli interventi realizzati non integrano variazioni essenziali e “possono, dunque, essere sanati in forza di d.i.a., che peraltro” è già stata predisposta. Con atto depositato in data 3 gennaio 2007 si è costituita l’Amministrazione intimata, la quale – nel contempo – ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità del ricorso “per sopravvenuta cessazione della materia del contendere”, ricollegandola alla revoca dei provvedimenti impugnati, disposta in data 5 luglio 2006 a seguito della sopravvenuta rinuncia, da parte della ricorrente, alle pratiche di condono edilizio. Nel prosieguo, ha, altresì, sostenuto l’infondatezza delle censure sollevate, soffermandosi diffusamente sulla consistenza delle difformità riscontrate. 2. A fronte dell’adozione in data 3 aprile 2007 da parte del Comune di Castelnuovo di Porto delle “ordinanze di sospensione della lottizzazione abusiva” nn. 6, 7, 8 e 9, la ricorrente propone I motivi aggiunti, notificati a mezzo del servizio postale in data 8 giugno 2007 e depositati il 9 luglio successivo, diretti ad ottenerne – previa sospensiva – l’annullamento. A tale fine formula le seguenti censure: 1) VIOLAZIONE DELL’ART. 7 L. N. 241/90. MANCATA COMUNICAZIONE DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO. 2) VIOLAZIONE DELL’ART. 30 D.P.R. N. 380/01. ERRONEITA’ DI MOTIVAZIONE ED ECCESSO DI POTERE PER CARENZA NEI PRESUPPOSTI. Il responsabile del procedimento ha ravvisato nella attività della ricorrente i presupposti della c.d. lottizzazione materiale. In particolare, ha ritenuto che il cambio di destinazione d’uso, rappresentato nella 4 domande di condono presentate e poi rinunciate, “si sarebbe concretizzato nei lavori abusivi e non più condonati, in forza dei quali gli originari manufatti sarebbero divenuti di uso residenziale”. Tale assunto è infondato. Il cambio di destinazione d’uso in esame non riguarda, infatti, per intero ognuno dei quattro fabbricati ma solo gli annessi agricoli. Si tratta – in definitiva – di “modeste modifiche alla destinazione d’uso”, inidonee a determinare una mutazione urbanistica di una superficie di oltre 10.000 mq.. Dai provvedimenti in questione non emergono, poi, indicazioni sufficienti per individuare una “condotta finalizzata alla imputazione delle caratteristiche urbanistiche del territorio”. Il presunto cambio di destinazione d’uso è stato desunto solo dalle domande di condono. Invero, nessun accertamento è stato compiuto sul reale stato dei luoghi. Il riferimento alla tipologia di frazionamento “che avrebbe interessato i lotti della ricorrente” appare sibillino e poco chiarificatore. 3) ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ERRONEITA’ DI MOTIVAZIONE IN RIFERIMENTO AGLI ARTT. 22 E 32 D.P.R. N. 380/01. Le difformità riscontrate sono state erroneamente ritenute soggette al regime del permesso di costruire, anziché a semplice d.i.a.. 3. Sempre in data 3 aprile 2007 il Comune di Castelnuovo di Porto ha adottato le ordinanze di sospensione e rimozione dei lavori nn. 14, 15, 16 e 17, al fine di inibire alla ricorrente “ogni ulteriore lavorazione inerente” le concessioni edilizie rilasciate e, poi, decadute e di ordinare alla medesima la demolizione delle opere realizzate abusivamente “per come” accertate e “per quanto oggetto di istanza di condono ormai rinunciata”, considerate “in totale difformità” dal titolo abilitativo. Avverso tali provvedimenti la ricorrente insorge, proponendo II motivi aggiunti. In particolare, chiede – previa sospensiva - l’annullamento delle citate ordinanze per i seguenti motivi: 1) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 15 D.P.R. N. 380/01. ECCESSO DI POTERE PER CONTRADDITTORIETA’ E CARENZA NEI PRESUPPOSTI. I provvedimenti in esame scontano i vizi di illegittimità già denunciati con il ricorso principale. Nelle parti in cui dichiarano la decadenza delle concessione e la necessità di un nuovo permesso di costruire, i provvedimenti impugnati sono, pertanto, illegittimi in quanto le opere assentite con le concessioni originarie sono state ultimate entro il termine di legge e gli interventi ancora da realizzare sono soggetti a mera d.i.a.. 2) ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI MOTIVAZIONE E VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 22 E 32 D.P.R. N. 380/01. Le opere non conformi al progetto sono di modesta entità. Per tale motivo, l’Amministrazione non poteva subordinare l’esecuzione di ulteriori lavori ad un nuovo permesso di costruire. Gli atti impugnati sono, pertanto, immotivati. 3) ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ERRONEITA’ DI MOTIVAZIONE, IN RIFERIMENTO AGLI ARTT. 22 E 32 D.P.R. N. 380/01. ECCESSO DI POTERE PER CONTRADDITTORIETA’ E SVIAMENTO. Le opere contestate non integrano variazioni essenziali. In ordine alle stesse la ricorrente ha presentato d.i.a., “sulle quali il Comune non si è mai pronunciato sfavorevolmente”. 4) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 34 E 37 D.P.R. N. 380/01. ECCESSO DI POTERE PER CARENZA NEI PRESUPPOSTI. Posta la realizzabilità mediante d.i.a. delle opere contestate, l’Amministrazione poteva applicare esclusivamente la pena pecuniaria. A voler seguire una più rigorosa impostazione, aveva comunque l’obbligo di accertare se il ripristino poteva avvenire senza pregiudizio per la parte non abusiva. 5) DIFETTO DI MOTIVAZIONE ED INSUFFICIENTE ISTRUTTORIA. ERRONEITA’ DEL PROVVEDIMENTO PER CARENZA NEI PRESUPPOSTI. L’Amministrazione, preso atto del contenuto delle domande di condono, ha omesso di verificare l’entità delle opere in concreto realizzate. In altre parole, ha attribuito rilevanza decisiva a dichiarazioni rese dalla ricorrente nelle domande di condono, trascurando il fatto che dette domande erano state abbandonate. In definitiva, il Comune ha sanzionato opere di cui non ha mai accertato l’esistenza. 4. Con memoria depositata in data 25 luglio 2007, il Comune ha supportato la legittimità dei provvedimenti impugnati con i I ed i II motivi aggiunti mediante i seguenti argomenti: - con note in data 29 gennaio 2007 è stato formalmente comunicato l’avvio del procedimento “finalizzato all’emanazione dei provvedimenti di cui all’art. 30 D.P.R. 380/2001, comma 7 e 8”; - la Dueffe Costruzioni ha partecipato al procedimento con memorie scritte; - esiste violazione dell’art. 30 D.P.R. n. 380/01 in quanto è stato accertato, in virtù di apposito sopralluogo, che la ricorrente, anche mediante il cambio di destinazione d’uso, ha realizzato un’illegittima trasformazione urbanistica della zona e conseguentemente l’abusivo frazionamento in lotti edificati; - le ordinanze di demolizione erano un atto dovuto perché, anche in ragione dei tempi di inizio e termine dei lavori, tutte le opere sono state realizzate in assenza di valido permesso di costruire. Con memoria depositata in data 27 luglio 2007 la ricorrente ha insistito sull’ “abnormità” del comportamento dell’Amministrazione, ricollegandola all’impossibilità di ravvisare una modificazione urbanistica nell’ipotesi in cui sia stato posto in essere un cambio di destinazione d’uso in abitativo di magazzini. 5. Con ordinanza n. 984-c del 29 agosto 2007 il Tribunale ha chiesto all’Amministrazione di fornire ulteriori informazioni e chiarimenti. In ottemperanza all’ordine impartito, in data 10 ottobre 2007 il Comune di Castelnuovo di Porto ha depositato documenti. In particolare, risulta depositata una nota, redatta in data 8 ottobre 2007 dal Responsabile del Servizio Edilizia Privata, nell’ambito della quale si dà – in sintesi – atto che: - in data 13 marzo 2006, è stato effettuato in sopralluogo, in esito al quale è stata, tra l’altro, accertata la realizzazione di tre fabbricati, in cui le porzioni di fabbricato residenziale e le porzioni di fabbricato ad uso accessorio “presentano le medesime caratteristiche costruttive”, senza essere comunicanti fra loro neanche dall’esterno, mentre “i lotti risultano separati da un muro di confine”; - la trasformazione urbanistica risulta, altresì, dal frazionamento presentato al Comune in data 2 agosto 2005 e dalla determinazione di subalterni al Catasto Fabbricati; - le domande di condono avvalorano le ipotesi riportate nella relazione di sopraluogo, ossia il cambio di destinazione d’uso degli accessori agricoli e dei locali sottotetto; - da foto aeree risalenti a luglio 2003 emerge l’assoluta mancanza delle costruzioni sui terreni interessati “né tantomeno presenza di strutture di fondazione evidenti sui lotti, alla quale necessariamente conseguono la falsità delle domande di condono” e l’“assoluta decadenza delle concessioni originarie”. In data 28 novembre 2007 la ricorrente ha depositato una relazione tecnica, nell’ambito della quale è ampiamente contestata la sussistenza di opere idonee a configurare un’ipotesi di lottizzazione abusiva. Con note di udienza depositate in data 3 dicembre 2007 il Comune ha ribadito la necessità di valutare le difformità riscontrate non singolarmente, “bensì nella loro unitarietà e complessità”. In data 13 dicembre 2007 la ricorrente ha prodotto una memoria, con la quale ha ampiamente sostenuto l’erroneità della decadenza delle concessioni. Con ordinanza n. 5844 del 17 dicembre 2007 la Sezione ha respinto la domanda incidentale di sospensione. Tale ordinanza è stata confermata dal Consiglio di Stato con ordinanza n. 3049 del 6 giugno 2008. In data 26 gennaio 2009 e in data 17 giugno 2009 il Comune ha depositato documenti. Con memoria prodotta in data 24 giugno 2009 la ricorrente ha sostanzialmente reiterato le censure formulate, supportandole con una nuova perizia tecnica. Anche il Comune resistente ha depositato un’ulteriore memoria in data 3 luglio 2009, ribadendo che: - la ricorrente, “sommando abuso per abuso”, “ha, di fatto, modificato il tessuto urbanistico del territorio”; - i permessi di costruire sono decaduti per mancato inizio dei lavori nel termine perentorio di legge. 6. All’udienza pubblica del 14 luglio 2009 il ricorso è stato trattenuto in decisione. DIRITTO 1. L’atto introduttivo del presente giudizio, proposto avverso le ordinanze di sospensione dei lavori nn. 14, 15, 16 e 17 del 3 aprile 2006, è inammissibile per carenza di interesse. Il Collegio non può, infatti, esimersi dal rilevare che alla data di proposizione del ricorso (ossia al 20 giugno 2006) le determinazioni in parola non possedevano più alcuna attitudine lesiva della sfera giuridica della ricorrente a causa dell’intervenuta maturazione del termine di efficacia di 45 giorni prescritto dall’art. 27, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001. Ciò detto, evidente si profila l’inutilità di un’eventuale pronuncia di annullamento. 2. I primi motivi aggiunti, in seguito proposti avverso le ordinanze di sospensione della lottizzazione abusiva nn. 6, 7, 8 e 9 del 3 aprile 2007, sono infondati e, pertanto, vanno respinti. 2.1. Al riguardo, appare opportuno ricordare che la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/01, erroneità della motivazione ed eccesso di potere per carenza nei presupposti in quanto sostiene – in sintesi - che: - per la modestia delle modifiche apportate alla destinazione d’uso, riguardanti esclusivamente gli “annessi agricoli”, “è da escludersi che….. si possa in alcun modo configurare una lottizzazione materiale sull’area”; - nessun accertamento è stato compiuto sul reale stato dei lavori, “limitandosi l’Amministrazione a porre a fondamento della propria motivazione gli elementi contenuti nelle domande di condono” presentate e poi ritirate; - “il riferimento alla tipologia di frazionamento è sibillino e poco chiarificatore”. Tali censure non sono meritevoli di condivisione. 2.2. In via preliminare, il Collegio ritiene necessario disquisire sulla previsione dell’art. 30 del D.P.R. in argomento, il quale, al comma 1, dispone che “si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”. In ragione della citata previsione, appare evidente che la lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni urbanistiche. D’altro canto, al fine di valutare un’ipotesi di lottizzazione abusiva c.d. materiale, appare necessaria una visione d’insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell’attività edilizia realizzata, atteso che potrebbero anche ricorrere modifiche rispetto all’attività assentita idonee a conferire un diverso assetto al territorio comunale oggetto di trasformazione (cfr., tra le altre, TAR Puglia, Bari, 24 aprile 2008, n. 1017; TAR Puglia, Bari, 10 settembre 2003, n. 3243). Proprio in quanto sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un’abusiva interferenza con la programmazione del territorio, diviene, ancora, ragionevole sostenere che la verifica dell’attività edilizia realizzata nel suo complesso può condurre a riscontrare un illegittimo mutamento della destinazione all’uso del territorio autoritativamente impressa anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d’uso dei manufatti realizzati. Del resto, la stessa formulazione dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/01 consente di affermare che può integrare un’ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l’assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standards. Come già affermato in ambito giurisprudenziale (cfr. TAR Puglia, Bari, sent. n. 1017 del 2008, già citata), il concetto di “opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia” dei terreni deve essere, dunque, interpretato in maniera “funzionale” alla ratio della norma, il cui bene giuridico tutelato è costituito dalla necessità di preservare la potestà programmatoria attribuita all’Amministrazione nonché l’effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della stessa funzione di pianificazione (cioè il Comune), al fine di garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standards compatibile con le esigenze di finanza pubblica. Da quanto detto consegue che ciò che rileva è il concetto di “trasformazione urbanistica ed edilizia” e non quello di “opera comportante trasformazione urbanistica ed edilizia”. Tenuto conto di tale assunto, si impone la verifica della conformità della trasformazione realizzata con la destinazione urbanistica impressa alla zona interessata e non – invece – dell’eventuale difformità alle norme vigenti delle singole opere, la quale è sanzionata dagli artt. 31 e ss.. Non appare, pertanto, discutibile che la conformità di cui sopra – come può mancare nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire – può non sussistere nelle ipotesi in cui siano apportate variazioni che rivelino un intento che non potrebbe essere realizzato perché, per le sue connotazioni obiettive, si pone in contrasto con previsioni dello strumento urbanistico generale. In definitiva, è doveroso ammettere che anche il mutamento della destinazione d’uso di immobili assentiti può rendere la destinazione urbanistica delle zona non più corrispondente a quella prevista dallo strumento generale. La riportata soluzione trova – del resto - pieno conforto anche nell’orientamento della giurisprudenza penale (cfr. Cassazione Penale, Sezione III, nella sentenza del 7 marzo 2008, n. 24096, secondo la quale la trasformazione dei terreni di cui all’art. 30 del D.P.R. n. 380/01 “va”, infatti, “interpretata nel senso del conferimento di un diverso assetto ad una porzione di territorio comunale……..”, sicché “deve ritenersi inammissibile il mutamento della destinazione d’uso di un immobile che alteri il complessivo assetto del territorio messo a punto attraverso gli strumenti urbanistici, tenuto conto che l’organizzazione del territorio comunale si attua con il coordinamento delle varie destinazioni d’uso, in tutte le loro possibili relazioni, e con l’assegnazione ad ogni singola destinazione d’uso di determinate qualità e quantità di servizi; anche il mutamento di destinazione d’uso di edifici già esistenti può influire sull’assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e può altresì comportare nuovi interventi di urbanizzazione; esistono differenze quantitative e qualitative nelle opere di urbanizzazione nelle diverse zone e per le diverse destinazioni d’uso, tanto che pure i giudici amministrativi hanno ritenuto necessaria una variante allo strumento urbanistico generale per poter concedere l’autorizzazione ad eseguire una lottizzazione con cui venga attuato un mutamento della destinazione di zona”). In linea con l’orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione, si può, pertanto, affermare – in generale - che lo stravolgimento del titolo abilitativo rilasciato mediante la realizzazione di edifici che per le loro caratteristiche non siano più riferibili a quelli approvati costituisce fatto idoneo ad integrare la fattispecie della lottizzazione senza la prescritta autorizzazione. In particolare, va soggiunto che, a tali fini, rileva anche la modificazione della destinazione d’uso di volumi non destinati ad abitazione, in quanto idonea a conferire di per sé all’area un diverso assetto territoriale. In definitiva, il mero mutamento della destinazione d’uso di immobili oggetto di titolo edilizio può ben configurare un’ipotesi di lottizzazione abusiva. Al riguardo è, infatti, sufficiente che tale modificazione si ponga in contrasto con gli strumenti urbanistici. 2.3. Definita positivamente la questione – di carattere generale – attinente all’idoneità del mutamento di destinazione d’uso ad integrare un’ipotesi di lottizzazione abusiva, permane da valutare la situazione concreta prospettata. In particolare, emerge la necessità di verificare se i lavori effettuati rivelino o meno una destinazione d’uso differente da quella assentita e, più in generale, difformità dalle concessioni edilizie atte a rendere il complesso “privo di ogni connessione funzionale con l’esercizio dell’attività di conduzione agricola”, come contestato nei provvedimenti impugnati. Per chiarezza, appare opportuno ricordare che, in relazione al terreno di proprietà della ricorrente, erano state rilasciate nel 2001 le concessioni edilizie nn. 6, 7, 8 e 9, le quali consentivano rispettivamente la realizzazione di un “edificio rurale e accessorio agricolo”, di un “accessorio agricolo da destinarsi ad uso magazzino”, di un “fabbricato rurale da destinarsi a civile abitazione” e di un “fabbricato rurale e di un accessorio agricolo”. Nei provvedimenti impugnati, sono state contestate opere difformi da dette concessioni, che – nel complesso – si vengono “a configurare quale parte di un complessivo intervento edificatorio di tipo esclusivamente residenziale, realizzato in zona agricola attraverso l’abusivo frazionamento in lotti dell’originaria consistenza terriera come pure risultante dal Tipo di Frazionamento n. 668583 del 29/09/2005”. In definitiva, l’Amministrazione contesta che “dai fatti e dagli atti suddetti consegue in modo non equivoco la volontà di destinare abusivamente le aree anzidetti a scopi edificatori contrastanti con la vigente disciplina urbanistica, con conseguente configurabilità di una lottizzazione abusiva interessante i… terreni…”. Le difformità rilevate in sede di formulazione dei provvedimenti sanzionatori consistono essenzialmente in: - diversa dislocazione plano altimetrica dei fabbricati; - diversa distribuzione degli spazi interni anche negli accessori agricoli; - difformità nell’impianto fognante, con predisposizione all’immissione in futuro “nella fognatura comunale”; - rotazione fabbricati; - cambio di destinazione d’uso dei locali “magazzino” in abitazione; - abusivo frazionamento in lotti dell’originaria consistenza terriera. In relazione alla concessione edilizia n. 6, risulta contestato, tra l’altro, il cambio di destinazione d’uso da locale sottotetto in abitazione. Al riguardo, il Tribunale ha ravvisato la necessità di acquisire informazioni e documenti dall’Amministrazione. L’esame della relazione e dei documenti depositati consente di affermare che le difformità contestate sono effettivamente esistenti, ad eccezione dell’abuso concernente locali sottotetto. Le opere di cui trattasi consistono in modifiche idonee ad incidere, oltre che sulla sagoma e sui prospetti dei fabbricati assentiti (i quali risultano ridotti di numero), sulle caratteristiche costruttive della porzione di fabbricato residenziale e di quella ad uso accessorio agricolo (uniformi in relazione a: porte blindate di accesso, pavimenti in ceramica, intonaci, impianto elettrico, infissi interni ed esterni, tetto con tegole e gronde in rame, presenza di chiusure che “lasciano presupporre un occultamento di impianti idrico sanitari e di riscaldamento”), sull’impianto fognante nonché sulle sistemazioni esterne (recinzione di lotti, indipendenti sia per la porzione residenziale che per la porzione agricola). Ciò posto, è evidente che sono stati compiuti interventi radicali di adattamento all’uso abitativo di strutture che a tanto non risultano assentite, mediante creazione di vani abitabili, dunque con effetto di realizzazione di nuove costruzioni e conseguenti cubature del tipo “civile abitazione” sicuramente incidenti sul piano urbanistico in quanto ne aumentano il carico. In definitiva, il mutamento di destinazione d’uso è stato effettivamente realizzato; per effetto di tale mutamento, vi è stata la realizzazione di un maggior numero di unità abitative, peraltro di portata rilevante rispetto a quello assentito, connotato da una non indifferente consistenza della cubatura residenziale ottenuta che si profila incompatibile con le norme urbanistiche vigenti e, più precisamente, con la destinazione urbanistica impressa alla zona interessata (“E” agricola). Dette unità abitative – anche poste in relazione alle dimensioni del lotto (genericamente indicata in “oltre 10.000 mq.”) – conducono inequivocabilmente a riscontrare una trasformazione del terreno a scopo edificatorio, in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, che – valutata nel suo complesso - incide sull’assetto urbanistico della zona. A tale constatazione va soggiunto che in nessun modo è data prova dell’asservimento dei manufatti realizzati a finalità agricole, ossia dell’effettiva strumentalità degli immobili ad un’attività di tal genere. Tutto ciò premesso, si perviene, pertanto, alle seguenti conclusioni: - le difformità riscontrate rivelano una destinazione d’uso differente da quella assentita, ossia sono indice di una destinazione residenziale (del resto, il cambio di destinazione d’uso degli annessi agricoli risulta ammesso dalla stessa ricorrente); - il mutamento della destinazione d’uso di cui è stata data evidenza, accompagnato, tra l’altro, dalla creazione – in seguito all’attribuzione delle particelle al N.C.E.U. - dei subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8, integra un’ipotesi di lottizzazione abusiva, in quanto – nell’ambito di una valutazione complessiva dello stato dei luoghi - rivela una trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni in contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico. In ragione dei rilievi formulati, preme ancora precisare che: - sulla base della documentazione prodotta, richiamata anche nell’ambito del provvedimenti impugnati, non appare contestabile che l’Amministrazione abbia operato sulla base di una compiuta istruttoria. In particolare, risulta che in data 13 marzo 2006 è stato eseguito un accurato sopralluogo, supportato anche da copiosa documentazione fotografica, nel corso del quale sono stati accertati le difformità contestate, incluse le caratteristiche costruttive. Di conseguenza – al di là della formulazione strettamente letterale dei provvedimenti impugnati, nell’ambito dei quali il ricordato sopralluogo è comunque richiamato – l’asserzione della ricorrente secondo la quale l’Amministrazione si sarebbe limitata a porre a fondamento della propria motivazione gli elementi contenuti nella domanda di condono poi ritirata appare palesemente sconfessata; - il riferimento alla tipologia di frazionamento non è “sibillino” e “poco chiarificatore”, atteso l’esplicito richiamo – nell’ambito dei provvedimenti impugnati - al “Tipo di Frazionamento n. 668583 del 29/09/2005 (protocollo n. RM0668583)”. Come risulta dalla documentazione prodotta agli atti, tale tipo di frazionamento è, infatti, ben idoneo a rivelare la realizzazione di tre soli fabbricati, con attribuzione delle particelle al N.C.E.U. in maniera diversa ai singoli immobili, “determinando i subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8”, i quali – come osservato dall’Amministrazione nella nota prot. n. 14806 dell’8 ottobre 2007 - “non giustificano l’attribuzione di corte separatamente sia per le unità abitative che per gli annessi agricoli, trattandosi di fabbricati che in realtà dovrebbero essere destinati alla conduzione dell’azienda agricola…”. In definitiva, non emergono elementi per affermare che l’Amministrazione – nel contestare l’ipotesi dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/01 – abbia mal operato. 2.4. Anche la censura riguardante la violazione dell’art. 7 della legge n. 241/90 è infondata. L’Amministrazione resistente ha, infatti, fornito prova che, con note prot. nn. 1329, 1330, 1331 e 1332 del 29 gennaio 2007, regolarmente notificate in data 1 febbraio 2007, ha provveduto a comunicare alla società Dueffe Costruzioni l’avvio del procedimento “finalizzato all’emanazione eventuale dei provvedimenti di cui ai commi 7 e 8 dello stesso art. 30 D.P.R. 380/2001”. A ulteriore supporto di tale circostanza, l’Amministrazione de qua ha precisato, ancora, che la citata società è stata nella condizione di produrre in data 15 febbraio 2007 memorie “ex art. 10 L. n. 241/90” (pag. 9 della memoria depositata il 25 luglio 2007). Ciò detto, la violazione in questione è da ritenere insussistente. 2.5. In ultimo, la ricorrente sostiene che l’Amministrazione ha erroneamente ritenuto le difformità denunciate soggette a permesso di costruire, “anziché a semplice d.i.a.”. In proposito, è da rilevare che la ricorrente riferisce l’esposta censura agli artt. 22 e 32 del D.P.R. n. 380/01, intendendo sostanzialmente dimostrare la possibilità di sanare gli interventi in contestazione in forza di d.i.a.. Ciò detto, appare doveroso affermare che si tratta di motivi estranei all’ipotesi in esame e, dunque, non pertinenti. E’, infatti, evidente che il provvedimento impugnato non pone problemi di tal genere, risultando adottato esclusivamente in applicazione della diversa previsione di cui all’art. 30 del medesimo D.P.R.. 2.6. In definitiva i primi motivi aggiunti sono infondati e devono essere respinti. 3. I secondi motivi aggiunti, proposti per l’annullamento delle ordinanze di sospensione e rimozione lavori nn. 14, 15, 16 e 17 del 3 aprile 2007, sono improcedibili per sopravvenuta carenza di interesse. Come osservato anche dall’Amministrazione, l’acquisizione di diritto delle aree abusivamente lottizzate - intervenuta in seguito alla maturazione del termine di 90 giorni prescritto dall’art. 30, comma 8, del D.P.R. n. 380/01, richiamato nelle ordinanze nn. 6, 7, 8 e 9, oggetto di impugnativa con i primi motivi aggiunti, ritenuti infondati - non può che aver “assorbito ex se l’ordine di demolizione”. In altri termini, è doveroso constatare che l’area lottizzata e, unitamente ad essa, ovviamente anche i manufatti sulla stessa insistenti non rientrano più nel patrimonio della ricorrente; sono stati acquisiti dall’Amministrazione, alla quale, tra l’altro, compete, ai sensi di legge, il compito di provvedere “d’ufficio, e con spese a carico dei responsabili, alla demolizione delle opere”. In ragione di tale constatazione, ricorrono le condizioni per affermare che gli ordini imposti con le ordinanze di immediata sospensione dei lavori e rimozione delle opere nn. 14, 15, 16 e 17 in questione sono venuti meno. Ciò detto, in capo alla ricorrente, non più proprietaria, non può essere riscontrato alcun interesse all’annullamento degli stessi. 4. In conclusione, l’atto introduttivo del presente giudizio è inammissibile; i primi motivi aggiunti sono infondati, mentre i secondi motivi aggiunti sono improcedibili. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in Euro 5.000,00 a favore del Comune di Castelnuovo di Porto, oltre IVA e CPA nei termini di legge. P.Q.M. Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio – Sezione I quater, definitivamente pronunciando sul ricorso n. 6978/2006: - dichiara inammissibile l’atto introduttivo del giudizio; - respinge i I motivi aggiunti; - dichiara improcedibili i II motivi aggiunti; - condanna la società ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate a favore dell’Amministrazione resistente in Euro 5.000,00, oltre IVA e CPA nei termini di legge; - ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 ottobre 2009 in prosecuzione di quella del 14 luglio 2009 con l'intervento in entrambe dei Magistrati: Pio Guerrieri, Presidente Giancarlo Luttazi, Consigliere Antonella Mangia, Consigliere, Estensore DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 09/10/2009 (Art. 55, L. 27/4/1982, n. 186)