REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda) ha pronunciato la presente SENTENZA sul ricorso numero di registro generale 1043 del 2007, proposto da: Associazione Legambiente Onlus, rappresentata e difesa dall'avv. Marcello Vignolo e Massimo Massa, con domicilio eletto il loro studio, in Cagliari, piazza del Carmine n. 22; contro Comune di San Teodoro, rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Corda, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Giuseppe Del Rio in Cagliari, via Dante, n. 65/D; nei confronti di Immobilmare s.r.l., rappresentata e difesa dagli avv. Maria Grazia Longo e Fabio Merusi, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Maria Elena Mameli, in Cagliari, via Tuveri n. 54; Ciet Piemonte s.r.l., Coclearia s.r.l., rappresentati e difesi dall'avv. Franco Mario Conti, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Franco Tului, in Cagliari, via Dante n.69; Salina Bamba s.r.l., non costituita in giudizio; sul ricorso numero di registro generale 1042 del 2007, proposto da: Milani Armando, Pianelle Daniele Primo, Milani Mario, Caimi Livia, Carbognin Valentino, Piscitelli Alessandra, Bravi Dario, Sallusto Adriano, Giacomini Rolando, Bacchetta Cristina, Rossi Enrico, Ghidorzi Lialiana, Gorla Pasqualina, Ciampella Giovanni, quale legale rappresentante della IMTEL s.r.l., Ciambella Barbara, Macchia Fernando, Manca Paola, Sansone Claudia, Mariconti Roberto, Sisalli Adalberto, Ripponi Roberto Baldassarre Ottavio, Lazzerotti Ugi, tutti rappresentati e difesi dagli avv. Franceca Paola Borio, Massimo Massa e Marcello Vignolo, con domicilio eletto presso lo studio degli ultimi due, in Cagliari, piazza del Carmine N.22;; contro Comune di San Teodoro, rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Corda, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Giuseppe Del Rio in Cagliari, via Dante, n. 65/D; nei confronti di Immobilmare s.r.l., rappresentata e difesa dagli avv. Maria Grazia Longo e Fabio Merusi, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Maria Elena Mameli in Cagliari, via Tuveri n. 54; Ciet Piemonte s.r.l. e Coclearia s.r.l., rappresentate e difese dall'avv. Franco Mario Conti, con domicilio eletto presso dell’avv. Franco Tului in Cagliari, via Dante n. 69; Salina Bamba s.r.l., non costituita in giudizio; sul ricorso numero di registro generale 1145 del 2007, proposto da: Franci Paolo, Caldani Giulia, Forgione Giancarlo, Marino Lorenzo, Tappi Laura, Scagnetti Bruno, Romanini Roberto, De Nicolais Danilo, Lucì Liana, Di Michele Paolo, Ottaviani Marcello, Catania Aldo, Porcelli Domenico, Marciano Angelo, Cappa Flora, Anticoli Maria Elisa, Fegarotti Flaminia, Mariano Angelo, Cappello Rinaldo, Cipollone Domenico, Toro Daniele e Mangano Tiziana, tutti rappresentati e difesi dall’avv. Gianluca Silenzi e dagli avv.ti Marcello Vignolo e Massimo Massa, elettivamente domiciliati presso lo studio di questi ultimi, in Cagliari, piazza del Carmine, n. 22; contro Comune di San Teodoro, rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Corda, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Giuseppe Del Rio in Cagliari, via Dante, n. 65/D; nei confronti di Immobilmare s.r.l., rappresentata e difesa dagli avv.ti prof. Fabio Merusi e M. Grazia Longo, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. M. Elena Mameli, in Cagliari, via G.B. Tuveri n. 54, Coclearia s.r.l., rappresentata e difesa dall'avv. Franco Conti, elettivamente domiciliata in Cagliari, via Dante n. 69, presso lo studio dell'avv. Franco Tului; Ciet Piemonte s.p.a., rappresentata e difesa dall'avv. Franco Conti, elettivamente domiciliata in Cagliari, via Dante n. 69, presso lo studio dell'avv. Franco Tului; Salina Bamba s.r.l., non costituita in giudizio; e con l'intervento di ad opponendum: Libri Antonio, rappresentato e difeso dagli avv. Ilaria Colombo, Giovanni Cossu e Mario Sanino, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Giovanni Cossu, in Cagliari, via Satta n. 33; sul ricorso numero di registro generale 52 del 2008, proposto da: Rigatti Alberto, Monni Mileno, Dolino Franco, Quaranta Anna Maria, Marisa, Dolino Gianni, Urbinelli Maria Teresa, Viale arch. Piera, Minosa società semplice, Zumaglino dott.ssa Giovanna Maria, Gagliano Candela Vincenzo, Pinna Maria Paola, Beatrice Marisa, Marchello, Serra avv. Adriana Maria, Bussolati Marzio, Negro Giorgio, Galletti Ida, Gastaldi Enrico, Baldacchino Adua, Crucca Giuseppe, rappresentato e difeso dagli avv. Massimo Massa e Marcello Vignolo, con domicilio eletto presso il loro studio in Cagliari, piazza del Carmine n. 22; contro Comune di San Teodoro, rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Corda, con domicilio eletto presso Giuseppe Del Rio in Cagliari, via Dante, N. 65/D; nei confronti di Immobilmare s.r.l., rappresentata e difesa dagli avv. Maria Grazia Longo e Fabio Merusi, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Maria Elena Mameli in Cagliari, via Tuveri n. 54; Ciet Piemonte s.r.l. e Coclearia s.r.l., rappresentate e difese dall'avv. Franco Mario Conti, con domicilio eletto presso dell’avv. Franco Tului in Cagliari, via Dante n. 69; Salina Bamba s.r.l., non costituita in giudizio; sul ricorso numero di registro generale 225 del 2008, proposto da: Comparto I e Comparto III del Nucleo Turistico Residenza Porto Coda Cavallo, rappresentati e difesi dagli avv. Massimo Massa e Marcello Vignolo, con domicilio eletto presso il loro studio, in Cagliari, piazza del Carmine n.22; contro Comune di San Teodoro, rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Corda, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Giuseppe Del Rio in Cagliari, via Dante, n. 65/D; nei confronti di Immobilmare s.r.l., rappresentata e difesa dagli avv. Maria Grazia Longo e Fabio Merusi, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Maria Elena Mameli in Cagliari, via Tuveri n. 54; Ciet Piemonte s.r.l. e Coclearia s.r.l., rappresentate e difese dall'avv. Franco Mario Conti, con domicilio eletto presso dell’avv. Franco Tului in Cagliari, via Dante n. 69; Salina Bamba s.r.l., non costituita in giudizio; per l'annullamento - delle concessioni edilizie n. 53, 54, 55, 56 e 57, tutte rilasciate dal Responsabile dell’Ufficio urbanistica ed edilizia privata del Comune di San Teodoro il 13 giugno 2007 e tutte nell’ambito della pratica unitaria n. 53/07 promossa ad istanza della Immobilmare s.r.l., ciascuna avente ad oggetto la realizzazione di una unità abitativa nella lottizzazione Salina Bamba, in loc. Coda Cavallo e San Teodoro; - del nulla osta paesistico prot. n. 6266 del 18 maggio 2006 rilasciato dal Responsabile del settore tecnico comunale e, per quanto occorrer possa, del parere dell’Ufficio comunale tutela del paesaggio espresso il 3 maggio 2006; - nonché di tutti gli atti presupposti, collegati e consequenziali e segnatamente: - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 39 dell’11.11.1998; - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 7 dell’5.2.1999; - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 16 del 19.6.2003; - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 39 del 26.11.2004; - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 8 dell’11.3.1995 e - della delibera del consiglio comunale di San Teodoro n. 37 del 12.8.2005, limitatamente alla parte in cui assegnano alla lottizzazione Salina Bamba ulteriori mc. 16.776 edificabili; Visti i ricorsi con i relativi allegati; Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di San Teodoro; Visti gli atti di costituzione in giudizio di Immobilmare s.r.l.; Visti l'atto di costituzione in giudizio di Ciet Piemonte s.r.l.; Visti gli atti di costituzione in giudizio di Coclearia s.r.l.; Visto l’intervento ad opponendum di Libri Antonio; Viste le memorie difensive; Visti tutti gli atti della causa; Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 novembre 2009 il dott. Antonio Plaisant e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale; Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue: FATTO Con i ricorsi in esame si chiede l’annullamento di alcune concessioni edilizie - e dei relativi atti presupposti - rilasciate nell’ambito del Piano di lottizzazione “Salina Bamba”, sito in zona F del Comune di San Teodoro, approvato in data 28 febbraio 1975 ed oggetto di Convenzione di lottizzazione stipulata dal Comune di San Teodoro e da Gredos s.a. in data 15 ottobre 1976. È opportuno richiamare brevemente le vicende in cui si inseriscono i provvedimenti impugnati. Il citato Piano di lottizzazione, di durata decennale, prevedeva una volumetria complessiva di mc. 115.500, nonché l’inedificabilità assoluta nella fascia di 150 metri dalla linea di battigia, a fronte di numerose costruzioni previste, invece, nella successiva fascia fino ai 300 metri dalla costa. Con atto pubblico datato 11 dicembre 1979 furono apportate varianti alla convenzione originaria, relativamente alla distribuzione dei volumi ed alla tipologia degli edifici, lasciando, tuttavia, immutata la volumetria complessiva ed il termine di conclusione delle opere di urbanizzazione. Con successive deliberazioni 11 novembre 1998, n. 39 e 5 febbraio 1999, n. 7, il Consiglio comunale di San Teodoro dapprima adottò e poi definitivamente approvò altra variante al Piano di lottizzazione (cui fece seguito una nuova Convenzione stipulata in data 15 aprile 1999 con Ciet Piemonte s.p.a., nel frattempo subentrata alla Gredos come lottizzante), con la quale furono apportate modificazioni ad alcuni dei comparti della lottizzazione (ampliamento dell’albergo previsto nel comparto 4, dislocazione di nuove residenze nel comparto 5, etc.), con riduzione di aree originariamente ubicate nei comparti 2 e 3 e, quindi, destinate alla fruizione collettiva del condominio. In seguito, con deliberazioni 19 giugno 2003, n. 16 e 26 novembre 2004, n. 39, il Consiglio comunale di San Teodoro ha dapprima adottato e poi approvato in via definitiva un’ulteriore variante al Piano di Lottizzazione, questa volta su istanza di Coclearia s.r.l., istituendo due nuovi comparti residenziali il n. 6 ed il n. 7, insistenti quasi totalmente su aree originariamente condominiali (esattamente in zona denominata E/2 nel regolamento condominiale). Con deliberazioni 11 marzo 2005, n. 8 e 12 agosto 2005, n. 37, il Consiglio comunale di San Teodoro ha, infine, verificato le volumetrie ancora disponibili nelle zone F comunali a seguito del dimezzamento disposto dall’art. 4 della l.r. 8/2004 e le ha ripartite tra le lottizzazioni in possesso dei requisiti di legge, assegnando alla lottizzazione Salina Bamba ulteriori mc. 16.776 da destinare ad insediamenti residenziali. In virtù di tali atti presupposti - nonché del nulla osta paesistico poi rilasciato dall’Ufficio tecnico comunale con atto 18 maggio 2006, prot. 6266, nonché del presupposto parere favorevole rilasciato dall’Ufficio comunale tutela del paesaggio del 3 maggio 2006 - sono state rilasciate ad un’ulteriore società, la Immobilmare s.r.l., le impugnate concessioni edilizie nn. 53 - 57/2007, aventi ad oggetto la realizzazione di cinque unità immobiliari contigue e tutte comprese nel comparto 5 della lottizzazione, a meno di 300 metri dalla linea di battigia. I ricorsi - alcuni proposti uti singuli da proprietari di unità immobiliari comprese nella lottizzazione in oggetto, un altro dall’Associazione Legambiente ed un altro ancora dai due Condomìni dei comparti I e III della stessa lottizzazione – riguardano le suddette concessioni, nonché i presupposti atti amministrativi (deliberazioni di variante dell’originario Piano di Lottizzazione, nulla osta paesistico comunale, deliberazione consiliare di assegnazione di nuova cubatura alla lottizzazione Salina Bamba), e sono tutti affidati alle medesime censure, di seguito riportate: 1) Violazione del vincolo d’inedificabilità assoluta nei 300 metri dalla linea di battigia introdotto dalla l.r. 45/1989, in quanto l’esclusione prevista dall’art. 10 bis della citata legge regionale non sarebbe applicabile al caso di specie perché riguarda solo i piani di lottizzazione non scaduti alla data del 17 novembre 1989, laddove nel caso di specie - a fronte di un originario piano di lottizzazione approvato nell’anno 1976 ed avente durata decennale - le opere di urbanizzazione non sarebbero state ultimate almeno sino al 1999, come risulterebbe dalla variante di piano approvata in quell’anno (ove furono previste cessioni di cubatura da un comparto all’altro, relative proprio ad importanti opere di urbanizzazione non ancora realizzate), nonché dalla Relazione tecnica illustrativa dell’intervento (ove si parla di opere di urbanizzazione realizzate nella misura del 95%); 2) Le impugnate concessioni edilizie sarebbero difformi rispetto alla stessa conformazione urbanistica introdotta dalle successive varianti approvate nel 1999 e nel 2004, in virtù delle quali nei lotti interessati avrebbero dovuto sorgere solo due unità ad isola ed un edificio di case a schiera, invece che le cinque unità abitative ora concesse; 3) Le medesime concessioni, in quanto difformi rispetto agli atti di pianificazione attuativa, avrebbero dovuto essere precedute da nulla osta paesistico dei competenti uffici regionali anziché degli organi tecnici comunali, la competenza dei quali, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. C), l.r. 28/1998, è limitata ai casi di nuove costruzioni ricadenti in aree soggette a pianificazione attuativa già approvata dall’ufficio regionale competente; 4) Gli interventi oggetto delle impugnate concessioni comporterebbero il superamento della volumetria complessiva (mc. 1521,31) disponibile nei relativi lotti, interamente impegnata dai soli edifici, di tal che la presenza in progetto di cinque piscine non potrebbe che comportare violazione del limite previsto in lottizzazione; 5) Risulterebbe, comunque, superata la cubatura massima consentita dal Piano di lottizzazione e dalle successive varianti nell’intera area “Salina Bamba” (in particolare sarebbero stati superati i mc. 130.000, a fronte del limite massimo pari a mc. 115.500), il che precluderebbe il rilascio di ulteriori concessioni edilizie; 6) La deliberazione consiliare 37/2005 (con cui, secondo i ricorrenti, sarebbe stata assegnata ulteriore volumetria alla lottizzazione Salina Bamba), sarebbe stata assunta in violazione del dovere di astensione da parte del Sindaco di San Teodoro sig. Giovanni Marongiu, il quale avrebbe partecipato alla relativa votazione in consiglio comunale pur versando in conflitto d’interessi in quanto componente del consiglio di amministrazione della Ciet Piemonte s.p.a. (originaria lottizzante, attuale proprietaria dell’albergo e di altri immobili presenti in sito), nonché socio di Salina Bamba s.r.l. (a sua volta titolare del capitale di Ciet Piemonte s.p.a.); così come da parte della sig.ra Giovanna Anna Marongiu, sorella del Sindaco di San Teodoro, in quanto amministratore unico di Coclearia s.r.l. (che aveva richiesto l’ultima variante al Piano di lottizzazione e della quale è socio anche lo stesso Sindaco); 7) In contrasto con il dovere di astensione sarebbe stata adottata anche l’autorizzazione paesistica prodromica alla deliberazione consiliare n. 16/2003 (con cui era stata adottata la variante di Piano del 2004), in quanto rilasciata dal geom. Eugenio Lecca, capo dell’Ufficio tecnico comunale di San Teodoro e marito della sig.ra Giovanna Anna Marongiu, sorella del Sindaco; 8) Le convenzioni modificative del 1999 e del 2004 sarebbero intervenute a convenzione originaria ormai scaduta (dal 1986) e, come tali, non potrebbero considerarsi delle semplici varianti, bensì nuove lottizzazioni, mancanti del necessario consenso di tutti i proprietari interessati, richiesto dall’art. 3 della l.r. 20/1991 e dall’art. 28 della legge 1150/1942; 9) La medesima censura varrebbe anche nell’ipotesi in cui le convenzioni modificative del 1999 e del 2004 fossero effettivamente qualificabili come varianti; 10) I due precedenti motivi d’illegittimità valgono, a maggior ragione, per la variante del 2004, stipulata da Coclearia s.r.l., società che neppure figurava quale lottizzante nella convenzione originaria e nella “variante” del 1999; 11) Le “varianti” del 1998/1999 e del 2003/2004 sarebbero viziate da sviamento di potere e difetto di motivazione, nella parte in cui appaiono orientate, invece che alla tutela dell’interesse pubblico, a curare interessi privati di società amministrate o controllate dal Sindaco e/o da suoi parenti, il che travolgerebbe, in via d’illegittimità derivata, anche le successive concessioni edilizie. Si è costituita in giudizio l’intimata Amministrazione comunale, chiedendo il rigetto del ricorso, con vittoria di spese. Si sono costituite in giudizio, altresì, la Ciet Piemonte s.p.a., la Immobilmare s.r.l. e la Coclearia s.r.l., anch’esse sollecitando la reiezione del gravame ed eccependone la tardività, nonché l’inammissibilità per difetto di legittimazione. È intervenuto in giudizio il dott. Antonio Libri, proprietario di un immobile ricadente nel comparto 5 del Piano di lottizzazione, per opporsi all’annullamento dei provvedimenti di approvazione ed adozione della variante del 1999, nonché della convenzione stipulata nello stesso anno dal Comune di San Teodoro con Ciet Piemonte s.p.a. Con ordinanza 1 ottobre 2008, n. 99, il Collegio ha disposto consulenza tecnica d’ufficio al fine di accertare quali opere di urbanizzazione siano state realizzate entro l’anno di scadenza dell’originario piano di lottizzazione (1986) e quali, invece, in epoca successiva, nonché di verificare se le impugnate concessioni edilizie siano o meno conformi alle tipologie previste in lottizzazione e se, comunque, determinino il superamento della cubatura massima ivi prevista. La CTU è stata depositata presso la Segreteria del Tribunale in data 30 settembre 2009. È seguito il deposito delle consulenze tecniche di parte e di ulteriore memorie difensive. Alla pubblica udienza del 11 novembre 2009, presenti i difensori delle parti, la causa è stata assunta in decisione dal Tribunale. DIRITTO Il Collegio dispone, in primo luogo, la riunione di tutti i ricorsi in epigrafe indicati, stante la loro evidente connessione oggettiva e soggettiva. Ciò posto devono essere esaminate, in primo luogo, le eccezioni di inammissibilità specificamente sollevate avverso il ricorso proposto dai due Condomìni di Porto Coda Cavallo ed avverso il ricorso proposto da Legambiente. Cominciando dal primo, la difesa di Immobilmare s.r.l. e quella del Comune di San Teodoro ne hanno dedotto l’inammissibilità per difetto di legittimazione e di interesse, nonché per carenza di poteri rappresentativi da parte dei soggetti che “a titolo personale (senza spendere il nome dei due comparti formalmente ricorrenti) hanno sottoscritto la procura speciale a margine del ricorso introduttivo”; con l’ulteriore profilo di inammissibilità che il ricorso sarebbe stato proposto collettivamente da soggetti portatori di interessi fra loro disomogenei. Tali rilievi meritano di essere condivisi. È agevole osservare che il ricorso è stato presentato dai due amministratori condominiali, in nome e per conto dei due Condomìni, senza alcuna distinzione - sul piano sostanziale - relativa alla diversa incidenza dei provvedimenti impugnati sulle posizioni dei singoli proprietari interessati, nonché - sul piano processuale - in assenza di mandati specifici provenienti dagli stessi interessati individuali. Ciò comporta, sulla base di un indirizzo giurisprudenziale certamente condivisibile, l’inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione e di valido mandato ad litem, posto che “La legittimazione ad agire dell' amministratore del condominio in caso di pretese concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari) può trovare fondamento soltanto nel mandato da ciascuno di questi ultimi al medesimo conferito, e non già, ad eccezione dell'equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazione processuale ex art. 77 c.p.c., che peraltro presuppone quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all' amministratore in relazione all'azione contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante (vizio a tale stregua rilevabile anche d'ufficio, pure in sede di legittimità) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata” (così Cassazione civile, Sez. II, 26 aprile 2005, n. 8570) Vi sono, poi, da esaminare le eccezioni di inammissibilità sollevate avverso il ricorso proposto da Legambiente. Si tratta del rilievo, avanzato dalla difesa di Immobiliare s.r.l., che il ricorso in questione è stato proposto da un rappresentante regionale dell’Associazione, come tale sprovvisto di legittimazione ad agire in giudizio ai sensi dell’art. 18 legge 349/1986; nonché dei rilievi avanzati dalla difesa di CIET Piemonte s.p.a., il primo riguardante l’invalidità della procura ad litem, in quanto rilasciata dal suo autore a titolo personale e non già di legale rappresentante dell’Associazione, il secondo avente ad oggetto l’asserita estraneità dell’oggetto del ricorso agli “interessi ambientali” affidati alle cure dell’ente esponenziale. Tra esse è fondata, quanto meno, l’eccezione di difetto di legittimazione processuale in capo ad un soggetto - il rappresentante regionale di Legambiente - che non può usufruire della presunzione legale di legittimazione di cui all’art. 18 della 349/1986 (cfr., nei medesimi termini, Tar Sardegna, Sez. II, sentenza n. 324/2009). In base a tali considerazioni i ricorsi RG. 225/2008 e RG. 1043/2007 devono essere dichiarati inammissibili. Non merita accoglimento, invece, l’eccezione di tardività sollevata dal Comune resistente, dalle parti controinteressate e da quella intervenuta, nei confronti - questa volta - di tutti i ricorsi in epigrafe indicati. La stessa, infatti, ove riferita all’impugnazione delle concessioni edilizie rilasciate ai controinteressati, trova ostacolo nel fatto che, in assenza di notifica individuale, la conoscenza di tali provvedimenti non può essere desunta dalla loro pubblicazione all’Albo pretorio del Comune (cfr. T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, 27 maggio 2005, n. 1111) e neppure collegata all’intervenuto svolgimento di lavori oggetto della concessione, posto che, secondo un consolidato e condivisibile indirizzo giurisprudenziale, “Ai fini della decorrenza dei termini per l'impugnazione di una concessione edilizia, occorre che le opere realizzate rivelino, in modo certo ed univoco, le loro caratteristiche e, quindi, l'entità delle violazioni urbanistiche e della lesione eventualmente derivante dal provvedimento, in ragione del carattere rigoroso che deve rivestire la prova della tardività che fa carico al soggetto che la eccepisce, siccome preclusiva dell'esercizio del diritto di azione” (Consiglio Stato, Sez. IV, 23 luglio 2009, n. 4616), laddove, nel caso di specie, tale prova non è stata fornita. Così come la pregressa conoscenza delle concessioni non può essere desunta dalla circostanza, anch’essa dedotta dal resistente e dai controinteressati, che nel corso di un assemblea del Condominio di “Porto Coda Cavallo” (al quale i ricorrenti hanno dichiarato di appartenere), svoltasi in data 3 agosto 2007, l’odierno difensore dei ricorrenti avrebbe illustrato le proprie considerazioni in merito ai provvedimenti poi impugnati con il presente ricorso. E, difatti, dalla documentazione prodotta in giudizio, in particolare dal verbale della riunione, non emerge alcuna circostanza specifica circa l’esatto tenore della stessa, né in ordine alla materiale presenza dei ricorrenti, laddove la tardività del ricorso presuppone, invece, una prova rigorosa circa l’effettiva conoscenza del contenuto degli atti impugnati. Le stesse argomentazioni valgono, a maggior ragione, per confutare la stessa eccezione ove riferita all’impugnazione degli atti presupposti (varianti alla convenzione di lottizzazione, atti di nuova determinazione delle volumetrie disponibili), la cui conoscenza da parte dei ricorrenti, peraltro, neppure può essere desunta dalla circostanza che dei medesimi atti avrebbero essi stessi fruito per ottenere le concessioni edilizie relative alle residenze di loro proprietà. Tale rilievo è, infatti, formulato in modo assolutamente generico e senza riferimenti specifici alle situazioni individuali, come tale non sufficiente a far presumere una pregressa conoscenza dei provvedimenti in questione. Vi è poi da esaminare l’altra eccezione di carattere preliminare, relativa al preteso difetto di legittimazione attiva dei ricorrenti, che secondo il Comune ed i controinteressati non avrebbero adeguatamente comprovato il loro diritto di proprietà su specifiche unità immobiliari ricomprese nella lottizzazione “Salina Bamba”. Neppure questa argomentazione può essere condivisa, posto che i ricorrenti, mediante copiosa produzione in giudizio degli atti di provenienza dei terreni ivi collocati, hanno adeguatamente dimostrato la titolarità di una posizione soggettiva legittimante alla proposizione del ricorso. Ciò posto, e prima di passare all’esame del merito, deve essere ancora esaminata l’eccezione di nullità della consulenza tecnica d’ufficio sollevata, questa volta, dai ricorrenti, i quali sostengono che il CTU avrebbe fondato i propri giudizi su documentazione acquisita e sopralluoghi svolti senza alcuna partecipazione del consulente di parte ricorrente, violando, in tal modo, il principio del contraddittorio sancito dagli artt. 90 e 91 c.p.c. A prescindere dal contenuto specifico di tale eccezione, il Collegio ritiene che la stessa possa essere superata in quanto, come fra breve si illustrerà nel dettaglio, la consulenza d’ufficio contiene un’esauriente e dettagliata descrizione dei luoghi (invero non contestata) ed una completa ricostruzione delle vicende urbanistico-edilizie dell’area tale da consentire di esprimere un giudizio positivo quanto meno sul primo e sull’ottavo motivo di ricorso. La prima censura ha ad oggetto la violazione del vincolo d’inedificabilità assoluta nei 300 metri dalla linea di battigia introdotto dalla l.r. 45/1989, sul presupposto che le concessioni edilizie impugnate, relative ad insediamenti previsti entro tale linea di confine, non potrebbero fruire della causa di esclusione del divieto prevista dall’art. 10 bis, comma 2, della citata legge regionale, perché la stessa riguarderebbe solo piani di lottizzazione in cui le opere di urbanizzazione siano state realizzate entro il periodo di efficacia del piano, laddove nel caso di specie - a fronte di un originario piano di lottizzazione approvato nell’anno 1976 ed avente durata decennale - le opere di urbanizzazione non sarebbero state ultimate quanto meno sino al 1999. L’articolata censura poggia, quindi, su due distinti presupposti, l’uno di tenore giuridico e l’altro di contenuto fattuale, postulando, sotto il primo profilo, che la deroga al divieto di edificazione nei 300 metri di cui all’art. 10 bis l.r. 47/1989 possa essere riferita alle sole lottizzazioni ove le opere di urbanizzazione siano state interamente eseguite nei termini di legge e che, sul piano fattuale, le opere di urbanizzazione presso la lottizzazione “Salina Bamba” non fossero state ultimate alla data di scadenza dell’originaria convenzione. A giudizio del Collegio entrambi questi presupposti sussistono, per cui la doglianza merita accoglimento. Cominciando dal primo aspetto, è da condividere la prospettazione di parte ricorrente in ordine al limitato ambito di applicazione della deroga al generale divieto di edificazione in fascia costiera. È opportuno richiamare, al riguardo, il testo dell’art. 10 bis .r. 45/1989, che così recita: “1. Sono ricompresi tra gli ambiti di cui all' art. 10, comma 1, lettera c), n. 1, e pertanto sono dichiarati inedificabili in quanto sottoposti a vincolo di integrale conservazione dei singoli caratteri naturalistici, storico - morfologici e dei rispettivi insiemi: a) i terreni costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea della battigia, anche se elevati sul mare, con esclusione di quelli ricadenti nelle zone omogenee A, B, e D, nonché nelle zone C e G contermini agli abitati, tutte come individuate negli strumenti urbanistici vigenti in base al decreto assessoriale 20 dicembre 1983, n. 2266/ U…2. Sono esclusi dal vincolo di cui al comma 1: ….b) le aree interessate da piani attuativi già convenzionati, che abbiano avviato la realizzazione delle opere di urbanizzazione alla data del 17 novembre 1989”. Orbene, secondo una consolidata linea interpretativa di questa Sezione (cfr. sent. 1033/2003 e 1545/2003), tuttora condivisa dal Collegio, la deroga al vincolo di indeficabilità prevista dal sopra citato comma 2 presuppone che non sia infruttuosamente scaduto il termine decennale previsto, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, dall’art. 28 della legge 1142/1950. Dopo la sua scadenza, infatti, il successivo completamento delle opere non sarebbe più giuridicamente lecito e, pertanto, il complessivo “disegno urbanistico” cristallizzato nel piano non potrebbe trovare adeguata attuazione: sarebbe, quindi, illogico consentire, in un simile contesto, la realizzazione di nuovi insediamenti edilizi persino in deroga al generale divieto relativo alla fascia di 300 metri dalla linea di battigia previsto dalla l.r. 45/1989. La deroga contemplata dall’art. 10 bis, comma 2, della stessa legge trova, pertanto, applicazione solo nelle seguenti evenienze: - il termine decennale per il completamento delle opere di urbanizzazione non risulti scaduto al momento del nuovo insediamento edilizio, sempre che le opere stesse siano state quanto meno avviate (ipotesi espressamente contemplata dalla norma); - il termine in questione sia scaduto ma le opere di urbanizzazione siano state interamente e tempestivamente eseguite (ipotesi implicitamente prevista dalla norma sulla base dei principi generali in materia di convezioni di lottizzazione). In tutti gli altri casi, invece, il meccanismo contemplato nel sopra citato comma 2 - avente carattere eccezionale e derogatorio rispetto ad una disposizione posta a tutela delle zone oggettivamente più delicate del territorio isolano - non può operare e ciò rende illegittima l’attività amministrativa che ha consentito nuovi insediamenti nell’ambito della zona di rispetto di 300 metri dalla linea di battigia. Né assume rilievo la principale argomentazione difensiva spesa, al riguardo, dalle parti resistenti, interveniente e controinteressate, laddove osservano che il termine decennale previsto dall’art. 28 della legge 1142/1950 riguarderebbe solo la realizzazione delle opere di urbanizzazione e non già i nuovi interventi di edilizia residenziale. E, difatti, pur nel condividere di per sé questa ovvia considerazione, il Collegio ne rimarca l’irrilevanza ai fini del decidere, posto che la mancata attuazione in termini delle opere di urbanizzazione ne preclude, per regola, anche l’attuazione in un secondo momento, il che costituisce un significativo presupposto per delimitare l’ambito di applicazione dell’art. 10 bis, comma 2, l.r. 45/1989, nel senso di escludere che nella relativa deroga possano legittimamente rientrare situazioni, come quella in esame, oggettivamente caratterizzate da una distonia tra le previsioni inserite nel piano e l’assetto urbanistico concretamente realizzato nell’area di riferimento. Così come priva di pregio è l’ulteriore osservazione difensiva secondo cui, pur ammettendo che le opere di urbanizzazione non fossero state tempestivamente realizzate, gli stessi ricorrenti avrebbero, a loro volta, ottenuto concessioni edilizie illegittime in relazione alle unità abitative di loro proprietà. È quest’ultimo, infatti, un aspetto estraneo alla presente controversia, la quale ha ad oggetto esclusivamente le concessioni rilasciate a favore degli odierni controinteressati, senza che possa assumere alcun rilievo, quindi, l’eventuale irregolarità dei titoli edilizi a suo tempo ottenuti dai ricorrenti, i quali avrebbero semmai potuto costituire oggetto di separati ricorsi “a parti invertite”. Ciò premesso, si deve passare alla ricostruzione della fattispecie dal punto di vista fattuale. Quel che principalmente rileva è, come detto, stabilire se, alla scadenza del termine decennale per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste dall’originario Piano di Lottizzazione del 1976 (termine coincidente con il 15 ottobre 1986, fissato dalla convenzione originaria e non modificato dalla successiva variante del 1979), le stesse opere fossero state interamente realizzate o meno. Ritiene il Collegio che dagli atti di causa emerga l’assenza di tale fondamentale presupposto. Depone in tal senso, in primo luogo, la Relazione tecnica illustrativa dell’intervento relativa alle concessioni edilizie impugnate, prodotta in giudizio dai ricorrenti (cfr. doc. 14), ove si afferma espressamente che al gennaio 2006 le opere di urbanizzazione risultavano realizzate nella (sola) misura del 95%, quindi non interamente. Ma è, soprattutto, la consulenza tecnica d’ufficio (e la relativa documentazione) a confermare il mancato completamento in termini delle opere di urbanizzazione, con specifico riferimento alle opere connesse alla viabilità. Si fa riferimento, in particolare, alla pag. 6 della Relazione, laddove il consulente osserva come nel Comparto 5 (che è quello di interesse) “l’asse portante stradale non ha, al 1987, ancora la viabilità secondaria perché non essendo definita nel dettaglio la successiva edificazione…non poteva essere realizzata se non con il rischio di ulteriori e onerosi lavori”, conclusione, questa, cui il CTU è giunto sulla base della Aerofotogrammetria realizzata dalla ditta Aeronike per conto della Regione nell’anno 1987 (cfr. allegati alla CTU). È pacifico, del resto, che la realizzazione della viabilità secondaria (cioè, in sostanza, delle strade interne all’insediamento) rientrasse tra gli obblighi del lottizzante. L’art. 2 della convenzione stipulata nell’ottobre 1976 prevedeva, infatti, che “La lottizzante si impegna in conformità alle disposizioni contenute nei successivi articoli: …2) Alla realizzazione a sue cure e spese delle opere di urbanizzazione primaria; 3) Alla realizzazione a sue cure e spese delle opere di urbanizzazione secondaria descritte nell’art. 8”, laddove quest’ultima disposizione citava espressamente, tra l’altro, gli “allacciamenti stradali”. Ragion per cui la realizzazione delle strade interne era di spettanza del lottizzante sub specie di urbanizzazione primaria (cfr. anche l’art. 4 della legge 857/1964, che inserisce in tale categoria tutte le “strade residenziali”), nonché sub specie di urbanizzazione secondaria con specifico riferimento ai “collegamenti finali” tra le singole residenze e le strade principali della lottizzazione. La rilevanza ostativa del mancato completamento delle opere di viabilità secondaria trova conferma nel consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “la necessità di uno strumento attuativo può riconoscersi quando, tenuto conto della situazione esistente (nella specie, si tratta di area non completamente urbanizzata) e non delle opere solo programmate, debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona o debba essere integrata l' urbanizzazione esistente, garantendo il rispetto dei prescritti standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue già asservite” (T.A.R. Campania Napoli, Sez. VIII, 29 luglio 2008, n. 9539; cfr. anche Consiglio Stato, Sez. IV, 7 novembre 2001, n. 5721, ove si pone in evidenza la necessità di una piena urbanizzazione del territorio affinché si possa prescindere, ai fini del rilascio dei titoli abitativi, dalla funzione tipica del piano attuativo). A ciò consegue la fondatezza della censura in esame, sotto il profilo della violazione dell’art. 10 bis della l.r. 445/1989, posto che le nuove edificazioni concesse, incidenti sulla fascia di rispetto di 300 metri dalla linea di battigia, rientrano in una convenzione di lottizzazione ormai scaduta e relativamente alla quale le opere di urbanizzazione non erano state completate entro il termine decennale di vigenza dello strumento attuativo, né potevano trovare fondamento in varianti intervenute dopo l’infruttuosa scadenza del predetto termine. Sono, altresì, fondati l’ottavo, il nono ed il decimo motivo di ricorso, strettamente connessi, con i quali si sostiene, in sintesi, che le convenzioni modificative del 1999 e del 2004 sarebbero intervenute a convenzione originaria ormai scaduta (dal 1986) e, come tali, non potrebbero considerarsi delle semplici varianti, bensì delle vere e proprie nuove lottizzazioni, mancanti del necessario consenso di tutti i proprietari interessati, come invece richiesto dall’art. 3 della l.r. 20/1991 e dall’art. 28 della legge 1150/1942. Sul punto l’analisi deve partire dal presupposto di fatto, emergente dagli atti, che le citate “varianti” hanno modificato nella sostanza l’assetto urbanistico del territorio come delineato nell’originaria convenzione di lottizzazione, determinando mutamenti relativi alla distribuzione dei volumi tra i vari comparti ed alla tipologia degli interventi assentibili (ampliamento dell’albergo previsto nel Comparto 4, dislocazione di nuove residenze nel Comparto 5, riduzione di aree originariamente ubicate nei Comparti 2 e 3 e, quindi, destinate alla fruizione collettiva del condominio). Ciò risulta, oltre che dalle allegazioni di parte ricorrente e dalla documentazione versata in giudizio, dall’analisi “evolutiva” svolta dal Consulente tecnico d’ufficio alle pagg. 10 e segg. A ciò consegue che le suddette “varianti”, tutte intervenute dopo la scadenza del termine decennale relativo all’attuazione delle opre di urbanizzazione previste nell’originaria convenzione (sul punto si rinvia alla trattazione del primo motivo di ricorso), avrebbero dovuto ricevere il consenso di tutti gli originari lottizzanti, assumendo, nella sostanza, la veste sostanziale di “nuove lottizzazioni”, come tali incidenti sull’assetto convenzionale originariamente concordato fra le parti. In questi precisi termini, infatti, si esprime un indirizzo giurisprudenziale consolidato, pienamente condiviso dal Collegio, in base al quale “La riscontrata idoneità della variante a modificare la sistemazione edilizia del comparto, per come definita nella convenzione di lottizzazione, implica, in conclusione, di qualificare la stessa come essenziale e di esigere, di conseguenza, per la sua approvazione, l'assenso di tutti i proprietari delle aree comprese nel piano” (così Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 febbraio 2008, n. 534; negli stessi termini cfr. T.A.R. Sardegna, Sez. II, 23 giugno 2008, n. 1257 e T.A.R. Toscana, Firenze, Sez. I, 16 settembre 2009, n. 1446). Del resto è pacifico che gli impegni contenuti nell’originaria convenzione, rientrando in un atto negoziale qualificabile quale “accordo sostitutivo del provvedimento” ai sensi dell'art. 11 L. 241/1990 (cfr. Cass. SS.UU., 15 dicembre 2000, n. 1262; 11 dicembre 2001, n. 15641 e SS.UU., 7 febbraio 2002, n. 1763), presuppongano il consenso (anche) e attribuiscano alle parti (anche) posizioni di diritto/obbligo, ragion per cui il loro successivo mutamento presuppone una chiara manifestazione di volontà da parte di tutti i soggetti che hanno concorso alla loro formazione. Ciò posto, è sufficiente aggiungere come, nel caso specifico, le impugnate varianti siano state approvate in assenza del consenso di tutti gli originari lottizzanti e, tanto meno, degli odierni ricorrenti: è questa, infatti, una circostanza pacifica tra le stesse parti del giudizio, oltre che direttamente emergente dall’esame delle singole convenzioni di volta in volta stipulate. E ciò comporta l’illegittimità dei provvedimenti per violazione dei descritti principi, di cui sono diretta espressione l’art. 3 della l.r. 20/1991 e l’art. 28 della legge 1150/1942 richiamati in ricorso. Ciò comporta l’annullamento di tutti i provvedimenti impugnati nei limiti in cui hanno consentito la realizzazione di nuovi insediamenti aventi le caratteristiche sopra descritte, nonché l’assorbimento delle censure dedotte sub 2), 3) 4) e 5), inerenti la pretesa violazione dell’assetto urbanistico consentito anche sulla base delle esaminate varianti (rispetto alle quali, peraltro, all’esito dell’istruttoria permangono obiettive incertezze in relazione a rilevanti elementi di fatto: basti confrontare, al riguardo, le divergenti conclusioni cui sono giunti, riguardo al presunto aumento di cubatura, il CTU ed il consulente di parte ricorrente); nonché delle censure di cui ai punti 6), 7) e 11), inerenti vizi di carattere di carattere procedimentale. Le spese processuali, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza nei rapporti tra ricorrenti e Comune resistente, mentre sono compensate nei confronti di tutte le altre parti del presente giudizio. Le spese relative all’attività svolta dal consulente tecnico d’ufficio, anch’esse poste a carico del Comune di San Teodoro, sono liquidate in dispositivo, tenendo conto della parcella depositata dallo stesso professionista, nonché della circostanza che le anticipazioni previste nei provvedimenti di affidamento dell’incarico gli sono state corrisposte, nella misura di euro 2000,00 ciascuno, esclusivamente dai Condomìni Comparto I e Comparto III del Nucleo Turistico Residenza Porto Coda Cavallo. P.Q.M. Dichiara inammissibili i ricorsi RG. 1043/2007 e RG. 225/2008. Accoglie gli altri ricorsi in epigrafe indicati e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati nella parte in cui consentono la realizzazione, all’interno della lottizzazione “Salina Bamba”, di nuovi interventi edilizi all’interno della fascia di rispetto di 300 metri dalla linea di battigia. Condanna il Comune di Olbia al pagamento delle spese processuali in favore delle parti ricorrenti dei gravami RG. 1042/2007, RG. 1145/2007 e RG. 52/2008, che liquida in complessive euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00) per ciascuno dei sopra indicati ricorsi, oltre ad IVA, CPA e contributo unificato. Compensa le spese nei confronti di tutte le altre parti in causa. Condanna, altresì, il Comune di San Teodoro alla restituzione, in favore dei Condomìni dei Comparti I e III di Porto Coda Cavallo, dell’ulteriore somma di euro 4.000,00 (quattromila/00), nella misura di euro 2000,00 (duemila/00) ciascuno, da questi già corrisposta al consulente tecnico d’ufficio a titolo di anticipazione. Liquida in euro 12.000,00 (dodicimila/00) la parcella (comprensiva di spese) del consulente tecnico d’ufficio, dott. Enrico Masala, con studio in Cagliari, e dispone quindi, detratte euro 4.000,00 (quattromila/00) già corrisposte a titolo di anticipazione, il pagamento in suo favore, a carico del Comune ricorrente, della somma di euro 8.000,00 (ottomila/00). Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa. Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2009 e del giorno 8 gennaio 2010 con l'intervento dei Magistrati: Rosa Maria Pia Panunzio, Presidente Francesco Scano, Consigliere Antonio Plaisant, Primo Referendario, Estensore DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 19/02/2010