T.A.R. LAZIO - ROMA - SEZIONE I - Sentenza 21 luglio 2008 n. 7096 Pres. de Lise Est. Savo Amodio Punto Casa Immobiliare S.p.a. (Avv. ti M. Sanino, U. Longaroni , R. Arbib e F. Coccoli) c/ AGCM (AVV. Stato)

Concorrenza e mercato – AGCM - Pubblicità ingannevole –– Sanzione – Motivazione succinta e carenza di una indagine approfondita della fattispecie – Legittimità - Sussiste

Con riferimento ad un provvedimento sanzionatorio emesso dall’AGCM per pubblicità ingannevole, quando la portata decettiva dell’inserzione propagandistica emerge con evidenza, non è necessaria un’indagine della fattispecie particolarmente approfondita ed è sufficiente una motivazione stringata, purché congrua, fermo restando, comunque, che quest’ultimo elemento costituisce il banco di prova della legittimità del provvedimento (nella specie il G.A. ha ritenuto essere legittimo il provvedimento sanzionatorio emanato dall’AGCM volto a censurare l’inserzione pubblicitaria di una Società di Intermediazione Immobiliare recante la dicitura “No commissioni per chi vende”).

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio – Sezione Prima – composto dai Magistrati: Pasquale de LISE Presidente Antonino SAVO AMODIO Consigliere rel. Roberto CAPONIGRO Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso n. 7013 del 2004 Reg. Gen., proposto da Punto Casa Immobiliare I s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avvocati Mario Sanino, Umberto Longaroni, Riccardo Arbib e Franco Coccoli, con i quali elettivamente domicilia in Roma, Viale Parioli n. 180; contro l’Autorità garante della Concorrenza e del Mercato, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, con la quale domicilia in Roma, Via dei Portoghesi n. 12; e nei confronti del sig. Francucci Felice, non costituito; per l’annullamento del provvedimento 15 aprile 2004, con il quale l’Autorità garante della Concorrenza e del Mercato ha dichiarato che il messaggio pubblicitario diffuso dalla ricorrente sul periodico “Occhei” del 15 settembre 2003 costituisce una fattispecie di pubblicità ingannevole; visto il ricorso con i relativi allegati; visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Autorità garante della Concorrenza e del Mercato; viste le memorie difensive presentate dalle parti; visti gli atti tutti di causa; nominato relatore il consigliere Antonino Savo Amodio e uditi, all’udienza del 7 maggio 2008, i difensori delle parti come da relativo verbale; ritenuto e considerato in fatto ed in diritto quanto segue: FATTO e DIRITTO L’agenzia Punto Casa Immobiliare, che svolge attività di intermediazione immobiliare, porta all’esame del Tribunale il provvedimento in epigrafe indicato, con il quale l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (in seguito: l’Autorità) ha stabilito l’ingannevolezza di un’inserzione pubblicitaria, nella quale, “contrariamente a quanto dichiarato nella propria comunicazione d’impresa, pur pubblicizzando «No provvigioni per chi vende», richiederebbe il pagamento di una provvigione anche da colui che vende”. Avverso tale determinazione vengono formulati i seguenti motivi di doglianza: 1) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 2, 3 e 7 del D.L.vo 25 gennaio 1992 n. 74. Violazione dell’art. 3 della legge 7 agosto 1990 n. 241. Eccesso di potere, per difetto di motivazione e di istruttoria. L’Autorità non avrebbe considerato che il prezzo di vendita sarebbe stato concordato fra venditore ed agenzia, maggiorato dell’ammontare delle provvigioni, così che queste risulterebbero poste a totale carico dell’acquirente, salvo il caso di inadempimento del venditore, in cui le stesse graverebbero su di lui, a titolo di penale. Sarebbe pertanto errata la conclusione che la provvigione graverebbe comunque sul prezzo di vendita, sicché il ricavato risulterebbe inferiore all’effettivo prezzo di mercato. In ogni caso, nella specie non potrebbe parlarsi di provvigione in senso proprio, in quanto il venditore ricaverebbe dall’operazione il prezzo previamente concordato con l’agenzia. 2) Violazione e falsa applicazione dell’art. 5 del D. L.vo n. 74/92 cit. Violazione dell’art. 3 della legge n. 241/90 cit. Eccesso di potere, vizio riferito alla dichiarazione rettificativa imposta alla ricorrente, che risulterebbe del tutto sproporzionata ed incongrua rispetto alla violazione accertata. Si è costituita in giudizio l’Autorità che, nella memoria difensiva, controdeduce alle censure mosse al provvedimento impugnato. Il Tribunale, con ordinanza 14 luglio 2004 n. 3979, ha respinto l’istanza cautelare. I motivi di ricorso prospettati sono infondati. Cominciando dal primo, concernente il difetto di motivazione e di istruttoria, è appena il caso di osservare che un siffatto vizio va apprezzato alla stregua dell’oggetto dell’indagine e dell’intervento effettuato dall’Autorità. In altre parole, occorre tenere conto del contenuto del messaggio pubblicitario contestato e della presunta ingannevolezza riscontrata ad esito del relativo procedimento accertativo. Quando, cioè, la portata decettiva dell’inserzione propagandistica, a giudizio dell’Autorità, emerge con evidenza – potrebbe cioè dirsi in re ipsa – non è necessario effettuare un’indagine particolarmente approfondita, così come è sufficiente una motivazione stringata, purché congrua, fermo restando, comunque, che quest’ultimo elemento costituisce il banco di prova della legittimità del provvedimento. Nella specie, l’Autorità è pervenuta alla conclusione che l’inserzione pubblicitaria della ricorrente fosse ingannevole, legando tale affermazione alla seguente frase in essa contenuta: “No commissioni per chi vende”. Il provvedimento impugnato, pertanto, si basa su un dato testuale, che, per sua natura, non abbisognava di ulteriori accertamenti, avendo l’Autorità ritenuto che una siffatta affermazione induceva il destinatario (la parte alienante delle compravendite curate dalla ricorrente) a ritenere che l’attività di intermediazione espletata fosse per il medesimo assolutamente neutra sotto il profilo economico, il che, secondo la stessa Autorità, non rispondeva al vero. Appare altresì evidente che un siffatto messaggio fosse in grado di influenzare il comportamento del consumatore, inducendolo a preferire un’agenzia, la cui prestazione sembrava essere assolutamente priva di oneri economici a suo carico. Parimenti non condivisibile è l’argomento addotto dalla ricorrente circa l’insussistenza di un pregiudizio per il consumatore, atteso che l’agenzia procedeva a concordare il prezzo dell’immobile con l’alienante ed era proprio tale prezzo che gli veniva corrisposto al termine della transazione conclusa grazie all’opera di intermediazione della stessa, risultando del tutto irrilevante che su di esso quest’ultima procedesse a computare una provvigione, che finiva così per gravare esclusivamente sull’acquirente. Il provvedimento sanzionatorio, in realtà, chiarisce che, nella specie, quello che si intendeva verificare era se, a fronte di una dicitura “No provvigioni per che vende”, effettivamente l’operazione immobiliare risultasse senza alcun sacrificio economico per l’alienante, perché è indiscutibile che una frase siffatta questo volesse intendere. Messa la questione in questi termini, risulta irrilevante l’argomentazione difensiva circa l’insussistenza, nella specie, di una provvigione in senso tecnico, dovendosi, piuttosto, considerare se, sotto qualsiasi forma possibile, l’agenzia immobiliare non richiedesse una controprestazione al proprio cliente. Non vi è dubbio che, nel caso in esame, si possa configurare un sacrificio di carattere economico a carico dell’alienante, che corrisponde alla percezione di un prezzo di vendita più basso di quello ricavabile sul mercato (ed effettivamente ottenuto, al lordo della provvigione riconosciuta all’intemediario). In altre parole, il meccanismo introdotto dalla ricorrente consente al proprietario dell’immobile di ottenere il prezzo con essa concordato, ma non dà alcuna assicurazione che quello concordato fosse l’effettivo corrispettivo ricavabile dalla compravendita, dovendosi tenere conto della maggiorazione che su di esso l’agenzia immobiliare andava a computare a titolo di provvigione. Dal ragionamento effettuato dall’Autorità emerge un dato – e, quindi, una conclusione – incontrovertibile: se l’alienante avesse effettuato direttamente la vendita, senza cioè servirsi del tipo di intermediazione offerto dalla ricorrente, avrebbe potuto ottenere un corrispettivo pari a quello indicato da quest’ultima con l’aggiunta della provvigione solo formalmente erogata dall’acquirente. In proposito, è necessario riportare il testo del modulo utilizzato dalla ricorrente (su cui si sofferma, specificamente, il provvedimento impugnato): “La Provvigione pattuita a favore della Punto Casa Immobiliare I S.r.l. è stabilita nella misura del __% più IVA. Fin d’ora il proprietario accetta il prezzo minimo di vendita al netto delle provvigioni di €____”. La clausola riportata reca due distinte ipotesi: la prima, che l’alienante riesca ad ottenere il prezzo pattuito con l’Agenzia; la seconda, che debba accontentarsi di un corrispettivo inferiore, per il quale viene fissata la sola soglia minima di accettazione. In questo secondo caso, non v’è dubbio che il proprietario dell’immobile oggetto della compravendita non spunterà il prezzo di mercato del suo bene. La ricorrente insiste, piuttosto, sulla prima ipotesi, assumendo che essa costituirebbe la sconfessione del ragionamento dell’Autorità, perché l’alienante percepirebbe il corrispettivo di mercato del suo bene e solo su di esso graverebbe la provvigione a carico del solo acquirente. Parte resistente, nella sua memoria, assume che tale ipotesi risulterebbe del tutto teorica, in quanto quasi mai si verificherebbe nella pratica degli affari. Pur prescindendo da questa considerazione, può osservarsi che il ragionamento attoreo non inficia minimamente le conclusioni cui è pervenuta l’Autorità. Tale argomentazione potrebbe risultare probante qualora potesse affermarsi che il prezzo di mercato sia un’entità oggettiva e determinabile con assoluta precisione. Ciò, evidentemente, non è nella pratica degli affari, atteso che tale elemento è fissato in maniera del tutto soggettiva, ragion per cui è più corretto e proprio usare la dicitura: prezzo che l’alienante intende ricavare dal bene di sua proprietà. Subentra una seconda considerazione, puntualmente evidenziata in motivazione dal provvedimento impugnato: la determinazione del prezzo “concordato” fra alienante e agenzia immobiliare è il frutto delle informazioni rese da quest’ultima, nella qualità di esperta del settore, che, pertanto, ben può orientare la decisione del proprietario sul corrispettivo da rchiedere. A ciò va aggiunto che, comunque, la provvigione si aggiunge al prezzo convenuto, il che, in altre parole, sta a significare che l’interesse dell’acquirente ad apprendere il bene altrui non si ferma alla soglia del solo corrispettivo pattuito, ma comprende anche la provvigione che lo stesso deve corrispondere all’intermediario, somma che, evidentemente, sia pure in maniera indiretta e mascherata, finisce con il decurtare il prezzo ricavabile dall’immobile stesso. Tale considerazione dà, pertanto, ragione all’Autorità, laddove ha affermato che la provvigione da riconoscere all’Agenzia ricorrente da parte dell’acquirente finisce di fatto con il gravare sulla controparte, sicché è del tutto impropria e fuorviante l’affermazione censurata con il provvedimento impugnato. Per tutte le considerazioni esposte il ricorso in esame va respinto. Sussistono, peraltro, giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese di giudizio fra le parti. P.Q.M. il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio - Sezione Prima, respinge il ricorso in epigrafe indicato. Compensa integralmente fra le parti le spese processuali. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 maggio 2008. Pasquale de LISE presidente Antonino SAVO AMODIO consigliere est.