REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna sezione staccata di Parma (Sezione Prima) ha pronunciato la presente SENTENZA sul ricorso n. 267 del 2005 proposto dal Comune di Parma, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’avv. Marina Cristini ed elettivamente domiciliato in Parma, Ufficio legale del Comune, strada Repubblica n. 1; contro la Immobiliare Fratti S.p.A., in persona del legale rappresentante p.t., difesa e rappresentata dall’avv. Diletta Drisaldi e presso la stessa elettivamente domiciliata in Parma, stradello di piazzale Boito n. 1; per l'accertamento dell’obbligo e la condanna della Immobiliare Fratti S.p.A. alla cessione gratuita al Comune di Parma delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle relative aree, così come previsto nella convenzione 25 febbraio 1981 (rep. n. 83, dott. Michele Micheli), ed in particolare delle aree individuate nei mappali 175, 176, 174, 177, 178, 179, 180, 189 e 190 del foglio 5 e nei mappali 67, 70 e 273 del foglio 7 del Catasto terreni del Comune di Parma, con sentenza che produca gli effetti di cui all’art. 2932 cod.civ.; della Immobiliare Fratti S.p.A. alla costituzione di servitù di uso pubblico sulle aree sovrastanti i corpi interrati (bocche di lupo, autorimesse, magazzini, rampe di accesso agli interrati e simili) e le aree porticate, sia al piano terreno che al piano seminterrato, così come previsto agli artt. 4 e 5 della convenzione 25 febbraio 1981 (rep. n. 83, dott. Michele Micheli), con sentenza che produca gli effetti di cui all’art. 2932 cod.civ.; per la condanna della Immobiliare Fratti S.p.A. al risarcimento del danno derivante dall’inadempimento contrattuale, da liquidarsi in via equitativa ovvero, se del caso, da quantificarsi in corso di causa all’esito di una consulenza tecnica d’ufficio. Visto il ricorso con i relativi allegati; Visto l’atto di costituzione in giudizio della Immobiliare Fratti S.p.A.; Viste le memorie prodotte dalle parti a sostegno delle rispettive difese; Visti gli atti tutti della causa; Nominato relatore il dott. Italo Caso; Uditi, per le parti, alla pubblica udienza del 18 novembre 2008 i difensori come specificato nel verbale; Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue: FATTO Riferisce l’Amministrazione ricorrente che con deliberazione n. 2147 del 18 giugno 1980 la Giunta municipale approvava un piano particolareggiato di iniziativa privata per la realizzazione di una zona mista per attrezzature e residenza, con indici di utilizzazione massimi, nell’area dell’ex Consorzio Agrario provinciale fra viale Fratti e viale Mentana, di proprietà della Immobiliare Fratti S.p.A.; che, ai sensi degli artt. 25 e 22 della legge reg. n. 47 del 1978, detta società si obbligava a dare esecuzione al piano di insediamento abitativo e a cedere gratuitamente all’Amministrazione comunale le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e le aree di urbanizzazione secondaria (v. convenzione 25 febbraio 1981, rep. n. 83 dott. Michele Micheli); che, in particolare, la cessione delle aree avrebbe dovuto avvenire entro due anni dall’ultimazione delle opere, a seguito di verbale redatto in contraddittorio fra le parti e successivo collaudo delle opere stesse; che, essendo rimasto inerte il contraente privato, l’Amministrazione comunale lo invitava a comunicare formalmente l’avvenuta ultimazione delle opere di urbanizzazione (v. lettera raccomandata spedita il 23 febbraio 2001); che, in assenza di riscontri da parte della Immobiliare Fratti S.p.A., l’Amministrazione provvedeva ad effettuare un sopralluogo in esito al quale accertava unilateralmente l’ultimazione delle opere di urbanizzazione (v. verbale di constatazione del 20 giugno 2001), dandone poi comunicazione alla società con lettera raccomandata del 15 ottobre 2001; che, malgrado le diffide del 30 aprile 2004 e del 19 maggio 2005, la Immobiliare Fratti S.p.A. si asteneva dal procedere alla dovuta cessione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle relative aree di sedime (mappali 175, 176, 174, 177, 178, 179, 180, 189 e 190 del foglio 5, e mappali 67, 70 e 273 del foglio 7 del Catasto terreni del Comune di Parma). Ritenendo che il mancato spontaneo adempimento della Immobiliare Fratti S.p.A. alle obbligazioni in precedenza assunte renda necessaria una sentenza ex art. 2932 cod.civ., che produca gli effetti del contratto di cessione non stipulato, l’Amministrazione ricorrente ha adito il giudice amministrativo, quale titolare di giurisdizione esclusiva in materia. Chiede l’accertamento dell’obbligo e la condanna della Immobiliare Fratti S.p.A. alla cessione gratuita delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle relative aree, così come previsto nella convenzione 25 febbraio 1981 (rep. n. 83, dott. Michele Micheli), ed in particolare delle aree individuate nei mappali 175, 176, 174, 177, 178, 179, 180, 189 e 190 del foglio 5 e nei mappali 67, 70 e 273 del foglio 7 del Catasto terreni del Comune di Parma, con sentenza che produca gli effetti di cui all’art. 2932 cod.civ.; chiede, altresì, l’accertamento dell’obbligo e la condanna alla costituzione di servitù di uso pubblico sulle aree sovrastanti i corpi interrati (bocche di lupo, autorimesse, magazzini, rampe di accesso agli interrati e simili) e le aree porticate, sia al piano terreno che al piano seminterrato, così come previsto agli artt. 4 e 5 della convenzione 25 febbraio 1981 (rep. n. 83, dott. Michele Micheli), con sentenza che produca gli effetti di cui all’art. 2932 cod.civ. Invoca, infine, il risarcimento del danno sofferto in conseguenza dell’inadempimento contrattuale della società resistente. Si è costituita in giudizio la Immobiliare Fratti S.p.A., opponendosi all’accoglimento del ricorso. Deduce il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, la prescrizione del diritto azionato e l’infondatezza della domanda giudiziale. Con ordinanza n. 21/08 in data 21 maggio 2008 la Sezione disponeva incombenti istruttori; in particolare, ordinava al Comune di Parma di provvedere ad una verificazione in contraddittorio con la controparte, al fine di identificare con esattezza le aree oggetto dell’impegno di cessione e di costituzione di servitù di uso pubblico a suo tempo assunto da Immobiliare Fratti S.p.A., e ordinava altresì all’Ufficio provinciale di Parma dell’Agenzia del Territorio di curare una verificazione volta ad accertare l’attuale proprietà delle aree interessate dalla controversia. Le risultanze di tali operazioni venivano depositate in giudizio rispettivamente il 4 settembre 2008 e il 17 luglio 2008. All’udienza del 18 novembre 2008, ascoltati i rappresentati delle parti, la causa è passata in decisione. DIRITTO Fa valere l’Amministrazione ricorrente il diritto a vedersi trasferita gratuitamente la proprietà di talune aree interessate da opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché a vedere costituita servitù di uso pubblico su altre aree di proprietà della società convenuta in giudizio. Invoca il vincolo negoziale in tal senso instauratosi in capo al contraente privato a seguito di convenzione urbanistica del 25 febbraio 1981, collegata all’approvazione di un «piano particolareggiato di iniziativa privata» secondo la disciplina di cui all’art. 25 della legge reg. n. 47 del 1978 (applicabile alla fattispecie “ratione temporis”); richiede, pertanto, a fronte dell’inadempienza della società interessata, l’emanazione di una sentenza che, a norma dell’art. 2932 cod.civ., produca i medesimi effetti del contratto di cessione e di costituzione di servitù non concluso, nonché la condanna della controparte al risarcimento del danno prodotto dalla sua condotta. Va innanzi tutto dichiarata priva di fondamento l’eccezione di difetto di giurisdizione. In effetti, la convenzione è stata stipulata per dare esecuzione ad un «piano particolareggiato di iniziativa privata», con impegno del privato alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e alla cessione delle relative aree, ed è pertanto ascrivibile all’ampia categoria delle convenzioni urbanistiche, funzionali alla concreta attuazione della pianificazione territoriale delineata dal locale strumento programmatorio, generale o esecutivo; il che dà luogo alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ai sensi dell’art. 11, comma 5, della legge n. 241 del 1990, per integrare simili convenzioni dei veri e propri accordi sostitutivi o integrativi di provvedimenti di natura autoritativa (v., ex multis, Cass. civ., Sez. un., 25 maggio 2007 n. 12186). Quanto, poi, all’addotta prescrizione del diritto azionato, il Collegio richiama quell’orientamento giurisprudenziale che, in riferimento alle convezioni di lottizzazione che non stabiliscono il termine per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, intendono operativo il termine legale di dieci anni dalla sottoscrizione dell’atto negoziale e conseguentemente considerano esigibile il correlativo diritto dell’Amministrazione alla scadenza di tale arco temporale, data a partire dalla quale andrà a sua volta computato il termine di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 cod.civ. (v., tra le altre, TAR Lombardia, Brescia, 3 febbraio 2003 n. 65). Stante, dunque, la riconosciuta tendenziale uniformità di disciplina delle convenzioni accessive ai piani particolareggiati e ai piani di lottizzazione (in ragione della loro comune natura di strumenti urbanistici attuativi), appare corretto ritenere che nel caso di specie, in assenza di indicazione nella convenzione urbanistica della data entro la quale il privato avrebbe dovuto cedere le aree di urbanizzazione secondaria ed eseguire le opere di urbanizzazione primaria – mentre risultava fissato il termine di due anni dalla loro ultimazione per la formale cessione delle relative aree all’Amministrazione comunale –, il diritto di quest’ultima diventasse esigibile alla scadenza decennale ordinaria e che la prescrizione si compisse al decorso dei dieci anni successivi; ma, allora, tempestivo è l’atto di interruzione della prescrizione posto in essere dall’Amministrazione ricorrente con la richiesta di formale comunicazione dell’avvenuta ultimazione delle opere di urbanizzazione previste dal piano di insediamento abitativo, richiesta formulata per iscritto (v. art. 2943 cod.civ.) e spedita per posta il 23 febbraio 2001 a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, pervenuta al domicilio del contraente privato il successivo 26 febbraio (v. documentazione esibita in giudizio), ovvero – essendo il 25 febbraio 2001 un giorno festivo (in quanto domenica) – entro l’ultimo giorno utile prima del compimento della prescrizione, per essere la convenzione urbanistica risalente al 25 febbraio 1981 (v. art. 2963, co. 3 e 4, cod.civ.). Quanto, ancora, all’eccepita indeterminatezza dell’oggetto della convenzione e alla dichiarata conseguente insussistenza delle condizioni per la pronuncia ex art. 2932 cod.civ. – in ragione di una presunta incertezza circa le aree interessate dall’obbligo negoziale di cessione e di costituzione di servitù –, va ricordato che è a tali fini sufficiente che il preliminare di vendita/cessione immobiliare indichi gli elementi necessari per l’individuazione del bene, anche attraverso il richiamo ad atti collegati, purché di estremi e contenuti certi e incontroversi, cioè idonei per l’identificazione dell’oggetto del contratto; diversa è, invece, l’ipotesi in cui l’oggetto sia determinato attraverso atti e fatti storici, tanto più se successivi alla conclusione del contratto, estranei a questo, o comunque attraverso elementi del mondo esterno del tutto avulsi dalle previsioni negoziali, perché la necessità che il bene venga individuato in base ai dati ricavabili dal contratto preliminare implica l’autosufficienza dello stesso quanto agli elementi identificativi del bene oggetto dell’obbligo di cessione (v. Cass. civ., Sez. II, 7 agosto 2002 n. 11874). Ciò stante, non persuade l’obiezione della controparte, giacché l’art. 4 della convenzione stabiliva che “la Immobiliare Fratti S.p.A. si impegna a cedere gratuitamente al Comune di Parma le aree relative alle opere di urbanizzazione primaria costituite da strade e parcheggi per una superficie totale di mq. 2558,96 + mq. 300 di marciapiede adiacente ai parcheggi, così come risultano dal piano di urbanizzazione allegato” e il successivo art. 5 prevedeva che “la Immobiliare Fratti S.p.A. si impegna a cedere gratuitamente al Comune di Parma le aree relative alle opere di urbanizzazione secondaria corrispondenti alla superficie territoriale del lotto di intervento, ad esclusione delle aree di urbanizzazione primaria già indicate nell’art. 4, ad esclusione pure delle aree di sedime degli edifici, delle aree interessate dalle bocche di lupo, dalle autorimesse, dai magazzini e delle aree sottostanti i portici. Le aree sopracitate, sovrastanti i corpi interrati (bocche di lupo, autorimesse, magazzini, rampe di accesso agli interrati e simili) e le aree porticate, sia al piano terreno che al primo seminterrato, rimarranno di proprietà privata ma soggette ad uso pubblico … L’atto pubblico del passaggio di proprietà delle aree che dovranno essere cedute gratuitamente avverrà contemporaneamente alla cessione delle opere di urbanizzazione primaria e sempre relativamente a ciascuno dei due corpi di fabbrica progettati; nello stesso momento, e con gli stessi criteri, verrà perfezionata la servitù di uso pubblico per le aree sovrastanti i corpi interrati …”, il tutto completato dalla planimetria allegata alla convenzione e della stessa facente parte. In tale quadro, la «verificazione» disposta dalla Sezione, in coerenza con la funzione tipica di tale strumento probatorio, si è concretata in un accertamento volto a completare la conoscenza dei fatti da parte del giudice, con una valenza meramente ricognitiva del contenuto dell’accordo risalente al 1981; tanto allo scopo di scongiurare che la domanda giudiziale dell’Amministrazione ricorrente contemplasse aree in tutto o in parte estranee a quelle considerate dalle previsioni negoziali della cui ottemperanza si controverte, ma anche in vista di frazionamenti catastali che si fossero resi eventualmente necessari in conseguenza di un possibile mutamento dello stato dei luoghi. Né l’ingiustificata assenza di Immobiliare Fratti S.p.A. alle relative operazioni, che la Sezione aveva disposto si svolgessero in contraddittorio tra le parti, priva di valore processuale l’esito delle stesse, posto che, in caso di erronea individuazione di aree in realtà non soggette all’obbligo negoziale di cessione o di costituzione di servitù, sarebbe stato onere del convenuto fornire in giudizio indicazioni puntuali, non generiche, circa i profili di discrepanza in ipotesi sussistenti rispetto al contenuto della convenzione. Venendo dunque alle risultanze della «verificazione» effettuata dall’Amministrazione comunale, emerge come, anche alla luce dei dati acquisiti presso l’Agenzia del Territorio, sia stata operata un’aggiornata descrizione catastale delle aree interessate, sì da rendere possibile l’adozione della pronuncia ex art. 2932 cod.civ. Ora, quanto alle aree da cedere in proprietà, vengono indicati i mappali 179, 177, 174, 176, 180, 189, 175, 178 e 190 del foglio 5 e i mappali 381, 382, 383, 67, 273 e 384 del foglio 7. Sennonché, come si evince dagli accertamenti richiesti dalla Sezione all’Agenzia del Territorio, e come già obiettato dal convenuto, non risultano attualmente intestati ad Immobiliare Fratti S.p.A. i mappali 176, 177, 178, 189 e 190 del foglio 5 e i mappali 67, 383 e 384 (gli ultimi due in quanto derivati dal mapp. 67 a seguito di frazionamento nell’anno 2006) del foglio 7; il che osta all’accoglimento della domanda giudiziale relativamente a tali porzioni di terreno (alcun concreto elemento di segno opposto avendo del resto addotto la ricorrente), giacché l’art. 2932 cod.civ. consente l’emanazione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso soltanto “… qualora sia possibile …”, ed è noto come si verifichi un caso di impossibilità giuridica quando il promittente venditore non è proprietario del bene, anche se la proprietà sia venuta meno nelle more dell’azione giudiziaria del promissario acquirente (v., tra le altre, Cass. civ., Sez. II, 10 marzo 2006 n. 5162), tenuto altresì conto della circostanza che l’alienazione al terzo del bene promesso in vendita non preclude la pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod.civ. solo quando la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire la proprietà del bene sia stata trascritta anteriormente alla trascrizione dell’atto di disposizione in favore del terzo (v. Cass. civ., Sez. II, 14 aprile 2000 n. 4819). Le restanti particelle sono invece suscettibili di trasferimento coattivo all’Amministrazione comunale, ivi compresi i mapp. 381 e 382 del foglio 7, che sono stati originati dalla soppressione nell’anno 2006 dell’originario mapp. 70 (intestato ad Immobiliare Fratti S.p.A. e poi oggetto di frazionamento), e rientrano pertanto nell’oggetto della presente domanda giudiziale, posto che al momento di instaurazione della lite la richiesta non poteva che riguardare il mapp. 70. Quanto, poi, alle aree interessate dalla costituzione di servitù di uso pubblico, vengono indicati i mappali 266, 267 e 261 del foglio 7 nonché, limitatamente alle aree porticate, i mappali 259 e 260 del foglio 7. A tali dati catastali, che costituiscono il risultato di un’operazione meramente ricognitiva delle aree oggetto dell’impegno negoziale a suo tempo assunto da Immobiliare Fratti S.p.A., va fatto dunque riferimento per l’adozione della pronuncia ex art. 2932 cod.civ. Resta da esaminare la domanda di risarcimento del danno. L’Amministrazione ricorrente assume prodottosi un danno in conseguenza dell’inadempimento della controparte, e ne invoca la liquidazione in via equitativa o, eventualmente, a mezzo di consulenza tecnica d’ufficio. In realtà, come è noto, il ricorso al criterio equitativo ex art. 1226 cod.civ. è ammissibile sì per l’accertamento dell’entità del danno (quando risulti impossibile dimostrarne l’ammontare preciso), ma a condizione che l’esistenza del pregiudizio patrimoniale sia comunque dimostrata da chi agisce in giudizio, secondo il principio generale desumibile dall’art. 2697 cod.civ. e dall’art. 115 cod.proc.civ., e pur sempre sulla scorta di elementi idonei a fornire parametri plausibili di quantificazione (v., ex multis, Cass. civ., Sez. I, 15 febbraio 2008 n. 3794); prova che nella fattispecie invero difetta, nulla essendo stato addotto a fondamento dell’«an» e del «quantum» del danno. Né, del resto, soccorre in tali casi la consulenza tecnica d’ufficio, giacché questa non configura un autonomo mezzo di prova, bensì uno strumento di valutazione di prove già ritualmente acquisite agli atti del giudizio. Donde il rigetto dell’istanza risarcitoria. Le spese di giudizio in parte seguono la soccombenza di Immobiliare Fratti S.p.A. – con liquidazione come da dispositivo –, e in parte vengono compensate. P.Q.M. Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia-Romagna, Sezione di Parma, pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo accoglie nei limiti di cui in motivazione e, per l’effetto, così provvede: - dispone, ai sensi dell’art. 2932 cod.civ., il trasferimento al patrimonio del Comune di Parma della proprietà delle unità immobiliari identificate nel Catasto terreni al foglio n. 5, particelle n. 174, n. 175, n. 179 e n. 180, e al foglio n. 7, particelle n. 273, n. 381 e n. 382; - dispone, ai sensi dell’art. 2932 cod.civ., la costituzione di servitù di uso pubblico sulle unità immobiliari identificate nel Catasto terreni al foglio n. 7, particelle n. 261, n. 266 e n. 267 e, limitatamente alle aree porticate, particelle n. 259 e n. 260; - ordina al Direttore dell’Ufficio provinciale di Parma dell’Agenzia del Territorio di provvedere alla trascrizione della presente sentenza, con esonero da qualsiasi responsabilità al riguardo. Condanna la Immobiliare Fratti S.p.A. al pagamento delle spese di lite nella misura di € 5.000,00 (cinquemila/00) – oltre agli accessori di legge –, compensandole per il resto. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità Amministrativa. Così deciso in Parma, nella Camera di Consiglio del 18 novembre 2008, con l’intervento dei Magistrati: Luigi Papiano, Presidente Umberto Giovannini, Consigliere Italo Caso, Consigliere, Estensore